Plusvalía a cielo abierto

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Este martes 13 de enero, el Pleno del Congreso tiene en agenda discutir en primer debate la iniciativa 6436, una propuesta que pone un tema de ciudad en el centro: el cableado aéreo muerto como señal de desorden urbano.

La ley obligaría a retirar líneas en desuso o en mal estado en zonas urbanas en un plazo de hasta 12 meses desde el reglamento para ejecutar, sin trasladar el costo al usuario.

Nuestro primer análisis es una lectura para el nicho urbano: no es solo estética, es percepción de seguridad, caminabilidad y calidad de entorno; y, cuando se sostiene en corredores clave, puede traducirse en confianza y plusvalía.

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La iniciativa 6436 —presentada por más de 15 diputados de diferentes bancadas— plantea que el orden visual es valor. Obliga a retirar cableado aéreo en desuso o mal estado en zonas urbanas y lo conecta con plusvalía. El argumento enfatiza que el desorden visual se percibe como abandono, lo que influye en las decisiones de compra, renta e inversión.

Cómo funciona. En la propuesta, se asignan responsabilidades a las empresas de servicios públicos y telecomunicaciones, estandariza cómo identificar y reportar cables abandonados y activa sanciones por incumplimiento.

• Define un marco legal para que compañías mantengan y retiren cableado, con procedimientos de identificación, reporte y ejecución.

• Establece un plazo máximo de 12 meses desde la entrada en vigor del reglamento para retirar cableado, sin trasladar el costo al consumidor.

• También prohíbe instalar cableado aéreo cerca de sitios declarados Patrimonio Cultural de la Nación o Patrimonio Intangible, bajo supervisión del CIV y MARN.

Entre líneas. Manfredo Corado, director de Locus Lab, explica que el “cableado muerto” no es un detalle porque comunica desorden e impacta en las percepciones de seguridad, bienestar y calidad.

• Su retiro se transfiere al mercado inmobiliario. Gabriel Estrada, asesor en Ferrey Real Estate, prevé que las mejoras visibles impactarían en sectores específicos. “La plusvalía aumentaría”.

• En zonas con plusvalía alta —10, 13, 14 y 15—, una limpieza visual sumaría a la propiedad y puede atraer inversionistas extranjeros, por estándares urbanos regionales.

• Corado sugiere priorizar polos con usos mixtos y flujo peatonal: ahí la limpieza visual rinde más en visitas, caminabilidad, consumo y confianza. El precio se ajusta primero en el corredor.

Visto y no visto. La contaminación visual no se reparte parejo. La zona 1 concentra historia, redes viejas y soluciones incrementales que se apilan sobre las calles. En un centro sensible, el cielo saturado degrada la experiencia urbana y la reputación.

• “Si hay 20 cables y retiran dos, no hay mayor diferencia”, advierte Raúl Monterroso, doctor en diseño arquitectónico. Una intervención mínima puede quedar como gesto cosmético.

• Añade una variable: patrimonio y reconfiguración del centro. La propuesta señala que en espacios con bienes patrimoniales no se puede colocar cableado. El reto también es evitar la reincidencia y sostener reglas claras.

• Plantea replicar el caso de la Sexta Avenida —libre de cables aéreos—, cuyo tratamiento considera al Centro Histórico como distrito: vivienda, trabajo y comercio. Sin ese giro, sigue siendo únicamente zona de paso y terminal.

Sí, pero. La propuesta es un avance, pero debería aprovechar la obra para ganar calle. Corado insiste en “apalancar” la oportunidad: no es solo sacar cables aéreos y colocarlos bajo tierra, es rediseñar el eje.

• “Se queda corta”, opina en esa línea Monterroso. Lo ideal es una ley de ordenamiento territorial: instrumentos participativos, técnicos y estratégicos para decidir ciudad a diez años.

• Ambos concuerdan en la necesidad de transformar el Centro Histórico. Manfredo señala banquetas limitadas, mejorar infraestructura caminable y elevar el estándar de uso diario. “No solo verla como una zona de paso”, comenta Monterroso.

• En plusvalía, la tesis es concreta: si se ordena el corredor y se sostiene, el precio ajusta. Si se interviene a medias o sin mantenimiento, el efecto se evapora. La incertidumbre castiga la inversión.

Balance. La 6436 puede empujar plusvalía sostenida. Pero su alcance es quirúrgico: si se ejecuta a medias, queda cosmético. Sin reglas de ordenamiento que eviten el “parche” y sin obra que mejore la calle —banquetas, caminabilidad, usos mixtos—, el mercado lo registra como gesto, no como transformación.

Centralidad, conectividad y una vocación residencial son características propias de la zona 5 capitalina. Aun así, no acelera como otras capitalinas. El freno es el poco suelo disponible y, sobre todo, el que pueden adquirir los desarrolladores inmobiliarios. 

Por qué importa. La zona 5 vive una paradoja urbana: está cerca de nodos de empleo, comercio y servicios, pero la vivienda vertical avanza lento. Una escasez de terrenos grandes y el arraigo vecinal reducen la rotación de propietarios de tierra y, con ello, la oportunidad de nuevos proyectos.

• A su favor tiene que se conecta con zonas clave —10, 9 y 4— y provee oferta educativa y comercial. Esa mezcla desemboca en interés para el mercado.

• Para desarrollar no basta “tener tierra”: importan frente, fondo y precio. “Es bien limitada”, comenta Lucía Rivers, CEO de Prime IQ.

• El freno es físico, pero también cultural. Fortunato Castañeda, vecino desde hace más de 50 años, defiende su arraigo: movilizarse significaría abandonar la comodidad a la que está acostumbrada su familia desde los tiempos de su bisabuelo.

Punto de fricción. Una barrera adicional es que la zona está densificada y fragmentada. Muchos lotes son pequeños por herencias y subdivisiones, lo que obliga a negociar con varios propietarios. El resultado son proyectos que se quedan en diálogos y bocetos.

• Rivers lo aterriza en números: para un edificio se requieren entre 700 y 1000 varas cuadradas. Si el tejido está compuesto por parcelas de 100 varas cuadradas (83.59 m), el desarrollador debe alinear hasta 10 dueños.

• Alessandra Lossau, socia directora de URBOP, señala la dificultad de encontrar terrenos grandes. No es que no existan predios, pero escasean las propuestas de escala sin tener que armar un rompecabezas de compraventas.

• Para Castañeda, esa centralidad explica el apego: un terreno heredado es un tesoro que se retiene. “Todo está a 15 o 20 minutos”, agrega.

Datos clave. Hay inventario, pero pocos lanzamientos nuevos. De siete proyectos en comercialización, solo uno se introdujo durante 2025. La zona se mueve por etapas, no por oleadas de nuevas unidades que ingresan al mercado.

• Antes de la pandemia, la zona llegó a concentrar entre 10 y 12 proyectos en sus años más activos. Hoy los desarrollos inmobiliarios se sostienen por fases, no por nuevos terrenos disponibles.

• Si bien proyectos de uso mixto con múltiples etapas suben el inventario visible por su escala, no implica que la oferta adicional provenga de distintas empresas desarrolladoras.

• Por otro lado, la vocación es variada. Cerca del casco central se encuentran opciones de uso mixto; hacia las periferias predomina lo residencial.

Lo que sigue. La zona puede ganar plusvalía por conectividad y polos de actividad cercanos, pero la oferta nueva dependerá de dos aspectos: terrenos bien proporcionados o compras múltiples de terrenos.

• Lossau dice que la zona de unos 5.39 km² está a punto de iniciar la carrera: en el punto previo antes de su gran “boom” inmobiliario.

• La llegada de Distrito Futeca —actualmente Explanada 5— avizora una recalibración al alza en los precios y en la percepción: lo que hoy es paso y conexión puede convertirse en destino.

• Si esa transformación cuaja, la zona puede consolidar entornos más caminables y colonias con amenidades cerca para resolver necesidades cotidianas. Pero el límite estructural seguirá ahí: sin grandes terrenos disponibles, el crecimiento será selectivo, no masivo.