VAC: lo que sigue después de funcionar

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Buenas tardes.

Esta edición llega en plena Semana Santa, pero no para interrumpirla sin motivo. Llega para dejar sobre la mesa una pregunta incómoda: ¿qué pasa cuando una mejora que ya funciona todavía depende de voluntad política para sobrevivir?

El hilo principal se centra en la Ventanilla Única de Construcción (VAC). Si bien ya demostró que puede ordenar criterios, recortar tiempos y dar previsibilidad, dejó expuesto un punto frágil: depende de acuerdos temporales, no de un respaldo institucional estable.

La entrevista con Nicole Solé amplía esa discusión desde otra escala. Su advertencia es clara: una permisología lenta, discrecional y costosa no solo encarece proyectos; también termina moldeando ciudades más fragmentadas y menos competitivas.

Cerramos con una mirada regional. En un contexto internacional más incierto, Latinoamérica gana visibilidad como destino inmobiliario. Pero incluso ahí la lección se repite: el capital puede sentirse atraído por el potencial, pero termina decidiéndose por reglas claras.

Gracias por abrir un espacio de lectura en Martes Santo. Nos reencontramos la próxima semana.

Ximena Fernández
La VAC: una llave digital que pide blindaje
515 palabras | 2 mins de lectura

La Ventanilla Única de Construcción (VAC) ha demostrado que puede volver predecible un proceso incierto: la obtención de licencias. Su aporte ha sido dar certeza donde antes prevalecía la discrecionalidad. El reto ahora es asegurar su permanencia en el plano político, según un panel en la Expo Real Estate 2026.

Por qué importa. La VAC atacó una de las trabas más costosas para invertir en Guatemala: la incertidumbre. Pese a ese avance, sigue sobre una base frágil: un mecanismo que aún depende de ciclos políticos.

• La ventanilla surgió de un acuerdo gubernativo entre el sector público y el privado, no de una política permanente. Lo ideal sería institucionalizarla con una ley, planteó Luis Castellanos, CEO de LC Constructora y expresidente gremial.

• Lo que ya funciona no debería quedar expuesto a renovaciones temporales ni al riesgo de retroceder con un cambio de gobierno. Aun así, para darle permanencia hace falta respaldo político.

• Esa posibilidad, sin embargo, también implica riesgos. Sin una visión de país, una iniciativa mal procesada podría ser contraproducente. Castellanos planteó esa cautela como una razón para impulsar primero el modelo bajo un convenio.

Datos clave. El valor de la ventanilla se refleja en el orden que introduce en un sistema cargado de requisitos, pasos dispersos y criterios fragmentados: a menor discrecionalidad, mayor capacidad de planificación.

• Castellanos sostuvo que el mayor problema del sector es la falta de certeza. Según su balance, la VAC redujo requisitos y plazos cerca de un 40 %.

• Aseguró que las licencias que antes tardaban hasta dos años hoy pueden resolverse en hasta cinco meses gracias a esta plataforma electrónica.

• La ventanilla es 95 % digital y conecta nueve instituciones clave para el sector construcción. Al homologar criterios, el proceso gana previsibilidad.

Ecos regionales. Nicole Solé, directora de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile, encuentra que la VAC es una herramienta potente, aunque todavía incompleta. Frente al caso chileno, su principal límite está en su alcance.

• Para Solé, el valor no está solo en digitalizar expedientes. Está en asegurar continuidad, trazabilidad y estándares homogéneos entre instituciones y municipios. Es decir: permanencia.

• Mientras la VAC se concentra en el sector inmobiliario, la ventanilla chilena procesa trámites de distintos sectores de la economía.

• Además, la tecnología reduce la discrecionalidad y evita que la decisión dependa del funcionario de turno, al permitir revisar expedientes, detectar vacíos y cruzar requisitos con mayor uniformidad.

Ahora qué. Si Guatemala quiere convertir la simplificación en una forma de atraer inversión, la VAC no debería estancarse en un piloto exitoso del sector construcción. El reto ahora es volverla más estable, más amplia y menos dependiente del ciclo político.

• El siguiente salto, más que normativo, es territorial. La certeza que ofrece la plataforma choca con un país fragmentado en 340 municipalidades, cada una con ritmos y criterios distintos.

• José Ardón, director ejecutivo de la Cámara Guatemalteca de la Construcción, advierte que la discrecionalidad aún forma parte de la evaluación de expedientes.

• Ese reto puede resumirse en voluntad política y coordinación técnico-municipal. La autonomía local complica la homologación, pero también abre la oportunidad de adoptar procesos más competitivos.

La discusión sobre vivienda ya no se agota en proyectos ni en déficit habitacional. También pasa por las reglas que permiten —o frenan— el crecimiento de las ciudades. En mercados con demanda al alza, el reto no es solo construir más, sino hacerlo bajo marcos que acompañen el desarrollo.

Nicole Solé, directora de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile y vicepresidenta de Exxacon, advierte que una permisología lenta encarece proyectos y frena el desarrollo urbano. Plantea que la regulación debe dejar de ser una barrera y convertirse en una herramienta para destrabar inversión e infraestructura.

¿Cómo encarece la permisología un proyecto y cómo termina afectando las ventas?

—Hace 10 años teníamos un reglamento marco que funcionaba como una ruta de control para proyectos inmobiliarios y cualquier iniciativa con impacto sobre el suelo, las ciudades y el medioambiente. Con el tiempo, se fue complejizando. Empezaron a intervenir más instituciones públicas y cada una fue agregando exigencias.

Lo que ocurrió después fue la aparición de una serie de barreras. Ese torpedeo de restricciones dejó de tener el foco correcto, que era encauzar proyectos hacia crecimiento y bienestar. Eso encareció dramáticamente los costos porque se empezaron a imponer exigencias sin criterio —a veces caprichosas— que obligan a asumir costos no previstos.

Al final, una democracia llevada al extremo hace que todos quieran opinar y todos quieran exigir. En el caso de Guatemala, que apenas empieza a ver estas barreras locales, sobre todo en la Ciudad de Guatemala, el costo final ya aumentó un 6.1 %.

¿Qué deberían corregir las municipalidades para agilizar trámites y reducir discrecionalidad?

—Nosotros tenemos instituciones de gobierno que regulan la ordenanza general de urbanismo y construcción. El problema aparece cuando llegamos a los municipios. Tenemos 52 comunas, y en las municipalidades hay de todo: muy profesionales, con alcaldes y directores de obras que toman decisiones con criterio técnico. Pero también hay discrecionalidades, muchas veces más ligadas a decisiones políticas que técnicas.

La nueva ley de permisología, aprobada el año pasado, fija plazos más estrictos para las municipalidades. Sin embargo, incorporó las figuras de silencio negativo y positivo. Ellos decidieron llamarlo silencio negativo: si la autoridad no cumple el plazo, entonces el trámite se anula. Ese es precisamente uno de los puntos que hoy se está disputando.

¿Qué tipo de ciudad termina promoviendo una tramitología mal diseñada?

—Hoy se necesitan desarrollos mixtos, interactivos y abiertos. Creo que en vivienda debería avanzar esa misma lógica. Nosotros intentamos que los proyectos no tengan rejas, sino que se abran a la ciudad y que la seguridad se resuelva de otras maneras.

Si llenamos la ciudad de rejas, condominios cerrados y porterías, lo que hacemos es vaciar las calles y las plazas. Siempre hablamos de comunidad, pero ser comunidad implica interactuar.

También vemos que hay menos posibilidad de comprar una vivienda grande, aunque continúa la necesidad de acceder a un inmueble. Por eso las viviendas se vuelven más pequeñas, pero los espacios comunes son más grandes y abiertos. La idea es recuperar la vecindad y volver, en parte, a ese origen.

¿Qué lineamientos hacen falta para dar certeza jurídica y destrabar proyectos?

—Pasan, con claridad, por tres cosas. La primera es jerarquizar los proyectos. Hoy todos entran por una misma ventanilla única, en un solo embudo. Lo que se necesita es perfilarlos para distinguir entre los básicos, los más complejos y los de vivienda social.

El segundo lineamiento tiene que ver con esa ventanilla: cómo lograr unificar a todas las entidades y filtrar adecuadamente su revisión. Eso reduce discrecionalidad, porque la digitalización permite conocer con precisión los parámetros.

El tercero es la digitalización. No hay capacidad humana que iguale lo que puede procesar una revisión digital. No hay herramienta que permita una revisión más exhaustiva, objetiva e inmediata que la inteligencia artificial.

Los anclajes, en cambio, son otros: falta de voluntad, falta de capacitación y, en general, poco criterio en quienes toman decisiones.

Si Guatemala tuviera reglas más claras y menos trabas, ¿qué debería cambiar primero para que el crecimiento se traduzca en desarrollo?

—Lo primero que esta ciudad necesita es una planificación actualizada. Me comentaron que existe un Plan Maestro “actualizado” porque se renovó en 2008. En nuestro país, la ordenanza se actualiza prácticamente mes a mes. La última gran reforma fue en 2023, pero recibe adendas de forma permanente. Esta ciudad necesita un plan que fortalezca la infraestructura.

Hablo de red vial y servicios básicos. Hay un porcentaje de la ciudad —y no es menor— que no tiene agua potable. Ese tipo de brechas vitales debe resolverse, porque todo el mundo quiere vivir en la ciudad justamente por los servicios y por la oferta que concentra.

Para mí, esta ciudad fue una novedad porque es muy atractiva y tiene proyectos incluso superiores a los de Santiago. Pero, al mismo tiempo, hay personas sin agua potable. Que una capital tenga zonas sin acceso a agua potable es una contradicción.

Y hay otro punto evidente: el tráfico. Todas las ciudades del mundo lo tienen, pero se concentra en horas punta y en vías de acceso a las zonas de trabajo. El resto de la ciudad sigue moviéndose. Aquí, en cambio, no se mueve ninguna calle. Todo está paralizado.

Lee la entrevista completa en este enlace.

Braulio Palacios
El ladrillo latinoamericano gana atractivo en tiempos inciertos
537 palabras | 2 mins de lectura

La reciente incertidumbre global altera tasas y rutas comerciales, pero también cambia la forma de proteger el patrimonio. En un entorno más volátil, Latinoamérica gana visibilidad como reserva de valor inmobiliaria por su distancia del conflicto, sus activos tangibles y su margen de crecimiento.

Qué destacar. Un webinar de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (CILA) dejó claro que el capital global sigue buscando rentabilidad, pero ahora la mide más por riesgo, estabilidad y capacidad de preservar valor.

• En un entorno incierto, la propiedad recupera atractivo como refugio patrimonial. Y en ese giro, el mercado inmobiliario latinoamericano gana espacio, aunque no de forma automática.

• La conversación gira en torno a cuánto puede perder —no solo ganar— un inversionista, qué tan expuesto queda el capital y qué activos resisten mejor un ciclo adverso sin perder valor.

• Ahí Latinoamérica tiene una ventaja relativa: está alejada de los focos de conflicto y todavía ofrece margen de desarrollo. Pero mucho depende de la certeza jurídica y de la capacidad de ejecución.

En el radar. La clave del panel no fue solo que la región gana atractivo, sino por qué. El capital más cauteloso prefiere ecosistemas donde el activo pueda sostenerse y crecer con menor vulnerabilidad política, logística o regulatoria.

• Tres segmentos concentraron la conversación: logística, impulsada por nearshoring y relocalización productiva; residencial, como extensión natural de polos económicos; y turismo, por su potencial de largo plazo.

• También pesan la conectividad, los servicios, la infraestructura y la capacidad de sostener demanda. El valor del activo depende cada vez más del ecosistema que lo rodea.

• En ese marco, Latinoamérica entra en evaluación. Tiene escala, urbanización y espacio para crecer. La pregunta es si está lista para convertir eso en inversión confiable.

Entre líneas. El panel no sugirió que el capital llega solo porque otras regiones atraviesan más tensión. En un mundo más desconfiado, la ventaja la captura quien transmite orden y reduce incertidumbre.

• El dinero global se reubica para proteger rendimiento con menor exposición. Eso obliga a ofrecer reglas claras, contratos confiables y marcos institucionales estables.

• En mercados más nerviosos, los diagnósticos superficiales pesan menos y la asesoría profesional pesa más. La intermediación inmobiliaria se vuelve lectura estratégica del riesgo.

• En la conversación se insistió en la profesionalización. La confianza se construye con actores capaces de interpretar el contexto, distinguir ruido de tendencia y hablarle al capital con diagnósticos serios y cumplibles.

Ahora qué. La conclusión más consistente fue que el capital se está reordenando y que los países latinoamericanos deben evitar actuar aisladamente. La oportunidad exige una región más articulada, profesional y consciente de lo que está en juego.

• La región tiene atributos que el nuevo contexto volvió más valiosos: recursos, baja exposición relativa al conflicto, potencial turístico, corredores logísticos y ciudades en expansión. Pero esos atributos, por sí solos, no bastan.

• Lo que puede convertir ese potencial en flujo real de capital es coordinación, certeza jurídica, transparencia y visión de largo plazo. Es decir, menos improvisación y más capacidad regional de inspirar confianza.

• Javier Grandinetti, presidente de CILA 2017; Rafael Gangi, vicepresidente CILA Norte; e Ignacio Lacunza, presidente electo de CILA 2027, coincidieron en que la oportunidad ya no se juega solo país por país, sino en la capacidad regional de inspirar confianza.