Xela: ¿qué impulsa el boom vertical?

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Buenas tardes.

Esta edición parte de dos hipótesis que queríamos poner a prueba desde ángulos distintos, pero con una misma pregunta de fondo: qué empuja la forma en que se está construyendo y viviendo la ciudad.

La primera nos lleva a Quetzaltenango. El boom vertical no se entiende solo por nuevos edificios, sino por un cambio sostenido en la demanda. Xela dejó de ser un destino ocasional y se volvió rutina para estudiar, atenderse en salud y “hacer vida”. Ese patrón convirtió lo que parecía pasajero en un mercado que el sector inmobiliario empezó a leer como un “océano azul”, con más seriedad.

La segunda hipótesis aparece en nuestro primer contenido y se centra en ciudades inteligentes. Aquí el foco no es la tecnología como etiqueta, sino las decisiones que ordenan un proyecto y definen si se integra a su entorno o se vuelve una isla.

Vistos juntos, ambos textos empujan la misma tesis editorial: el desarrollo inmobiliario no solo responde a la ciudad; también la condiciona, para bien o para mal. Y ahí es donde se abren oportunidades —y también fricciones— que vale la pena mirar más de cerca.

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María José Aresti y Braulio Palacios
Las ciudades inteligentes se juegan en los proyectos inmobiliarios
650 palabras | 3 min de lectura

Una ciudad no se vuelve “inteligente” solo por apps o sensores. Se vuelve funcional cuando hay infraestructura y forma urbana que permiten vivir, trabajar, moverse y acceder a servicios sin aislarse. El desarrollo inmobiliario es el que materializa esa forma: mezcla de usos, densidades, accesos, espacio público y conexión con transporte.

Cómo funciona. Las ciudades inteligentes —también llamadas smart cities— requieren que cada componente esté asignado a las personas, por ser el actor que lo sostiene en el tiempo. El desarrollo inmobiliario se incrusta como la capa que materializa vivienda, comercio, oficinas y equipamientos dentro de un marco urbano existente.

• Marco Martínez O’Daly, CEO de Smart City University, explica que las asignaciones en la capa primaria son importantes. “Hay cosas que hará mejor la autoridad y otras el desarrollador. Es muy improbable que uno compense al otro”.

• En estos desarrollos, los usos mixtos aparecen como una herramienta recurrente. Si la norma limita a solo residencial, se reduce la capacidad de integrar servicios cotidianos dentro del mismo entorno. Aun cuando exista interés comercial.

• Una densificación de baja altura es un ajuste práctico que permite sumar unidades adicionales en lotes subutilizados. De lo contrario, “se restringe la oferta y se empuja la demanda hacia periferias con más traslados diarios”, agrega.

Qué destacar. Evitar que los proyectos queden como “islas” requiere integración física, funcional y operativa desde el diseño. En este aspecto se debe tomar en cuenta la relación con accesos, colindancias, transporte, servicios y continuidad del espacio público.

• En estos casos, la traza urbana y la conectividad deben concebirse como una red y no como un proyecto aislado. Los accesos, jerarquías viales y continuidad entre barrios determinan si un desarrollo se integra o se comporta como enclave.

• La mezcla de usos también reduce el aislamiento porque agrega razones para caminar y permanecer; pero también necesita compatibilidad normativa para que no quede “exclusivamente residencial”, recuerda O’Daly.

• José Gálvez-Sobral, director de la División de Activos Inmobiliarios de Grupo Apolo, destaca la importancia de la integración. “Ciudad Reformadores tiene paradas de transporte urbano y una futura central de transferencia”. El objetivo es una conexión intermodal hacia la ciudad capital y accesos hacia colindancias.

Visto y no visto. Este macrodesarrollo inmobiliario en el municipio de Villa Nueva es un intento de romper la lógica de “ciudad dormitorio”. Gálvez-Sobral comenta que el objetivo funcional es que los vecinos se movilicen lo menos posible hasta Ciudad de Guatemala por trámites, atención médica, educación y por trabajo.

• El plan describe seis distritos: residencial, comercial, médico, educativo, institucional (centro cívico) y corporativo. La meta declarada es resolver necesidades diarias dentro del mismo polígono.

• La conectividad se concibe como servicio crítico: “anillos de redundancia” para disminuir los riesgos de “perder” la red. Además, se menciona la eficiencia hídrica y la sostenibilidad urbana. La lógica es que la ciudad funcione aunque falle un tramo, porque la operación depende de una conectividad continua.

• “La ciudad tiene que ser sostenible, eso es parte de una ciudad inteligente. (…) Villa Nueva está bien densificada”, resume Gálvez-Sobral al hablar de cómo se conceptualizan estos proyectos y sus aportes al entorno urbano.

Balance. La “inteligencia” se ve cuando la oferta puede innovar dentro de una estructura urbana consistente. La palanca repetida es habilitar creatividad mediante tiempos de trámite, flexibilidad de usos y densidades razonables, sin perder coherencia de traza y ambiente.

• Martínez O’Daly sostiene que la lógica de “barrio primero” funciona; no hace falta transformar todo desde el inicio. Basta un distrito atractivo para irradiar plusvalía y reordenar demanda, como ocurrió alrededor de la Zona 4.

• Elisabeth Maigler, directora para Centroamérica de la Fundación Friedrich Naumann para la Libertad, plantea medir una smart city con indicadores de movilidad, accesibilidad, resiliencia y transparencia, donde la velocidad de trámites, el uso de impuestos y la certeza jurídica se vuelven parte del hardware urbano.

• La lección operativa para proyectos grandes es integración: accesos, transporte interno y conexión con colindancias deben planificarse desde temprano para que el desempeño urbano no dependa solo de la ciudad inteligente.

Ximena Fernández
Ciudad de Guatemala: el residencial plus manda con menos inventario
250 palabras | 1 min de lectura

El residencial plus inundó las zonas residenciales del área metropolitana y en 2025 se consolidó como el segmento que marcó el ritmo del mercado. Pero ese liderazgo convivió con una señal menos cómoda: entre 2023 y 2025, el inventario cayó un 17.7 %, al pasar de 3160 a 2600 unidades. En otras palabras, el producto que más movió la conversación también llegó con menos oferta disponible.

La contracción no fue uniforme y la gráfica ayuda a ver dónde se reacomodó el mercado. La mayor concentración de unidades se ubicó en zona 15, donde ganó peso mientras tradicional y prémium retrocedieron. En zona 16, el ajuste fue doble: cayó el inventario de plus y también, de forma moderada, el residencial masivo. Zona 14 mostró otro viraje: el inventario empezó a inclinarse hacia el prémium, desplazando al plus.

El recorte más abrupto se vio en zona 10. El inventario de residencial plus pasó de 1060 unidades en 2024 a 460 en 2025, un giro que cambia el balance de oferta en una de las plazas más visibles. Mientras tanto, las zonas 11, 12 y 13 consolidaron una oferta más cara y selectiva, con mayor concentración de unidades de precio alto.

La lectura de fondo es menos lineal de lo que parece. Algunas zonas se encarecen y se vuelven más selectivas; otras reajustan su mezcla de producto. Lo que aparece no es solo una recomposición de inventario, sino un segmento con absorción más desigual y una demanda que ya no corre con la misma velocidad.

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En un entorno empresarial complejo y regionalizado, la eficiencia operativa es hoy un motor de crecimiento. Cuando la expansión ocurre en varios países, el diferencial está en el control financiero en tiempo real: una visibilidad que acelera decisiones, reduce fricciones y libera recursos estratégicos. En ese contexto, Grupo LAFISE ha desarrollado un ecosistema regional que convierte la digitalización en expansión tangible.

Su arquitectura integrada permite gestionar once países como un solo mercado. Con un proceso digital único, las empresas renuevan créditos y reducen hasta 30% los tiempos administrativos. En una sola plataforma visualizan transferencias, tesorería y financiamientos con trazabilidad inmediata, facilitando decisiones de inversión o cobertura.

La integración tecnológica elimina duplicidades, agiliza traslados de fondos y simplifica estructuras regionales. Herramientas de control de gastos, aprobaciones móviles y conciliaciones automatizadas fortalecen la planificación. Con datos centralizados y acompañamiento estratégico, las compañías ganan previsibilidad, reducen fricción y reaccionan con mayor rapidez en mercados multicountry.

Lea la nota completa aquí.

Braulio Palacios y María José Aresti
Quetzaltenango: auge vertical desarma el mito de “comprar aire”
954 palabras | 4 min de lectura

Quetzaltenango empezó a cambiar antes que su skyline. Primero fue la gente: estudiantes buscando vivienda cercana, pacientes llegando por atención médica, familias asentándose en la ciudad. Ese flujo —repetido, predecible— empujó la oferta. Y cuando la demanda se vuelve rutina, el desarrollo inmobiliario se vuelve una apuesta ganadora.

Juan José Barrios, director general de Inmobiliaria Amaranto, explica que la cabecera municipal es un polo económico cuya demanda y circulación se sostiene por educación, turismo y salud. En educación, se estiman hasta 46 000 estudiantes universitarios y más de 18 000 trabajadores formales. Todos ellos —y más— necesitan vivienda, como mínimo en renta.

Hesler Sosa, director administrativo y financiero de Verde Inmobiliario, llega a la misma conclusión desde la experiencia. Cuando entregaron uno de sus primeros edificios —Octavia Apartamentos—, encontraron un desfase entre los estudios de mercado y la realidad. “Dicen que el ingreso promedio es bajo, pero la capacidad económica es mayor”, afirma. El mercado estaba siendo subestimado.

El boom se vuelve visible

La aceleración reciente —el inicio se marca entre 2017 y 2018— tiene un punto de inflexión: el covid-19. “En pandemia se disparó la venta inmobiliaria. Fue cuando más se vendió”, indica Sosa. Hubo tasas más atractivas, ahorro acumulado y un impulso de ordenar patrimonio, pero el cambio más importante fue mental: se dejó de comprar vivienda solo como “casa” y se empezó a comprar como activo.

Barrios lo retrata con una señal que “movió la aguja”. Amaranto salió a vender su primer proyecto en marzo de 2020, pocos días antes del cierre del país. La fecha importa, pero más el resultado: unidades con un promedio de GTQ 750 000. Eso por encima de lo que muchos asumían posible. En Quetzaltenango no solo se compra, se paga por producto, ubicación y promesa de valor.

Adiós al mito: el apartamento como jugada patrimonial

El boom se entiende mejor cuando se mira en hábitos. Una parte clave de la demanda llega de profesionales —sobre todo médicos— que trabajan en la capital y regresan el fin de semana. Quieren un apartamento propio para cuando llegan; si no lo usan, lo ponen en renta corta. El inmueble resuelve estadías, reduce traslados y genera renta cuando está vacío.

En Quetzaltenango, el “segmento” del producto no siempre define quién lo compra. Cuando la oferta es limitada y hay pocas alternativas, un apartamento pensado para un perfil C o B- puede terminar en manos de un comprador B+ o A, no porque sea su vivienda ideal, sino porque es lo disponible y lo ve como una inversión o resguardo.

Ahí entra una corriente que amplía el mercado: las remesas. No solo para construcción por cuenta propia —y poca supervisión técnica—, sino también como parte del enganche o la compra directa. Sosa describe un giro silencioso: la publicidad llega a EE. UU. y el migrante mira al inmobiliario como inversión. Lo que antes se iba a una casa por etapas —con riesgos de calidad e incumplimiento de normativas— hoy también se canaliza hacia la verticalidad formal. Eso cambia la cultura de compra —y le dice “adiós” a un mito—: ya no es “comprar aire”, sino adquirir patrimonio.

Lo que no se ve en el renderizado

El boom también se nota en el lenguaje del edificio. No es solo que haya más proyectos: es que el comprador empezó a pedir un producto contemporáneo, más parecido a lo que ve en la Ciudad de Guatemala. “Es aspiracional. Les gusta replicarlos”, explica Sosa. Eso se traduce en fachadas más limpias, mejores acabados, promesa de orden e inigualables vistas del occidente del país.

La obra, sin embargo, tiene su propia economía. En materiales, la diferencia no es dramática, pero existe: llevar insumos desde la capital implica un sobrecosto logístico de 2–3 %. No define un proyecto por sí solo, pero entra al cálculo cuando el mercado compite por precio final y por tiempos de entrega. Sosa señala que los costos de construcción son similares a los capitalinos. “No hay tanta diferencia”.

Donde el ajuste se vuelve más sensible es en la mano de obra —difícil de conseguir— y productividad. Barrios lo plantea como reto estructural: si el boom acelera, la ciudad necesita cuadrillas más especializadas y capaces de sostener ritmo de obra. Sosa lo aterriza en cultura laboral: el albañil local está acostumbrado a dinámicas distintas.

Si el desarrollador quiere elevar técnica y eficiencia, tiene que ofrecer incentivos —traslados, campamentos, comedor, almuerzo, instalaciones de primera, etc.—, formar y mover talento desde municipios como Cobán (Alta Verapaz), San Antonio (Suchitepéquez), Zaragoza (Chimaltenango) o San Juan Sacatepéquez. El boom, en la práctica, también empuja la profesionalización y eleva estándares de los insumos locales.

De boom a mercado maduro

La oportunidad más clara es que todavía hay espacio para abrir mercado; mucho depende del producto, si se entiende la demanda y se ejecuta con método. El crecimiento ya no se limita a apartamentos: Inmobiliaria Amaranto tiene un proyecto de oficinas con vocación fuerte para clientes médicos, que refuerza el interés por ofrecer servicios de salud.

Las fricciones no apagan el diagnóstico. Uno de los principales frenos técnicos son la densidad y la altura. El potencial de verticalidad tiene un techo. En parte, la altura está atada a parqueos: cada unidad exige espacio, y eso limita cuánto se puede excavar antes de volver el proyecto “demasiado caro”.

A eso se suma el ritmo institucional: licencias que pueden agregar meses —cada desarrolladora cuenta su propia historia, con plazos distintos— y trámites que no siempre corren al paso que el mercado exige.

La radiografía cierra con una idea optimista y concreta: Quetzaltenango ya es un mercado inmobiliario en forma. Tiene motores claros, compradores que piensan en patrimonio, remesas entrando al circuito formal y desarrolladores demostrando que existe un ticket alto.