¿Qué detiene a la Zona 9?

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La Zona 9 podría ser la postal del urbanismo moderno: centralidad, transporte público, y una mezcla vibrante de usos. Sin embargo, su potencial habitacional se estanca entre regulaciones, precios de suelo y la falta de visión integral.

En esta edición analizamos este enclave capitalino que se debate entre su pasado comercial y la posibilidad de convertirse en un modelo de ciudad compacta y sostenible.

Recuerda que tus comentarios son siempre bienvenidos. Gracias por leernos una semana más.

Con una ubicación privilegiada, Zona 9 emerge como un punto de inflexión en el debate sobre vivienda, movilidad y planificación urbana. Conectividad, centralidad y un tejido de usos mixtos la posicionan como una joya. Con todo, restricciones normativas y costos elevados del suelo limitan su potencial habitacional.

Por qué importa. Mientras los suelos disponibles en áreas prémium se agotan, la zona 9 ofrece cercanía laboral, infraestructura consolidada y potencial para densificación sostenible.

• Silvia García, gerente de planificación de la Municipalidad de Guatemala, explica que la demanda por vivienda crece de forma sostenida gracias a la proximidad a fuentes de empleo y la conectividad con transporte público.

• Actualmente, el 56 % del suelo de esta zona se destina a comercio y servicios, frente a un 21 % a vivienda. Esto abre espacio para reconvertir terrenos subutilizados.

• La revitalización de zonas céntricas se alinea con una tendencia global: reducir la dependencia del vehículo, acercar vivienda a los servicios y reforzar la vida urbana mixta.

En el radar. La Zona 9 posee condiciones estructurales favorables: cobertura de transporte público y proyectos de movilidad. Se suma una red proyectada de 50 km de ciclovías. Los retos normativos y financieros siguen siendo el principal obstáculo para los desarrolladores.

• Según Eva Campos, de la Empresa Metropolitana de Vivienda, “el desafío es el precio de la tierra”. Los incentivos municipales buscan compensar esa barrera con mayor edificabilidad, reducción de requisitos de estacionamientos y descuentos en licencias.

• Los terrenos menores a 800 m², que representan el 95 % del total urbano, podrían aprovecharse para vivienda prioritaria vertical.

• Asimismo, las restricciones de altura impuestas por Aeronáutica Civil limitan los proyectos verticales.

Punto de fricción. El entorno urbano combina ventajas logísticas con desafíos complejos de integración y percepción pública. Su condición de enclave comercial, la cercanía de la terminal y la mezcla irregular de usos han frenado la inversión residencial.

• Fernando Marroquín, vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADIG), reconoce que la restricción de altura y el alto valor del suelo complican la rentabilidad.

• “Si se logra una coordinación efectiva entre desarrolladores y la Municipalidad, la Zona 9 podría revitalizarse y consolidarse como una zona mixta funcional”, indica Marroquín.

• García advierte que revitalizar el tejido urbano implica una “estrategia integral de espacio público y seguridad”. Aplicar principios para la prevención del delito contribuiría a recuperar la vida urbana y la seguridad.

Visto y no visto. Marroquín destaca que la zona podría convertirse en un laboratorio de políticas urbanas innovadoras. Los POTS permitirían un desarrollo más flexible y competitivo, adaptando la normativa a las condiciones específicas de cada área.

• Actualmente, la ciudad cuenta con un solo plan local activo de ese tipo —zona 4—. Pero, García advierte que es necesario pasar de herramientas pasivas a dinámicas activas, mediante mesas público-privadas que promuevan inversiones.

• Los incentivos deben ir acompañados de seguridad jurídica y gobernanza financiera. “Requieren una batería de instrumentos jurídicos y fiscales robustos para que la inversión sea predecible y eficiente”, explica Campos.

• En ese sentido, Marroquín señala que “no se trata de subsidios, sino de una buena gestión municipal de incentivos que permita hacer factible el desarrollo en zonas con alto costo”.

Lo que sigue. Apostar por vivir cerca del trabajo implica redefinir las aspiraciones habitacionales de una nueva clase media urbana. La Zona 9 podría liderar esta transición si logra equilibrar competitividad, sostenibilidad y convivencia.

• El vicepresidente de ADIG señala que debe fortalecerse la gestión municipal con incentivos que “rentabilicen el suelo sin necesidad de grandes alturas”, favoreciendo modelos de vivienda compacta sin parqueos obligatorios.

• Los expertos coincidieron en que la ciudad debe redescubrir el valor de vivir en comunidad, cerca del trabajo y con acceso a servicios, cultura y transporte.

• Hasta ahora solo existe un proyecto en marcha. La Zona 9 podría representar un espacio donde se mezcle memoria urbana y dinamismo económico. Una solución para el déficit habitacional, con impacto positivo en la movilidad. 

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El sector de la construcción volvió a impactar en la economía hondureña. Entre abril y junio de 2025, el país sumó más de medio millón de metros cuadrados edificados, con un crecimiento de 11.1 %. El m² mantiene su valor en alza, aunque con señales de moderación tras los últimos dos años.

Por qué importa. La construcción sostiene empleo, dinamiza industrias proveedoras y reduce el déficit habitacional. El reciente informe del Banco Central de Honduras (BCH) confirma que la actividad sigue en expansión, impulsada por el crédito y demanda de vivienda.

• Entre abril y junio de 2025 se construyeron 559 100 m². Un incremento de 55 900 m² frente al trimestre anterior.

• El precio promedio del metro cuadrado ronda los USD 495 (HNL 13 000 lempiras). Esto es un alza moderada de 2 % durante 2025.

• Aunque el ritmo se desacelera frente a 2023 (5.6 %) y 2024 (11.7 %), la tendencia general sigue siendo positiva.

Datos clave. El auge edificador continúa concentrado en el uso residencial, pero con un avance sostenido en proyectos comerciales e industriales que amplían el mapa urbano hondureño.

• Las construcciones para vivienda alcanzaron 378 900 m², lo que representa un aumento de 3.2 % en comparación con el primer trimestre.

• Las áreas comerciales crecieron 16.7 %, totalizando 125 200 m². Este comportamiento refleja mayor dinamismo en nuevos locales y bodegas.

• En el sector industrial, la superficie edificada subió 357.8 %, al pasar de 6400 a 29 300 m²; destaca una obra de más de 11,200 m².

El otro lado. El crédito inmobiliario ha sido el gran motor detrás del crecimiento, concentrado principalmente en los departamentos con mayor actividad económica y urbana. Con todo, persisten retos para sostener inversión y ampliar la participación privada.

• Los préstamos para propiedad raíz crecieron 13.1 % interanual, concentrados en las ciudades de Francisco Morazán, Cortés, Atlántida, Copán, Choluteca y Yoro.

• “En Honduras el financiamiento a vivienda se apoya mucho en esquemas con subsidio o instituciones mixtas”, explica Luis Pablo Capuano, jefe de inteligencia de mercado de INTUS.

• Capuano señala que el modelo hondureño —basado parcialmente en subsidios— requiere evolucionar hacia alianzas público-privadas que generen confianza y atraigan capital privado.

Lo que sigue. El reto para el segundo semestre será mantener la inversión y el acceso a crédito sin perder el equilibrio entre expansión y sostenibilidad. El BCH prevé que la construcción mantenga su dinamismo, aunque a un ritmo más estable que el de años anteriores.

• La moderación de precios puede favorecer nuevos desarrollos y ampliar el acceso a vivienda para sectores medios.

• “Todavía falta mucha inversión. Honduras tiene que buscar esas fórmulas mixtas para salir adelante; Guatemala sigue siendo un referente regional en estabilidad”, añade Capuano.

• Pero si mantiene esta tendencia, cerrará 2025 superando el millón de metros cuadrados edificados, consolidando al ladrillo como un indicador de confianza económica.

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