Revitalizar también es rentabilizar

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El Centro Histórico de Guatemala no solo guarda memoria: es un activo inmobiliario con potencial de generar valor si se gestiona con reglas claras, inversión en peatones y proyectos que mezclen vivienda, comercio y cultura.

Este análisis de República Inmobiliaria muestra cómo convertir esa herencia en un motor competitivo que atraiga capital, genere plusvalías y mantenga viva la ciudad. Porque revitalizar la zona 1 no es nostalgia: es estrategia urbana y económica para el futuro.

Tus comentarios son siempre válidos. Gracias por leernos una semana más.

El Centro Histórico de Guatemala conserva una traza ortogonal valiosa y centralidad urbana, pero su potencial inmobiliario está sujeto al ordenamiento de sus calles, habilitar licencias previsibles y escalar vivienda y comercio con calidad.

Por qué importa. Revitalizar no es nostalgia, sino competitividad urbana e inmobiliaria. La vivienda y servicios sobre una red peatonal conectada elevan el valor del suelo, mejoran flujos y financian el mantenimiento del patrimonio con usos contemporáneos compatibles.

• La Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo (AECID) dejó capacidades, proyectos y tejido barrial. Convertir esa base en paquetes listos para invertir exige reglas claras, archivos técnicos accesibles y plazos definidos para reducir riesgo.

• El Corredor Central Aurora-Cañas puede operar como “armadura” peatonal que conecte plazas, parques e hitos. Distribuir demanda fuera de la Sexta Avenida evita saturaciones, despierta ejes secundarios y mejora la experiencia de residentes y visitantes.

• “Las ciudades no son museos”, afirma el arquitecto Rudy Manuel Pineda. La conservación depende de usos rentables que sostengan seguridad, limpieza y operación cotidiana del inmueble histórico sin congelar su evolución.

Lo indispensable. La tríada que destraba valor combina calle para peatón y estancia, comercio curado en predios privados y licencias previsibles. La reutilización adaptativa admite lenguaje contemporáneo si respeta proporciones, ritmos y fachadas activas compatibles.

• La peatonalización de la Sexta Avenida funcionó al liberar aceras y ordenar oferta. Replicar el modelo exige pasajes y micro-corredores conectados que extiendan estadía, diversifiquen tickets y estabilicen la renta de locales.

• “Sin libertad no hay inversión”, resume Pineda. Normas comprensibles, ventanillas técnicas y criterios de desempeño urbano atraen capital hacia vivienda asequible y media, coliving patrimonial y formatos senior/estudiantil.

• Conservar el conocimiento (registro de cambios) permite intervenir sin perder memoria, habilita fases sucesivas, reduce litigios y facilita que futuros propietarios reinterpreten el patrimonio con solvencia técnica.

Qué destacar. La bancabilidad del Centro Histórico depende del “lado físico”: accesos, seguridad y estacionamiento. Las soluciones deben planearse a escala barrial, no lote por lote, para liberar frentes activos y bajar gastos de capital.

• La torre de parqueos de la 5ª avenida y 11 calle, probó un servicio urbano que satisface demanda real. “Fue un precedente útil para nuevas densidades y menos sótanos costosos”, agrega el arquitecto.

• La Prevención del Delito mediante Diseño Ambiental combina iluminación continua, visibilidad, fachadas activas y horarios extendidos. Más “ojos en la calle” permiten eventos nocturnos seguros y mejoran el ticket promedio del comercio.

• Rehabilitar con orden exige comprender la normativa aplicada, definir el alcance y presentarlo a la Dirección del Centro Histórico. Investigar historia, referentes, sitio y mercado. Esa secuencia reduce iteraciones y costos.

Punto de fricción. El bloqueo es operativo. Criterios restrictivos, licencias lentas y desorden en vía pública erosionan retornos y expulsan al peatón. La 18 calle ilustra el riesgo de institucionalizar galeras y degradar la experiencia urbana.

• Prohibir continuidad de innovaciones y forzar estilos históricos genera cajas sin vida. Evaluar el desempeño urbano produce mejores resultados que imponer estéticas.

• “Tratar al transeúnte como ganado destruye valor urbano”, advierte Pineda. El espacio público debe priorizar caminabilidad, estancia y accesibilidad universal para que los negocios prosperen sin invadir aceras.

• El comercio popular convive con diseño. Mercados de barrio con mantenimiento, “días de bazares” con retiro vespertino y limpieza, y pasajes que conecten calles sin bloquear fachadas ni flujos.

Lo que sigue. La ejecución avanza en tres líneas. Señalizar y completar la “armadura” peatonal del Corredor Central Aurora-Cañas y ejes secundarios; paquetizar casonas y vacíos con dictámenes, derechos edificatorios y alcances claros; y convertir a la autoridad del Centro Histórico en facilitador con métricas.

• “La arquitectura mejora la vida cotidiana; la gestión decide si ocurre”, concluye. Cronogramas y seguimiento público por proyecto reducen asimetrías y anclan confianza del capital.

• Para cada proyecto, se propone vivienda asequible-media, según viabilidad de mercado. Planta baja activa en ejes de flujo, y criterios de fachada/ocupación orientados a seguridad, mezcla y vida de barrio.

• Conviene pactar cooperación, banca y desarrolladores con mantenimiento post-obra garantizado —limpieza, iluminación y seguridad—, de modo que las plusvalías se materialicen y el flujo de inversión se mantenga.

San Pedro Sula enfrenta un panorama complicado en el mercado inmobiliario: la oferta de casas y terrenos es cada vez más reducida y los precios, tanto de compra como de alquiler, se han disparado en los últimos cinco años. En 2025, la situación se ha agravado, según agentes del sector.

“Ya no se encuentran casas a HNL 1.2M. Los precios arrancan en 2.5M y superan los 4M en zonas del noroeste”, afirmó Johanna Boadla, representante de Inmobiliaria e Inversiones Torre Santa.

La especialista explicó que la vara cuadrada pasó de USD 300 a 450 en un año, con casos extremos: en El Pedregal cuesta hasta USD 600 dólares. En Bellavista ronda los USD 550 y en El Potosí alcanzó USD 475.

Boadla advierte que la falta de regulación agrava la distorsión: “Los avalúos no coinciden con lo que piden los dueños”.

Alquileres dolarizados

El encarecimiento también se refleja en el alquiler. En la mayoríade lose casos, se cobra en dólares y supera las HNL 10 000 lempiras, incluso por espacios pequeños. El cuadrante noroeste es considerado el más costoso.

De acuerdo con el Banco Central de Honduras, el rubro de alojamiento subió 0.30 % en agosto, impulsado por el aumento en rentas.

Municipios vecinos, refugio emergente

Ante la presión de precios en San Pedro Sula, los municipios cercanos como Villanueva y Choloma surgen como alternativa. El primero impulsa al menos diez urbanizaciones con más de 2500 viviendas.

“Estamos incentivando a los dueños de terrenos a reservar espacio. El crecimiento obligará a construir vertical en el futuro”, señaló el alcalde municipal, Walter Perdomo.

En Choloma, proyectos residenciales ofrecen casas de entre HNL 1.5 y 2M, con tres habitaciones y servicios básicos. “Algunos compran para invertir y otros para vivir”, comentó la agente inmobiliaria Gabriela Bonilla, aunque reconoció que los despidos en maquila han golpeado la demanda.

Factores estructurales

Para Raúl Martínez, director de 3RS Inmobiliaria la zonificación limita áreas de desarrollo y encarece los terrenos. “Los precios bajan cuando aumenta la oferta”, sostuvo, al tiempo que subrayó la necesidad de más proyectos residenciales con financiamiento accesible.

Martínez agregó que mejorar el transporte público hacia municipios aledaños haría más atractivo salir de San Pedro Sula y reduciría la saturación de la ciudad.

El mercado de vivienda en Honduras refleja una paradoja: abundan terrenos sin urbanizar, pero la falta de oferta efectiva dispara los precios. Sin regulación ni proyectos suficientes, las familias enfrentan un horizonte limitado. La presión sobre municipios vecinos anticipa un reacomodo urbano inevitable.

Guatemala abre un nuevo capítulo en su historia financiera con el inicio de operaciones de Banco Cuscatlán. Con operaciones exitosas en El Salvador y Honduras, el grupo busca posicionarse en un mercado que demanda innovación, cercanía y confianza en sus instituciones bancarias.

Qué destacar. La adquisición de Banco Inmobiliario abre paso a una transformación inmediata, con infraestructura de 48 agencias y 31 agentes bancarios, respaldada por la red 5B de más de 2700 cajeros automáticos en todo el país.

• La apuesta incluye fortalecer banca de personas y PYME, segmentos clave para el dinamismo económico nacional, con servicios digitales que reduzcan costos y promuevan inclusión financiera sin depender de la burocracia estatal.
  
  

• Federico Nasser, presidente de Inversiones Cuscatlán, enfatizó que creen “en Guatemala y en Centroamérica”. Resaltan un modelo centrado en innovación, sostenibilidad y crecimiento de largo plazo, con foco en el cliente como motor de desarrollo económico.

Este nuevo capítulo representa una oportunidad para ampliar la inclusión financiera y acompañar a más guatemaltecos. Si desea conocer más, lo invitamos a leer aquí.

Costa Rica tramitó casi cuatro millones de metros cuadrados en el primer semestre de 2025. El aumento fue apenas de 0,5 %, pero detrás de la cifra emerge un protagonista indiscutible: la vivienda unifamiliar, que concentra casi toda la intención constructiva nacional.

Por qué importa. Los datos del semestre confirman que la vivienda unifamiliar sigue siendo el motor principal, desplazando a los condominios y definiendo nuevas prioridades para las familias costarricenses.

• El 96 % de los proyectos tramitados corresponde a casas individuales, un dominio casi absoluto frente a los condominios.

• “Las familias siguen apostando por viviendas individuales”, explicó Randall Murillo, director ejecutivo de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC).

• Familias priorizan espacios propios en zonas periféricas, buscando terrenos amplios y mejor calidad de vida.

Visto y no visto. Mientras San José consolida su vocación residencial, Alajuela emerge como polo industrial. Esta dualidad refleja cómo la construcción responde tanto a las necesidades familiares como a las demandas del comercio internacional y la competitividad del país.

• En la capital tica predomina la vivienda unifamiliar, reforzando la tendencia nacional hacia residencias horizontales.

• Alajuela lidera con bodegas y proyectos industriales, vinculados al auge logístico y de distribución.

• “La construcción es pilar de la competitividad”, subrayó Murillo al destacar el rol del sector en logística.

Entre líneas. El desempeño sectorial combina estabilidad laboral y crecimiento moderado. El IMAE reporta expansión en la obra pública y privada, aunque con menos ímpetu que en 2024. Pese a ello, la construcción mantiene su capacidad de generar empleo y efectos multiplicadores en la economía costarricense.

• Más de 95 000 trabajadores asegurados confirman estabilidad en un entorno económico complejo.

• “Cada empleo en construcción impacta en bienestar social”, enfatizó Murillo al defender la importancia del sector.

• Estos puestos de trabajo impulsan cadenas complementarias en comercio, transporte y servicios.

Lo que sigue. La evolución del sector dependerá de factores externos. Las medidas comerciales de Estados Unidos y la incertidumbre arancelaria podrían encarecer materiales y condicionar nuevas inversiones. La CCC pide reglas claras y confianza para sostener el dinamismo y proteger su aporte económico y social.

• El informe advierte que hacía el segundo semestre del año la evolución del sector estará influida por factores externos, como la incertidumbre arancelaria y no arancelaria.

• Se suman las medidas comerciales que EE. UU. ha tomado y pueden incidir en los costos de materiales y en las decisiones de inversión.

• “Cualquier medida que desincentive inversión impacta el crecimiento”, concluyó en su llamado a las autoridades.

• EE. UU. mantiene su posición como la apuesta más segura en real estate [enlace]

• México lidera inversión en España con más de EUR 33 900 millones [enlace]

• Mercado inmobiliario peruano sube 25% en ventas [enlace]