La bodega sube el listón

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Guatemala vive un ajuste silencioso en su mercado industrial: el “mínimo aceptable” ya no alcanza. Hoy, muchas decisiones se toman con mentalidad de operación. Y eso obliga a propietarios, desarrolladores e inquilinos a ponerse de acuerdo en algo básico: especificaciones claras.

En esta edición de República Urbe, la historia es simple: bodegas que hacen que el día a día fluya. Menos incidentes y menos tiempo perdido; accesos y maniobras resueltos; espacios que permiten crecer. Cuando la infraestructura acompaña, el activo envejece mejor y el contrato se vuelve más sólido.

El mercado, por eso, está en transición. Todavía conviven calidades dispares, pero el cliente más exigente ya está subiendo el listón y reordenando el juego: precios, expectativas y hasta el diseño. Ese estándar empieza a marcar el ritmo.

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El mercado de bodegas en Guatemala está dejando atrás “lo que hay” y moviéndose hacia “lo que la operación exige”. Ya no se compra solo metraje: se evalúan fricción con vecinos, eficiencia y continuidad operativa, con el precio en la mesa. Cuando el cliente sube el listón, el estándar se vuelve el idioma común.

Por qué importa. La categoría Clase A cambia la conversación: no es “tener bodega”, es operar con especificaciones consistentes. “Nada puede competir contra la calidad”, afirma Carlos Tellería, gerente general de Grupo Habitare.

• Ese estándar se sostiene en variables medibles: altura mínima de 12 m, planicidad y estructuras de concreto. La promesa es menos riesgo en maniobras, mejor flujo y un activo durable con menor mantenimiento.

• Y el juego es de largo plazo. Tellería habla de 40–50 años y de un “grado institucional” que atrae inversión por estabilidad: ubicaciones pensadas para permanencia y baja rotación del ocupante.

• Si el inventario nacional sube de nivel, se acorta la distancia con las multinacionales. En sus mercados, las prácticas internacionales ya vienen “embebidas” en el diseño de parques industriales.

Entre líneas. La Clase A no la define un folleto; son los “no negociables” del ocupante y la operación diaria. Juan Carlos Flores, director de Águila Logística Integrada, lo resume desde la logística: el cuello de botella suele ser físico.

• Por eso pesan accesos claros y patios de maniobra bien resueltos. Esa geometría recorta tiempos muertos y reduce daños en descargas, incluso con camión pesado.

• La altura también es capacidad: “maximizar el uso del espacio”, dice Flores, para crecer sin multiplicar huella, clave en operaciones de rotación y perecederos.

• El diferencial aparece cuando el cliente conecta puertos, ciudad y Triángulo Norte: transnacionales y grandes centros de distribución empiezan a exigir ese estándar.

Sí, pero. El mercado local sigue dominado por inventario B y C. La presión hacia arriba, cuando llega, suele venir con especificaciones por escrito. “Lo que manda en los mercados es eso”, resume Miguel Ángel Par, investment manager.

• La clasificación se pierde por ausencias concretas: andenes sin equipamiento o alturas inconsistentes. Desde ahí, el ocupante entra con listas detalladas y requerimientos operativos.

• No buscan “prestigio”. Buscan cumplir un estándar internacional: confort térmico, bioseguridad y, a veces, capacidad estructural para paneles solares.

• En precios, la Clase A habilita contratos mejores y rentas más altas. El piso ronda USD 7–8/m² según servicios incluidos; en B o C, el techo suele caer a USD 5–6/m².

Balance. El mercado guatemalteco está en transición: la demanda local sostiene B y C, pero el cliente sofisticado empuja especificaciones y servicio. Eso obliga a la oferta a subir de liga.

• Para el desarrollador, el estándar es inversión: menos mantenimiento, menos sorpresas operativas y activos que envejecen mejor. Pero exige administración y servicio constante.

• Para el inversionista, el diferencial está en contratos: mejores términos y rentas más coherentes con el riesgo.

• Para el ocupante, Clase A significa accesos, maniobra y capacidad de crecer. Si la promesa se cumple, el estándar deja de ser novedad y se vuelve referencia.

La pregunta del mercado de oficinas en Panamá cambió: antes era cuánta oferta nueva venía. En 2026, el mercado entra a quirófano: se revisa lo existente, se corrige lo que no rinde y se recorta lo que sobra. No se trata de más torres, sino de decisiones: dónde quedarse, qué renegociar y cuánto espacio necesita una empresa con modelo híbrido.

Al cierre del tercer trimestre de 2025, la Ciudad de Panamá mantiene un inventario estable de 1.83M de m². No hay nueva oferta relevante en construcción y la disponibilidad sigue alta (24.6 %), aunque con una leve baja.

El movimiento no es expansión: es reacomodo. En el trimestre se registraron más de 17 000 m² de absorción bruta, pero el saldo neto fue moderado (5 000 m²). Las empresas se mueven con cautela: ajustan huella, buscan eficiencia y negocian condiciones que calcen con su operación.

Del lado del propietario, el incentivo también cambió. Con financiamiento caro y menor apetito por lanzar proyectos nuevos, el mercado empuja a intervenir activos existentes: sistemas, amenidades, mantenimiento y reposicionamiento. La escasez está en el “producto bueno”. Por eso, pesa más la calidad del edificio que la cantidad de inventario.

El mapa se decide por función

Área Bancaria y Punta Pacífica ofrecen una combinación sólida de ubicación, imagen y costo. Allí, una clase B bien ubicada puede bajar el costo total de ocupación sin perder funcionalidad.

Costa del Este y Santa María siguen capturando demanda corporativa. Si la renta se negocia menos, el “tira y afloja” se da en adecuaciones, escalonamientos y flexibilidad contractual. En periferias, la ecuación funciona para back-office, si accesos, servicios y especificaciones técnicas están resueltos.

En un mercado con promedios que esconden realidades distintas, la ventaja está en la información. “En mercados como el de Panamá, donde la oferta ya no crece al ritmo de antes, la ventaja competitiva no está en encontrar más espacio, sino en tomar mejores decisiones con la información correcta”, dice Luigi Bemporad, associate director de Newmark Real Estate Panamá.

Los reportes especializados no solo bajan riesgo: ordenan la decisión, documentan escenarios y sostienen la negociación ante comités. Este año el tiempo también es un activo. Iniciar el proceso con 9 a 12 meses amplía opciones y mejora el poder de negociación, sobre todo en edificios “A” y ubicaciones donde la calidad es la restricción.

La cuenta real va más allá de la renta: costo total de ocupación, flexibilidad, adaptación al híbrido y criterios ESG por políticas corporativas y cumplimiento. En Panamá, elegir oficina dejó de ser una jugada inmobiliaria: es una decisión de negocio. Y en el quirófano, decidir sin diagnóstico siempre sale más caro.

Retalhuleu dejó de ser un “destino de fin de semana” y empezó a comportarse como mercado de vivienda. La señal más clara está en quién invierte: la mayor parte llega desde EE. UU., seguida por desarrolladores de Quetzaltenango. Con licencias al alza y nueva oferta, el suroccidente da un nuevo orden al mapa inmobiliario fuera de la capital.

Por qué importa. Retalhuleu se volvió un imán para vivienda horizontal y vertical por una combinación poco común: capital de EE. UU. y demanda regional desde Quetzaltenango. Esa mezcla acelera proyectos y sube el apetito por tierra.

• El dato rompe una intuición local: cerca del 60 % de los inversionistas inmobiliarios vienen de capital estadounidense, según William Osorio, gerente general de Inmobiliaria Génesis, desarrolladora con proyectos en el departamento.

• Después aparece Quetzaltenango, con una participación estimada entre el 20 % y un 30 % del mercado residencial/condominios. Es inversión “alterna” por clima y cercanía: casa de descanso o una propiedad para renta corta (Airbnb).

• “La principal fuente de las inversiones es de los EE. UU.”, dice Osorio, quien afirma que las demás inversiones se generan desde la localidad u otros departamentos aledaños.

Datos clave. El empuje no es solo percepción: los permisos de construcción están marcando una aceleración fuera del área metropolitana. En 2025 se autorizaron 5271 licencias en todo el país; el 71 % (3745) fueron para desarrollo inmobiliario.

• Entre 2023 y 2025, Retalhuleu registró más de 53 900 licencias, muy cerca de Quetzaltenango (53.8K). Suchitepéquez quedó en 26 760 y la Ciudad de Guatemala en 17 390, según datos de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC).

• Andrew Trejo, coordinador de análisis económico de la CGC, añade una clave: no es solo demografía, es retorno. En estos departamentos, la vivienda construida se vende; el inventario no se queda acumulado.

• Cada mercado es distinto: Quetzaltenango empieza a subir en densidad por escasez de suelo bien ubicado; Retalhuleu y Suchitepéquez se expanden hacia la periferia, guiados por el precio de los terrenos.  

Punto de fricción. Más licencias no equivalen a mejores condiciones. A pesar del desarrollo, Retalhuleu carga limitaciones que pueden convertir un auge privado en costos públicos, si no se ordena el suelo. 

• “Sin un POT (Plan de Ordenamiento Territorial) el municipio —cabecera municipal— crecerá desordenadamente”, advierte Osorio, quien asegura que la comuna opera sin uno. En su lugar, los desarrolladores trazan el orden.

• Agua y saneamiento son el candado estructural. Trejo insiste en que no deberían aprobarse proyectos habitacionales sin planes de infraestructura básica: sin servicios, la plusvalía se vuelve conflicto.

• El crecimiento exige movilidad y corredores: si todo el tráfico atraviesa cabeceras, colapsan. Proyectos que desvían carga —como Xochi, Corredor de las Flores— importan por su efecto logístico.

Balance. Retalhuleu captando moneda extranjera y capital nacional al mismo tiempo, con el turismo como telón de fondo. La oportunidad existe, pero sin reglas e infraestructura, el auge puede inflar precios y degradar calidad urbana.

• La Base Aérea del Sur —conocida como “aeropuerto de Retalhuleu”— aparece como catalizador potencial: si se concreta con mejoras clave, sube conectividad y valor, especialmente para flujos turísticos cuyo destino final es el IRTRA.

• Xocomil y el ecosistema turístico siguen siendo un diferenciador real. “Todo eso, más los desarrollos urbanísticos, han llamado la atención de empresas como nosotros, que somos de Quetzaltenango”, resume Osorio.