Nueva ola inmobiliaria

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Buenas tardes.

Hay lugares que uno visita y se quedan en la mente como plan perfecto de fin de semana. El Paredón está cruzando otra línea: ya no es solo destino, empieza a sentirse como segunda vivienda. La conversación dejó de girar únicamente alrededor de hoteles y restaurantes. Ahora aparecen complejos de casas pensados para escapadas cortas y, cuando no se usan, para entrar a renta.

Ese cambio se nota en el tipo de comprador que llega. Entra el capitalino que quiere un lugar propio —para irse dos noches, para prestarlo o rentarlo— y la vivienda horizontal se vuelve un formato dominante. Pero la playa también impone sus reglas: operar en clima salino y húmedo, y la propiedad se vuelve un filtro que separa ilusión de inversión.

En el hilo de hoy ponemos orden a esa transición y contamos qué está empujando esta nueva ola inmobiliaria en El Paredón.

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El Paredón —Escuintla— empieza a incorporar vivienda a su economía turística. El comprador que llega combina segunda casa con renta corta y la oferta que toma forma son viviendas horizontales. El mercado parece estar pasando de vender estadías a vender propiedad.

Por qué importa. El cambio no está en la postal de El Paredón, sino en su uso: ahora aparece un mercado para comprar. En la demanda sobresalen capitalinos que buscan tener una propiedad a la cual darle un uso mixto, influenciados por los visitantes extranjeros.

• Jorge Rodas, desarrollador inmobiliario en Cronos Construction, ubica la oportunidad en un sitio “emergente” con extranjeros y atributos de ocio que empujan la decisión de compra: olas, vida social y tranquilidad.

• La primera ola de compradores viene principalmente de la Ciudad de Guatemala. “Un 80 % de clientes capitalinos quieren tener un lugar para ir ‘un par de días’”, menciona. El área destaca por estar cerca del centro.

• Valeria Maza, agente inmobiliaria en Ricardo Fish, describe que el desarrollo residencial se vio influenciado alrededor del surf, hoteles, hostales y restaurantes que elevaron el estándar y flujo en la Costa Sur.

Qué destacar. El producto que se está asentando es la vivienda horizontal. Esto no es una preferencia estética, sino que responde al uso. Se compra para uso propio en fines de semana y temporadas, y el resto del tiempo se renta. Esa combinación moldea el tipo de desarrollo que se ofrece y la forma de operarlo.

• Zury Berganza de Ruano, inversionista inmobiliaria en El Paredón, sostiene que una casa horizontal funciona mejor “por el uso de movilidad” y logística de playa. El enfoque son casas de 1 a 2.5 niveles con metrajes desde los 180 a 500 m².

• El mercado en El Paredón se organiza por escala. Actualmente, destacan tres proyectos: un condominio grande, clústeres pequeños y un formato mixto (casas horizontales y apartamentos).

• Maza explica que parte del mercado busca estos espacios cerrados con lineamientos de fachada/materiales. “Quieren tener claridad sobre quién va a ser su vecino”, agrega.

Visto y no visto. En el área existe el diferencial. No es solo la ubicación, también la operación y construcción. Por eso, el mercado “empuja vivienda lista” y estandarizada. Es menos construcción y más producto terminado con decisiones técnicas desde el inicio.

• “Nuestro reto principal es el clima”, explica el arquitecto Ricardo Mota. La salinidad obliga a escoger materiales, ventilación e iluminación pensadas en confort y durabilidad. No es solo estética.

• Además, existe la barrera práctica de construir en la playa, según Maza. Esa fricción empuja una demanda por casas terminadas y modelos operables, con menos improvisación en obra.

• “El Paredón creció de adentro para afuera y un poco desordenado”, añade Maza. La respuesta del nuevo comprador es buscar lineamientos de construcción y una comunidad con reglas.

Ahora qué. El mercado se está definiendo por tres variables: demanda capitalina, uso mixto (descanso + renta) y condiciones de propiedad que permitan formalidad. La prueba será la capacidad de sostener precios y operación cuando pase el entusiasmo inicial.

• Maza explica que buena parte de la costa opera con derechos posesorios y arrendamientos a renovar. Eso reduce el acceso a financiamiento bancario y eleva el peso del pago al contado.

• Otra señal de etapa temprana para Berganza es el “flip” de comprar en lanzamiento y revender con avance del desarrollo inmobiliario.

• “En cinco años será muy tarde entrar”, opina Rodas. Si esa lectura de ciclo se confirma, la vivienda no solo acompañará al turismo, se instalaría en los motores de la región.

La zona 12 capitalina está dejando de ser “zona emergente” para convertirse en punto de demanda dentro de la vivienda vertical. Actualmente, está entre las áreas con mayor tracción, empujada por una reconversión que empieza a mover decisiones de compra. En el mapa, zona 10 se mantiene como ancla por volumen y variedad, y zona 13 levanta cabeza con oferta de ticket alto y una absorción que destaca.

Estos datos corresponden a las zonas que cuentan con mayor cantidad de proyectos inmobiliarios, la cantidad de m² totales y el precio por este. Se toman en cuenta los inmuebles que se encuentran en manos del desarrollador, sin importar la fase en la que se encuentren: desde planos hasta en la venta.

La zona 10 lidera en unidades disponibles, lanzamientos y absorciones. Lucía Rivers, manager de Prime IQ, explica que es una mezcla amplia de precios y necesidades: en la misma zona conviven compradores que buscan primera vivienda, mejora de espacio o producto prémium.

La zona 12, todavía poco consolidada, se cuela entre las de mayor demanda. Rivers lo atribuye a una reconversión del sector, un cambio que empuja la decisión de compra hacia un territorio que antes no era el favorito del mercado.

Por su parte, la zona 13 rebota con un patrón particular: no fue la de más proyectos nuevos, pero sí registra un nivel de absorción alto. La lectura es simple: menos vitrinas, pero un producto más afinado para quien está dispuesto a pagar por ubicación y estándar.

El resto del mapa tiene matices. Zona 14 no carga inventario dominante, pero sí sumó lanzamientos relevantes y hoy concentra producto más prémium, con un precio promedio cercano a USD 300 000 y uno de los valores por m² más altos. La zona 11 opera por ciclos y este año vuelve a mostrar inventario; zona 16, en la misma línea, destaca por el volumen de unidades compitiendo en el mercado.

Un edificio que no colapsa no necesariamente “funciona”. En esta conversación, realizada en el marco del 50 aniversario del terremoto de 1976, el ingeniero Juan Manuel Fuentes, presidente de la Asociación Mexicana de Ingeniería Sísmica, explica por qué la seguridad urbana debe medirse también en habitabilidad: después de un sismo, la gente puede quedar inhabilitada, perder patrimonio y exponerse a riesgos sanitarios y sociales.

La idea es simple: “Proteger la vida no significa conservar el edificio”. Por eso insiste en reducir el daño y sostener la operación. Ahí entran el aislamiento sísmico y el control de aceleraciones: no solo mejoran el comportamiento estructural, también protegen contenidos y mantienen espacios utilizables.

En algún momento de su exposición mencionó que “proteger la vida no significa conservar el edificio”, ¿puede ampliar esa idea?

—La vida es un concepto holístico. Si te cae un cielo falso, una parte de una losa o, en el peor caso, falleces, entonces el edificio no sirvió para proteger la vida humana. Pero también está el otro escenario: un edificio que no colapsa, que no pone en riesgo inmediato la vida, y permite desalojar. Aun así, puede dejarte en una condición de inhabitación. Y eso ya implica: enfermedades, riesgos sociales, pérdida de patrimonio.

En México, en 2017, hubo gente que perdió su patrimonio no necesariamente por el colapso, sino porque ya no pudo regresar a su edificio. Y ahí se pierde mucho más que “concreto”: se pierde operación, bienes, recuerdos, familia, cobijo. Todo eso, aunque no te mate de inmediato, degrada tu nivel de vida y puede volverse un riesgo real. Hubo gente que tenía que dormir en la calle. Esto implica no tener acceso a agua corriente, generar enfermedades, estar expuesto a asaltos, a riesgos a los que normalmente no estás expuesto cuando estás resguardado.

Entonces, aunque no colapse, ¿igual puede ser un problema?

—Sí. Con métodos tradicionales, una estructura puede no colapsarse, pero dañarse fuertemente. La premisa clásica es “que no se caiga”, pero puede quedar muy dañada, y el reglamento (mexicano) lo permite: que no colapse, aunque se dañe. Por eso uso una comparación simple: es como comprar un auto sin bolsas de aire, sin frenos ABS, sin seguros automáticos, versus uno un poco más caro con esos sistemas. Es similar: el objetivo no es solo “sobrevivir”, sino reducir el daño y mantener funcionalidad.

¿Y ahí entran el aislamiento sísmico y el control de aceleraciones?

—Exacto. El aislamiento no solo busca mejor comportamiento estructural, también protege lo que está adentro. Hay un tema poco conocido: el control de aceleraciones dentro de la estructura. Tienes dos grandes componentes: por un lado, elementos como particiones, muros divisores, cielos rasos; por otro, los contenidos: el mueble donde estás sentado, la mesa, el librero, etc. El control de aceleraciones busca evitar que esos contenidos, que no están sujetos, se muevan y peguen por todos lados.

Hoy se ve incluso una tendencia de piscinas en la parte más alta del edificio en Ciudad de México. En una edificación normal se siente como un “latido”: arriba se mueve más. Hay un video del sismo del 3 de enero (2026) donde se ve el agua saliendo por ese movimiento. Lo que logra el aislamiento es controlar ese “latido”, disminuir aceleraciones de manera importante y proteger. Que el mueble no salga disparado, que no termine en otro departamento… o encima de ti. La idea es que el espacio siga siendo funcional después del evento. Además, ayuda a evitar que deformaciones rompan vidrios.

En México, ¿ya es común esta tecnología en edificios?

—Son pocos, pero cada vez hay más. Es tendencia, sobre todo porque el reglamento se volvió muy estricto y casi está obligando a utilizar estos dispositivos. Eso deja un beneficio social enorme: espacios más habitables y más resilientes. Como latinoamericanos, solemos ser correctivos, no previsivos. Entonces, aunque sea por obligación, el efecto es valioso.

También hay un beneficio para el gobierno: edificios con sistemas de control no generan el mismo nivel de crisis operativa. No hay que cerrar calles, desalojar masivamente, interrumpir tanto la vida urbana. Es productividad, y en ese sentido es un “regalo” para el Estado.

En Chile, tengo entendido que se usa como argumento de venta. ¿Por qué allá sí?

—En Chile hay una educación sobre aislamiento sísmico superior al resto de Latinoamérica. No como Japón, por ejemplo, pero sí suficiente para que un comprador promedio entienda que, si el edificio tiene un sistema de control —aislamiento, amortiguadores u otro—, su inversión queda más asegurada. Eso genera confianza. Entonces, muchos desarrolladores lo ponen como parte del “título” del proyecto y la inversión se mueve. Si no lo hacen, no lo hacen: el mercado lo castiga o lo premia.

Lee la entrevista completa aquí.