La otra casa para el patrimonio guatemalteco

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Buenas tardes.

Hay ciudades que no necesitan demasiada presentación. Miami es una de ellas. En los noventa, Will Smith la volvió himno: una ciudad de ritmo, brillo y aspiración, capaz de instalarse en el imaginario latino no solo como destino, sino como promesa.

Décadas después, ese magnetismo sigue intacto, aunque hoy también se entienda en clave patrimonial e inmobiliaria. La llamada Ciudad Mágica se consolidó como refugio patrimonial, plataforma de rentabilidad y una de las apuestas más atractivas para inversionistas latinoamericanos.

En esta edición, Patricia Zacapa —con más de tres décadas en el negocio y una trayectoria construida entre Honduras y Miami— explica por qué la ciudad mantiene su fuerza entre compradores de la región y qué factores siguen sosteniendo su atractivo.

La conversación, además, toca de cerca a Guatemala. Por distancia, afinidad y lógica patrimonial, Miami gana espacio como otra casa para el patrimonio guatemalteco.

Te invito a leer esta conversación para entender por qué esa ciudad sigue atrayendo a quienes buscan proteger, diversificar y rentabilizar su inversión.

En la casa donde creció Patricia Zacapa, el negocio inmobiliario formaba parte de la rutina. Se hablaba de bienes raíces en los tres tiempos de comida. Ese entorno marcó el inicio de una historia que se volvió decisiva: tras el fallecimiento de su padre, decidió acompañar a su madre en la empresa familiar. Tenía solo 17 años.

Su primer cliente fue un embajador de México —y el último un paisano hondureño— y, desde entonces, entendió que detrás de cada compra o inversión no solo hay una operación, sino una necesidad humana que exige empatía y conocimiento del mercado.

Con el tiempo, consolidó en Honduras una de las firmas inmobiliarias más sólidas. Hace casi una década se trasladó a Miami, donde volvió a empezar en uno de los mercados más competitivos de EE. UU. y en pocos años logró entrar al 1 % de los Top Realtors.

En esta entrevista con República Inmobiliaria aborda desde esa experiencia por qué Miami es un destino atractivo para el capital latinoamericano.

¿Qué ofrece hoy Miami para mantener su atractivo entre inversionistas latinoamericanos?

—El mercado latinoamericano es muy sólido por su diversidad. Está liderado por Colombia, junto con países como Argentina, México y varios centroamericanos. No ofrece un solo producto, sino muchas opciones, y eso le atrae al inversionista latino.

El mercado de bienes raíces ha evolucionado. Es muy diferente a como era antes, y esa transformación ha atraído mucha inversión latinoamericana porque hoy el foco está puesto en las rentas cortas.

Ese modelo tiene un uso flexible: permite utilizar la propiedad cuando viajan a Miami y rentarla cuando regresan a sus países. Además, la economía estadounidense es muy estable, algo que no sucede en buena parte de Latinoamérica.

El cliente latinoamericano está buscando seguridad y estabilidad económica en el lugar donde invierte.

Dentro de esa oferta variada, ¿qué es lo que más busca el latino?

—Se está centrando en inversiones para rentas cortas. Ese es hoy el mayor criterio de selección entre los inversionistas.

Luego vienen las rentas convencionales, que son distintas. Usted compra una casa o un apartamento y lo puede rentar de manera convencional. Pero todos sabemos que las rentas cortas tienen dos o tres veces mejor rentabilidad que una renta convencional.

¿Qué zonas cuentan hoy la historia más interesante del mercado de Miami? 

—La historia más atractiva está en zonas como Coral Gables, Brickell, Downtown, Wynwood, Midtown y Edgewater. Son áreas que siguen creciendo día con día y cuya evolución impulsa una revalorización más importante. 

Además, ahí es donde están los proyectos más recientes. Son las zonas donde más se está invirtiendo. Eso en el sur de Florida. Más al norte, hablamos de Orlando, que también es un lugar donde la gente invierte mucho. 

¿Desde cuándo observa este auge de inversión latina en Miami?

—Diría que desde hace unos cuatro o cinco años. La evolución que ha tenido la ciudad ha sido bastante rápida y, desde entonces, todo ha cambiado. Miami ya no es el mismo de hace 15 años, cuando viajábamos. Hoy es otra cosa, otro mundo.

Hay muchas compañías que se están mudando al sur de Florida. Empresas que vienen de Chicago, de Nueva York y de Los Ángeles. Eso está atrayendo inversión. Están llevando sus headquarters, sus firmas de abogados y distintas operaciones a Miami.

¿Cómo ve hoy el interés del comprador guatemalteco en el mercado?

—El guatemalteco realmente invierte muchísimo en Miami. Está muy interesado en ese mercado, precisamente porque le gusta la ciudad y porque la tenemos a prácticamente dos horas de vuelo.

Con el tráfico que existe ahora, en hora y media o dos horas uno se mueve muy poco, y en ese mismo tiempo ya estamos en Miami.

También la vuelve atractiva porque buscan proteger su patrimonio y quieren invertir en un lugar sólido, que les dé una alta rentabilidad. Generalmente, la rentabilidad que ustedes tienen aquí en Guatemala anda aproximadamente entre el 6 y el 7 %. Nosotros obtenemos una rentabilidad del 18 al 25 %. 

Es una diferencia enorme, y eso la hace atractiva para generar esos ingresos en dólares que todo el mundo quiere tener.

¿Cómo ha cambiado el perfil del comprador guatemalteco en los últimos años?

—Antes iba, miraba y se aseguraba de estar comprando una propiedad tangible, que podía ver y tocar. Ahora compra mucha preconstrucción: proyectos que no están hechos, que no están desarrollados y que se van a entregar dos años después.

Y aun así sigue apostando por estas inversiones que no está mirando ni tocando. Eso muestra una evolución. Se está volviendo más agresivo y está alineado con la forma en que hoy invierte todo el mundo.

¿Dónde encaja hoy el capital guatemalteco dentro del mapa latino en Miami?

—Guatemala puede ganar peso en la inversión latina en Miami. Tengo ciertos proyectos donde soy top broker y la mayoría de los inversionistas o compradores son guatemaltecos. No descarto que en algún momento Guatemala se convierta en uno de los países latinoamericanos que lidere el porcentaje de compras e inversiones en Miami.

Lee la entrevista completa en este enlace.

La cifra aparece temprano en la conversación y provoca una sonrisa automática al otro lado de la mesa: USD 4.2M. Pronunciar la cifra toma solo segundos. Llegar hasta ahí tomó bastante más. Hubo reuniones, validaciones, métricas y una idea que durante años tuvo que empujar los límites de una industria poco acostumbrada al ritmo de las startups.

Ese es el hito que Propi acaba de poner sobre la mesa. La proptech fundada por José Mario Ávila (CEO) y Eduardo Francés (COO) cerró un nuevo levantamiento de capital. Sumado a su ronda anterior, ya supera los USD 7M para empujar una apuesta que va más allá del crecimiento: digitalizar el negocio inmobiliario residencial de Centroamérica.

En una región donde todavía no abundan los titulares sobre empresas emergentes que logran escalar con capital de inversión, la ronda también funciona como una señal. Habla de confianza inversionista, sí, pero también de algo más concreto: la posibilidad de que una empresa subregional piense en clave regional mientras crece.

Hoy Propi opera en El Salvador, Guatemala y Panamá. El siguiente paso no es solo ampliar presencia, sino profundizar el modelo. La operación local, por ejemplo, ya trabaja en preventas y planea incursionar con un marketplace de proyectos nuevos, mercado secundario, rentas y administración de alquileres.

Más que una cifra

Para Ávila, el levantamiento representa “la confianza que los inversionistas tienen en la transformación del sector inmobiliario a través de la tecnología”. El capital, explica, permitirá entrar a nuevos mercados —Honduras, República Dominicana, Ecuador y Venezuela—, invertir en mercadeo y reforzar producto y tecnología. “Es nuestro ADN”, agrega.

En etapas tempranas, el factor decisivo rara vez es solo el pitch. Lo que pesa es la confianza en el equipo. “Los inversionistas buscan que los fundadores conozcan a fondo el negocio”, explica Ávila. En ese tipo de apuestas, el financiamiento no ingresa a compañías consolidadas, sino a empresas pequeñas que todavía deben probar que pueden crecer a una velocidad poco común para una estructura tradicional.

Hay presión detrás del hito alcanzado. Pero ellos prefieren la lectura de un privilegio ganado. Ambos aseguran venir de crecimientos superiores al 300 % y ahora quieren sostener esa inercia con más expansión, más mercadeo y más desarrollo tecnológico.

Crecer sin perder el centro

El crecimiento no solo cambia la hoja financiera. También transforma la vida interna de una startup. Propi inició con Ávila y Francés, pero ya opera con un equipo de entre 55 y 60 personas en tres países, con una edad promedio cercana a los 28 años.

Ese salto obliga a ordenar procesos, profesionalizar estructuras y tomar decisiones guiadas por KPIs, ROI y unit economics. En medio de esa sofisticación, los fundadores insisten en proteger una idea de origen: que el cliente es la prioridad. “Nuestro propósito y nuestra misión es democratizar el mercado inmobiliario”, destaca Ávila.

La meta es convertir una experiencia históricamente lenta, opaca y fragmentada en algo más simple, más transparente y mejor informado. Ahí aparece su hipótesis central: el real estate centroamericano arrastra una fuerte asimetría de información. Propi quiere reducir esa distancia con data, comparación de opciones y herramientas para tomar decisiones informadas.

Del escepticismo a la tracción

Nada de eso ocurrió de inmediato. Al principio, tuvieron que abrirse paso en un sector que miraba con cautela la tecnología. Muchos desarrolladores y equipos comerciales no encontraban un aliado en la plataforma, más bien un jugador que llegaba a alterar una dinámica establecida. “De inicio recibimos resistencia al cambio”, recuerda Francés.

Con el tiempo, sin embargo, esa conversación empezó a girar. Igual que ocurrió antes en otras industrias digitalizadas, el argumento dejó de ser únicamente la innovación y empezó a volverse una cuestión de competitividad.

En el camino, la empresa aprendió otra lección importante: la expansión regional no se construye a base de copiar una receta. Tras su primera ronda, entendieron el peso del talento local. “Hay uno muy bueno en Centroamérica”, asegura Francés. Y ese punto importa porque cada país exige una forma muy propia —y única— de hablar, vender y operar.

Por eso, los más de USD 4M no se entienden solo como una cifra. Son la confirmación de que una idea que “empezó en un Excel”, entre conversaciones de madrugada, ya dejó atrás la etapa de promesa. Ahora viene la parte más difícil: demostrar que una startup centroamericana puede imponer su visión —resumida en una frase de Francés—: “El real estate residencial se va a digitalizar. Se quiera o no, va a pasar.”

UN MENSAJE DEL IGSS
IGSS llama a viajar con responsabilidad

La movilidad en carreteras aumenta durante Semana Santa. Miles de personas viajan hacia destinos turísticos y familiares. El riesgo se eleva por accidentes e imprudencias al volante. 

Por qué importa. Los accidentes viales causan lesiones graves y pérdidas humanas cada año.  

• La prisa, el uso del celular y el consumo de alcohol elevan el peligro.  

• Conducir con responsabilidad protege la vida de quienes viajan y comparten la vía. 

Lo indispensable. El Instituto Guatemalteco de Seguridad Social (IGSS) pide revisar frenos, llantas, luces y niveles del vehículo antes de salir.  

• Use siempre el cinturón de seguridad.  

• Niñas y niños deben viajar con sistema de retención adecuado. 

• Evite el alcohol y no use el celular mientras conduce.  

Ahora qué. Respete los límites de velocidad y evite rebasar de forma indebida.  

• Si siente sueño, deténgase, hidrátese y descanse.  

• El IGSS invita a vivir una Semana Santa segura. 

Lea la nota completa aquí. 

Braulio Palacios
Smiljan Radić: el nuevo Pritzker y su arquitectura austera
585 palabras | 2 mins de lectura

Hay trayectorias que avanzan como una línea recta. La de Smiljan Radić —Santiago, Chile, 1965— parece haber tomado otro camino: más lento, incierto y, por eso mismo, más fértil. El arquitecto ganador del Premio Pritzker 2026 no llegó a la arquitectura por una epifanía deslumbrante, sino por acumulación de señales: una infancia entre dibujos, un ejercicio escolar a los 14 años y una formación atravesada por tropiezos que terminaron ampliando su mirada.

Estudió arquitectura en la Pontificia Universidad Católica de Chile, pero no aprobó su primer intento en el examen final antes de graduarse en 1989. Ese revés, lejos de cerrarle el camino, resultó decisivo. Lo obligó a detenerse, a mirar hacia otros lados, a estudiar historia en Venecia y a viajar con intensidad.

En ese desvío se fue moldeando una manera de entender la arquitectura menos encerrada en sí misma y más abierta a la filosofía, al arte, a los mitos y a la literatura. En Radić, esa mezcla no aparece como adorno intelectual, sino como una forma de ensanchar la imaginación y de permitir que un edificio cargue con una atmósfera, una intuición y una memoria.

Una obra que nace del lugar

Esa formación más amplia ayuda a explicar una de las marcas más consistentes de su trabajo: la negativa a convertir la arquitectura en una fórmula. En Radić, cada edificio parece surgir de sus propias condiciones, como si antes de imponerse necesitara escuchar. Por eso sus obras pueden enterrarse parcialmente en el suelo en lugar de posarse sobre él, orientarse para resistir el viento o la luz, o resolver su forma a partir de la reutilización y no el reemplazo.

Su arquitectura suele dar una primera impresión de austeridad, incluso de rudeza. Pero esa apariencia elemental encierra precisión. El hormigón, piedra, madera y vidrio no aparecen como simple materialidad, sino como una forma de trabajar el peso, el sonido y la sensación de encierro o apertura.

En sus proyectos hay contención, pero no frialdad; silencio, pero no vacío. Sus edificios no buscan seducir con gestos grandilocuentes, sino instalar una presencia emocional más lenta, densa y duradera.

La intimidad como escala

También hay algo revelador en la dimensión de su práctica. Desde 1995, cuando fundó su estudio en Santiago, Radić ha mantenido una escala deliberadamente íntima, casi como una declaración de principios. Durante sus años universitarios conoció a la escultora Marcela Correa, quien luego sería su clienta, posterior esposa y una interlocutora constante en un diálogo creativo sostenido en el tiempo.

Juntos diseñaron su primera casa, Casa Chica, en Vilches, Chile: una construcción de apenas 24 metros cuadrados levantada a mano en la cordillera de los Andes. Esa obra mínima parece contener ya una idea mayor: que la arquitectura no necesita imponerse para dejar huella. Que también puede construir desde la cercanía, desde el detalle y desde una inteligencia silenciosa.

Con el tiempo, su trabajo se expandió hacia otras escalas y tipologías —instituciones cívicas y culturales, edificios comerciales, residencias privadas y estructuras temporales—, pero sin perder esa sensibilidad inicial. Su arquitectura sigue siendo algo personal, atento y profundamente sentido. Tal vez por eso su obra, aun cuando parece austera, termina tocando algo más hondo: la forma en que habitamos el mundo.

Desde Santiago, la ciudad donde nació y aún trabaja, Radić proyecta ahora obras en Albania, España, Suiza y el Reino Unido. Con este reconocimiento, se convierte en el 55.º galardonado del Premio Pritzker de Arquitectura, entregado cada año desde 1979 junto con una medalla de bronce y USD 100 000.

• El Salvador | Costa del Sol Hotel Group invierte USD 16M en un hotel de 153 habitaciones frente al Aeropuerto Internacional de El Salvador.

• Panamá | La construcción arranca en 2026 con una inversión de USD 115.6M, la más alta para un enero en cinco años.

• Costa Rica | La cadena Hilton ampliará su presencia con seis hoteles en desarrollo y tres marcas nuevas.

• Paraguay | Fortaleza impulsa Fortaleza Lomas, un nuevo desarrollo de USD 25 millones en Asunción.