Licencias, ¿piedra, papel o tijera?

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¡Buenas tardes!

En la ciudad construir es casi un juego de piedra, papel o tijera. La piedra simboliza el progreso, la que todos ven cuando se coloca. El papel decide si la idea toma forma o se queda a la espera de una firma. Y la tijera… corta o abre camino. Todo depende de la mano.

Esta edición mira cómo esos tres gestos —tramitar, coordinar y confiar— marcan el ritmo de la ciudad que compartimos. Las licencias cuentan historias de eficiencia, de tiempos y de cómo se teje la relación entre quienes construyen y quienes habitan.

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Nos vemos en una semana.

Tramitar un permiso de construcción en Guatemala implica más que cumplir requisitos técnicos. Es el reflejo de cómo funciona —o se detiene— la gestión pública. Cada autorización pone a prueba la coordinación entre instituciones y la voluntad de modernizar procesos que definen tiempos de obra y el costo de construir.

Por qué importa. Cuando la coordinación enfrenta altibajos, el retraso impacta directamente en el costo e inversión de los proyectos y planificación urbana. La complejidad en el trámite de licencias refleja la necesidad de una armonización del sistema de autorizaciones.

• Según la Dirección de Control Territorial (DCT), entre 2021 y septiembre de 2025, la Municipalidad de Guatemala registró 53 expedientes en trámite y autorizó 102 proyectos verticales de más de cinco niveles en las zonas 9 (3), 10 (43), 14 (24) y 15 (32).

• Diego Flores, director de proyectos de Idea Central, estima que los procesos pueden extenderse entre 12 y 24 meses. Cada mes detenido representa capital inmovilizado que termina reflejándose en el precio final del metro cuadrado.

• La demora empuja a los desarrolladores a mover sus inversiones hacia municipios donde los procesos son más expeditos e incluso pueden avanzar con la construcción mientras se completa la licencia. Esa práctica genera ventajas artificiales y un crecimiento desbalanceado a nivel metropolitano.

Punto de fricción. Aunque las municipalidades centralizan parte del proceso, los mayores cuellos de botella provienen de la coordinación con entidades externas. Cada una tiene sus propios plazos y criterios, lo que vuelve al expediente una carrera de resistencia más que una gestión técnica.

• Según Verónica Tzoc, gerente general de la Ventanilla Ágil de la Construcción (VAC), la falta de criterios unificados entre municipalidades convierte cada trámite en un proceso distinto, sin una ruta estándar que garantice certeza ni tiempos previsibles.

• Las instituciones más incidentes son el MARN (impacto ambiental), la CONRED (evaluación de riesgo), el MSPAS (condiciones sanitarias), el MCD (protección patrimonial) y la DGAC (restricciones de altura), cada una con formularios y resoluciones independientes. Este esquema multiplica costos y abre espacios de discrecionalidad que afectan la trazabilidad y confianza del inversionista.

• Para evitar esa fragmentación, Tzoc y Flores coinciden en integrar una ventanilla única que conecte a todas las entidades. No se trata de eliminar controles, sino de que cada revisión tenga trazabilidad y un plazo predecible.

Entre líneas. La eficiencia urbana depende tanto de la capacidad de construir como de la de aprobar. Las licencias son un espejo del Estado: muestran qué tan coordinadas están sus instituciones, cuán claras son sus normas y predecibles sus decisiones.

• Tzoc enfatiza que las más de 300 comunas aplican criterios distintos. Esa disparidad crea incertidumbre y retrasa proyectos que cumplen con los mismos requisitos técnicos.

• Flores afirma que la falta de plazos definidos provoca que los inversionistas migren hacia municipios con trámites más fluidos, concentrando el desarrollo en pocos puntos del país.

• Eva Lima, directora de la DCT de la Municipalidad de Guatemala, explica que el proceso de licencias se desarrolla conforme a los parámetros establecidos en el trámite ambiental del MARN y en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que definen las etapas y requisitos técnicos a cumplir antes de la autorización final.

Balance. Modernizar la gestión de licencias es clave para una ciudad más competitiva. Con trazabilidad, transparencia y comunicación efectiva, cada expediente puede convertirse en un indicador de eficiencia.

• La gerente general de la VAC insiste en la importancia de “tramitar bien”: homologar procesos, digitalizar expedientes y dejar constancia pública de cada autorización para fortalecer la confianza del inversionista.

• Lima subraya que tecnología y coordinación interinstitucional son herramientas para acortar tiempos sin comprometer la calidad urbana. Sus visiones apuntan al mismo destino: una ciudad donde la regulación acompañe el desarrollo.

• Agilizar no significa simplificar, sino hacer que el control público evolucione al ritmo del crecimiento. Una gestión moderna no elimina los filtros, los vuelve claros, trazables y útiles para todos: instituciones, inversionistas y ciudadanos que comparten el mismo espacio urbano.

Durante años la conversación sobre sostenibilidad en el sector inmobiliario se centró en el diseño o la construcción. Hoy, el debate se desplazó hacia la operación: cómo se gestionan los edificios que ya existen y qué tan rentable puede ser hacerlo bien.

El estudio Más valor y mejor desempeño: el negocio de operar bien (2025), elaborado por el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible en alianza con el Guatemala Green Building Council (Guatemala GBC) y otros consejos de la región, pone cifras a ese giro.

En Latinoamérica el 72 % de los edificios certificados bajo el sistema LEED para Operación y Mantenimiento (LEED O+M) reportó ahorros significativos de energía y agua, mientras el 50 % mejoró su rentabilidad gracias a operaciones más eficientes y a la fidelidad de sus ocupantes.

El hallazgo más relevante es que operar de manera sostenible ya no se traduce solo en menos emisiones, sino en más valor. Los edificios que reducen consumos y aseguran confort se vuelven más líquidos, retienen mejor a sus arrendatarios y atraen inversión institucional.

“La certificación representa una inversión poderosa con beneficios económicos a largo plazo: menores costos operativos, mayor valor del activo y mejores resultados para los propietarios y las comunidades a las que sirven”, destaca Peter Templeton, presidente y director ejecutivo del U.S. Green Building Council (USGBC), al presentar el informe.

Rentabilidad verde

Guatemala empieza a reflejar esa tendencia. El país suma siete proyectos certificados LEED O+M, ubicándose entre los mercados más activos de la región. El más reciente es Plaza Telares (Antigua Guatemala), que alcanzó en 2025 el nivel Platino, la categoría más alta de la certificación.

A escala regional, el estudio revela también que el 83 % de los proyectos con certificación LEED O+M accedió a nuevos clientes o inversionistas corporativos con criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ASG). En paralelo, los fondos y aseguradoras empiezan a integrar estos estándares en modelos de riesgo y de la valoración de activos.

En un contexto donde el costo del capital y la presión regulatoria ganan peso, la sostenibilidad se convierte en una decisión de negocio, no en una declaración de principios. Operar bien es operar con visión: los edificios que ahorran energía, gestionan sus recursos y generan bienestar. La rentabilidad también se escribe en verde.

El modelo IRTRA enseña que la felicidad puede ser una política institucional. Con visión empresarial, la recreación se convierte en un motor de bienestar. Lo que inició como un sueño, hoy inspira al país con su ejemplo de gestión y propósito.

Por qué importa. El trabajo de IRTRA trasciende el entretenimiento: es una estrategia de país construida desde la empresa privada.

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En una ciudad donde los permisos se discuten tanto como se esperan, informar a tiempo sobre una nueva construcción puede cambiar la relación entre vecinos y desarrolladores. La participación vecinal no debería ser sinónimo de oposición, sino puente de transparencia para no encarecer el metro cuadrado de proyectos que, licencia en mano, se construirán tarde o temprano.

Cómo funciona. Cada autorización refleja la coordinación de varias instituciones. Uno de los pasos —la participación vecinal— nació para informar, pero en la práctica se comunica tarde. Sin canales digitales ni reglas claras, el diálogo llega después del ruido, y ese desfase se traduce en demoras y sobrecostos.

• Diego Flores, director de proyectos de Idea Central, asegura que “el desarrollo no se detiene por mala voluntad”. Con todo, cada mes en pausa representa capital inmovilizado que termina reflejándose en el precio final del metro cuadrado.

• Verónica Tzoc, gerente general de la VAC, señala que hay más de 300 municipalidades con criterios distintos. Sin homogeneización, un mismo expediente enfrenta reglas y plazos desiguales según el territorio.

• “Publicar en prensa ya no basta”, afirma Tzoc, quien advierte que la comunicación llega tarde y fragmentada. Se requiere difusión digital verificable, accesible y constante desde el inicio.

Punto de fricción. La participación de los vecinos opera sin estándares ni protocolos. No se trata de eliminarla, sino de transformarla: pasar del “no me avisaron” al “sé lo que viene y cómo se mitigará su impacto”.

• Flores propone reemplazar la consulta genérica por avisos informativos: carteles visibles, contactos de enlace y horarios de trabajo. “Participación sí, pero con certezas”, resume.

• Tzoc recomienda digitalizar el proceso con micrositios y bitácoras públicas para registrar cuándo y cómo se notificó a los vecinos.

• Informar no significa frenar. La comunicación temprana previene quejas, reduce tensiones y evita costos innecesarios que luego recaen en el comprador final.

Visto y no visto. La participación vecinal no ocurre al margen de la ley. Existen mecanismos formales dentro del proceso ambiental y urbanístico. Sin embargo, la brecha entre la norma y experiencia ciudadana demuestra que informar no siempre equivale a comunicar.

• Eva Lima, directora de la DCT, explica que la participación se contempla en el trámite ambiental ante el MARN, donde se informa a la población del área de influencia sobre el proyecto y sus impactos.

• Añade que el POT también establece consulta vecinal conforme a los parámetros definidos por la comuna, reforzando que todo proyecto con licencia cumple etapas de información pública.

• No obstante, tanto Flores como Tzoc coinciden en que el problema no es la falta de norma, sino la forma en que se ejecuta. La comunicación llega tarde, el diálogo no se documenta y el costo del retraso se incluye en el precio final.

Balance. El camino para no encarecer el metro cuadrado empieza con información oportuna. Si los vecinos conocen los proyectos, las instituciones comparten datos y los trámites son transparentes, la ciudad ganaría previsibilidad. La vivienda se vuelve más accesible y la inversión encuentra un marco confiable para crecer.

• Tzoc detalla que el plan apunta a un sistema digital que concentre cada paso del trámite, permitiendo a cualquier ciudadano conocer cómo se aprobó un proyecto, los requisitos que cumplió y las instituciones que lo autorizaron.

• Flores plantea protocolos simples por tipo de obra, que reduzcan duplicidades sin relajar estándares técnicos, recordando que no es lo mismo revisar una torre de 20 niveles que un condominio de cuatro casas.

• La solución no es frenar, sino anticipar. Una ciudad informada se construye con menos fricción, menos incertidumbre y con la confianza compartida de todas las partes involucradas.

• Inara Santa Clara da inicio a su construcción en zona 10 (Guatemala).

• Presentan Altiva Mariscal, proyecto de 40 apartamentos en zona 11 (Guatemala).

• Inversión de USD 41M impulsará nuevo proyecto habitacional en Guanacaste (Costa Rica).