No recomendable: construir en piloto automático

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¡Buenas tardes!

Diseñar sin entender al comprador es como vender espejos para usar en la oscuridad. A medida que se expande la oferta inmobiliaria, los desarrolladores se enfrentan al clásico dilema: quiénes son los compradores, qué desean y cuánto pueden pagar.

Esta edición explora las señales del nuevo comprador urbano y las características clave para futuros proyectos. Lo abordamos con Monique Céspedes, regional partner de Centroamérica y el Caribe de 4S Real Estate, y Gabriela Mena, CEO de PoliBit.

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El mercado inmobiliario en Guatemala enfrenta un desajuste generacional y de segmentación: mientras la oferta apuesta por grandes unidades familiares, la demanda real muestra una preferencia creciente por viviendas compactas, versátiles y accesibles. Esto será clave para no diseñar proyectos obsoletos desde su nacimiento.

Cómo funciona. La vivienda vertical en el país avanza con dinamismo, pero requiere mayor alineación con las nuevas dinámicas de consumo. Parte de la oferta parece atrapada en modelos del pasado.

• El 65 % de los millennials y generación Z están solteros. Esta realidad demográfica reduce el apetito por viviendas tradicionales y abre un espacio inexplorado para unidades compactas y funcionales.

• Hoy el mayor espacio de oportunidad está entre los GTQ 300 000 y GTQ 800 000, donde la demanda supera con creces a la oferta.

• Monique Céspedes, regional partner de Centroamérica y el Caribe de 4S Real Estate, advirtió que “construir producto grande ralentiza la colocación y desatiende al comprador real”.

Punto de fricción. El modelo de negocio tradicional de desarrollo está siendo desafiado por una nueva generación que invierte y decide con lógicas distintas: funcionalidad, conectividad, eficiencia y flexibilidad.

• Los proyectos de más de GTQ 1M acumulan inventario, mientras los jóvenes buscan opciones de menor metraje y más funcionalidades.

• La generación Z compra con otra lógica: busca inversión, flexibilidad, tecnología y conexión emocional con el espacio.

• “Los proyectos actuales deben tomar en cuenta aspectos arquitectónicos y financieros para este nuevo consumidor”, aseguró Gabriela Mena, CEO de PoliBit.

Visto y no visto. La clave no está en detener la inversión, sino redirigirla con evidencia. Guatemala no necesita menos construcción, sino decisiones mejor informadas, basadas en datos demográficos y económicos.

• La velocidad de absorción del inventario en menos de 15 meses revela apetito de mercado, pero exige mejor segmentación.

• Las viviendas unipersonales o para parejas sin hijos no superan el 15 % del inventario disponible, a pesar del cambio demográfico.

• “Hay un gran potencial de mercado de renta que no se está viendo”, afirmó Mena.

Datos clave. El crecimiento urbano no es homogéneo. Las zonas más dinámicas en ventas no siempre son las más ofertadas. La migración interna marca nuevos polos de desarrollo.

• Mixco crecerá 29 % entre 2018 y 2030, absorbiendo migración interna y de EE. UU. Sugiere una demanda fuerte y diversa de vivienda factible.

• Zonas de Ciudad de Guatemala como la 10, 12 y 15 lideran las ventas. Mientras zonas con alto inventario como 14 y 16 muestran baja absorción.

• Las unidades más vendidas en 2025 están entre 55 y 85 m², y rondan los GTQ 200 000 y GTQ 800 000, lejos de los precios prémium en auge.

Lo que sigue. El futuro de la vivienda está en diseñar ecosistemas irrepetibles: proyectos que entiendan a sus consumidores, conecten con sus valores y sorprendan.

• Casos recientes en Panamá demuestran que el diseño diferenciado, amenidades con propósito y arquitectura con identidad pueden impulsar la absorción de forma sostenible.

• La microsegmentación será crucial: diseñar según zona, etapa de vida y capacidad de pago.

• Anticiparse no es opcional. “Es la única forma de mantenerse vigente”, concluyó Céspedes sobre el rol del desarrollo en la próxima década.

En el nuevo episodio de CreaUrbe 🎙, conversamos con Gabriela Mena, vicepresidenta de Blockchain Guatemala, y el emprendedor Hugo Díaz sobre cómo esta tecnología se puede aplicar al sector inmobiliario sin necesidad de ser experto en programación o finanzas digitales.

👉 Ve el episodio completo en Youtube o Spotify.

Los altos precios de la vivienda están estrangulando la movilidad, productividad y desarrollo social en Europa. La situación no afecta solo a jóvenes o migrantes: amenaza la cohesión económica del continente. Un estudio reciente del Banco Europeo de Inversiones (EIB, siglas en inglés) advierte que el modelo actual es insostenible sin reformas estructurales urgentes.

Por qué importa. La crisis habitacional europea no es solo una tragedia social: es un freno económico. El informe “Why is there a housing crisis and how do we fix it?”, publicado por el EIB en junio de 2025, vincula la falta de vivienda asequible con pérdida de crecimiento y oportunidades a nivel continental.

• Según el estudio, jóvenes, migrantes y trabajadores esenciales están siendo desplazados de las ciudades más productivas por el costo de vida.

• Esta exclusión habitacional impide que empresas contraten talento y que estudiantes accedan a las mejores universidades.

• El EIB calcula que mejorar la disponibilidad de vivienda en áreas clave podría aumentar el PIB europeo hasta en 9 %.

Entre líneas. El auge inmobiliario ha beneficiado a propietarios, pero ha generado desigualdades estructurales.

• Desde 2010, los precios de las viviendas en la UE han subido 55  %, mientras los salarios no siguen el ritmo.

• Países como Hungría (+234 %), Estonia (+228 %) y Portugal (+120 %) lideran el encarecimiento. Italia es la única excepción con un retroceso del 4 %.

• La tenencia de vivienda entre jóvenes de 24 a 35 años cayó casi seis puntos en dos décadas; y entre hogares de bajos ingresos, nueve puntos.

Lo indispensable. El EIB lanzó un plan de acción para 2025 con el fin de abordar el déficit habitacional mediante innovación, financiamiento y reformas regulatorias. El diagnóstico es claro: se necesita construir más, pero también mejor y más rápido.

• El plan contempla inversiones por EUR 4300M en nuevos métodos constructivos, eficiencia energética y programas piloto de vivienda social.

• Se apunta a reducir trámites, armonizar normas técnicas y promover modelos de financiación que mezclen capital privado con fondos públicos.

• La renovación del parque existente también es clave: el 50 % de las viviendas fueron construidas antes de 1980 y muchas tienen baja eficiencia energética.

Ahora qué. El futuro del acceso a la vivienda en el viejo continente dependerá de la capacidad de los gobiernos para equilibrar mercado e intervención. El reto no es solo financiero: es político y urbano.

• Las ciudades deben repensar el uso del suelo, integrar nuevas tecnologías constructivas y facilitar inversión sin ahogar la oferta en trámites.

• La escasez de suelo urbanizable y la fragmentación normativa siguen frenando proyectos, especialmente en zonas densamente pobladas.

• Mientras tanto, el EIB propone ampliar su plan de vivienda como parte de la Plataforma Paneuropea de Vivienda Asequible y Sostenible, en alianza con la Comisión Europea.

Guatemala se sumó a la extensa lista de países que impulsan la campaña de seguridad vial #HazUnaDeclaraciónDeSeguridad en conjunto con la Organización de Naciones Unidas (ONU), y JCDecaux. Esta iniciativa busca generar conciencia y reducir los accidentes de tránsito, que cada año cobran miles de vidas en todo el mundo.

Por qué importa. Se calcula que hay más de 1,19 millones de víctimas mortales y 50 millones resultan heridas de gravedad cada año a nivel global.

• En Guatemala, la situación es alarmante: más de 6,000 incidentes viales ocurren solo en el área metropolitana, afectando gravemente a cientos de personas y sobrecargando el sistema de salud pública.

• Según autoridades locales, cerca del 60 % de las personas involucradas en accidentes sufren daños o pérdidas humanas.

• El impacto no solo es humano sino también económico: la atención a traumas derivados de accidentes consume hasta el 80 % del presupuesto de los principales hospitales nacionales, y el Banco Mundial estima que los siniestros viales representan entre el 3 % y el 6 % del Producto Interno Bruto en la región.

Voces. Jean-Charles Decaux, codirector General de JCDecaux, declaró que “estamos comprometidos con mejorar la calidad de vida de las personas, sin importar dónde vivan, trabajen o viajen, ofreciendo mobiliario urbano y servicios innovadores y sostenibles que respondan a las expectativas de las ciudades y sus ciudadanos”.

• Agregó que esta misión es el eje central de JCDecaux, y por ello se sienten orgullosos de colaborar con las Naciones Unidas y con Jean Todt, enviado especial del Secretario General de la ONU para la Seguridad Vial, en la difusión de esta campaña global.

• Por su parte, Jean Todt subrayó que “cada año perdemos 1.19 millones de vidas en las carreteras del mundo, lo que equivale a la población total de ciudades como la capital de Guatemala […] Con esta campaña hacemos un llamado urgente a la acción para garantizar carreteras seguras para todos, en todo el continente”, declaró.

• El alcalde de la ciudad, Ricardo Quiñónez, también destacó la relevancia del esfuerzo: “No se trata de una campaña normal, común y correcta. Esto se trata de un esfuerzo, pero de un esfuerzo integral, un esfuerzo integral por causar impacto en cambiar conductas, en cambiar conductas y salvar vidas”.

En perspectiva. La campaña global inició en 2023 y ya se implementó en 80 países y más de 1000 ciudades. En Guatemala, se instalarán 90 pantallas digitales en puntos estratégicos, con un alcance estimado de 2.6 millones de personas y más de 56 millones de impresiones proyectadas en redes sociales.

• La iniciativa cuenta con el respaldo de figuras internacionales como el futbolista Ousmane Dembélé y el piloto de F1 Charles Leclerc, así como de atletas guatemaltecos como la medallista olímpica Adriana Ruano.

• La adhesión de Guatemala a esta campaña es un paso firme hacia la transformación de la cultura vial en el país. Ante el elevado costo humano, social y económico de los accidentes, esta iniciativa no solo busca crear conciencia, sino fomentar un cambio real y sostenible en las conductas ciudadanas.

• El reto es grande, pero el compromiso y las herramientas están en marcha para salvar vidas y construir un futuro vial más seguro.

En conclusión. La campaña #HazUnaDeclaraciónDeSeguridad representa una oportunidad única para que Guatemala no solo se una a un esfuerzo global, sino que también fortalezca su compromiso con la protección de vidas humanas y la mejora de la seguridad vial.

• El cambio cultural y la responsabilidad ciudadana serán claves para transformar las estadísticas alarmantes en historias de éxito. Solo a través de la colaboración entre autoridades, organizaciones y ciudadanos será posible construir calles más seguras y un futuro donde la prevención prevalezca sobre la tragedia.

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