G5, G4... y ¡ahora G3!

OFRECIDO POR MIXTO LISTO

Buenas tardes.

Durante años, buena parte de la búsqueda de suelo para vivienda vertical se ordenó por una idea: mientras más edificabilidad, mejor. El G5 era la pieza más deseada; el G4, una opción sólida y el G3 quedaba como una alternativa de segundo orden. Pero en las zonas maduras del área metropolitana, esa lectura empieza a necesitar más matices.

Los terrenos con mayor potencial constructivo siguen en el radar, pero son más escasos, más caros y no siempre están donde la vivienda encuentra mejor mercado. Abrimos esta edición con un texto que analiza cómo el G3 funciona por ofrecer ubicación, precio y escala posible.

También miramos esa tensión de fondo que atraviesa al desarrollador: encontrar suelo no basta. Hay que comprarlo bien.

Como siempre, me interesa leerte. Puedes dejarme tus comentarios en [email protected]. Cada observación ayuda a orientar mejor las próximas entregas.

Braulio Palacios
El suelo G3 deja de ser plan B para el desarrollador inmobiliario
640 palabras | 3 mins de lectura

Durante años, la búsqueda de suelo para vivienda vertical empezó casi siempre en G5 y G4. Siguen en el radar del desarrollador, pero cada vez son menos fáciles de encontrar en zonas maduras metropolitanas. En ese ajuste, el G3 ganó peso, aunque no cualquiera funciona: necesita área, integración predial y un precio compatible con su edificabilidad.

Qué destacar. La búsqueda de suelo para vivienda vertical ya no depende solo de lograr la categoría más alta del POT. En las zonas 9, 10, 13, 14 y 15, la disponibilidad de G4 y G5 es limitada, y no todos los terrenos tienen cualidades adecuadas para desarrollar.

• En zona 10, uno considerado “G4-G5” ingresó al mercado a USD 2200 la vara cuadrada (v²), mientras un G3 comparable en zona 15 se colocó en USD 1000, según operaciones recientes documentadas por CityMax Real Estate Guatemala.

• Por v², en zonas céntricas, el G3 ronda USD 1000, el G4 oscila entre USD 1000 y USD 1500, y el G5 escala a USD 2200, según su director para Latinoamérica, Jonathan Arriaza.

• La brecha influye en el plan financiero del desarrollador, porque un G3 puede costar entre 30 % y 50 % menos que un G5 comparable, diferencia suficiente para cambiar el producto, el ticket, la velocidad de absorción y el margen esperado.

Lo indispensable. El G3 gana espacio por una mejor relación entre ubicación, precio de tierra y producto vendible. No ofrece la misma edificabilidad que un G4 o G5 —no recibió el mismo tratamiento de altura en la última actualización—, pero muchas veces aparece en sectores donde la demanda habitacional calza mejor con potenciales proyectos.

• “Algunos G5 tienen ubicaciones que no son ideales para vivienda”, advierte Arriaza. El G3 puede ofrecer mejor encaje de mercado y un precio menor frente a las categorías superiores.

• Además, son una solución para el desarrollo boutique. El formato puede sostener retorno positivo y colocación dentro del tiempo previsto, siempre que el producto esté bien ajustado a la zona.

• Marcos Penados, cofundador de Asty Desarrollos, señala que “un G3 tiene que tener como mínimo 2000 varas cuadradas (vrs²) para ser factible”. La escala ideal ronda las 2500 y normalmente exige unificar tres predios.

Punto de fricción. El problema no está solo en encontrar G3, sino en comprarlo a un precio que “haga sentido”. La sobrevaloración es habitual donde hubo reciente desarrollo vertical. El propietario escucha que un vecino “vendió bien” y traslada esa expectativa a su terreno.

• “Un G3 a precio de G4, un G4 a precio de G5”, resume Penados, al describir una distorsión recurrente del mercado de suelo urbano, aunque la edificabilidad o la forma entre uno y otro predio no sean comparables.

• Muchos terrenos permanecen meses en venta porque sus precios no calzan con lo que se puede construir encima. Según Arriaza, el profesional inmobiliario debe aterrizar el valor de mercado y separar expectativa de factibilidad.

• Voces del sector consultadas coinciden en que zona 11 ilustra bien esa presión. Un G4 que en 2015 se compró a USD 295 la vara hoy supera los USD 900, un ritmo que tensiona el producto final.

Balance. El G3 ya no se lee como simple plan B. Se volvió una categoría de trabajo para el desarrollador que necesita suelo residencial, escala razonable y precios que todavía permitan construir producto inmobiliario vendible.

• G4 y G5 seguirán siendo relevantes en arterias principales y proyectos de mayor altura, pero ya no concentran toda la respuesta del mercado. La búsqueda empieza a moverse hacia otros predios.

• La oportunidad estará en los G3 capaces de combinar ubicación, área suficiente, precio realista y un producto ajustado al contexto barrial. La categoría por sí sola no alcanza.

• El reto no es encontrar un G3, sino elegir bien y pagar a precio de mercado. Un predio mal comprado puede borrar la ventaja inicial antes de que se conceptualice el proyecto.

Para ampliar:

La versión web desarrolla el contexto técnico del POT, explica la diferencia entre las categorías G3, G4 y G5, y recupera la explicación que Carlos Soberanis, síndico I de la Municipalidad de Guatemala, dio en 2025 sobre el tratamiento normativo del G3. Puedes leerla aquí.

Ximena Fernández
Santa Fe: de basurero a riqueza urbana mexicana
512 palabras | 2 mins de lectura

Santa Fe pasó de ser un basurero a uno de los polos inmobiliarios y corporativos más visibles de la Ciudad de México. Su reconfiguración inicia en los 80, cuando se transforma de uno de los vertederos más grandes de Latinoamérica a un terreno listo para crear un centro urbano.

Carlos Hank González —político— fue quien expropió los terrenos utilizados para minería y basureros, y Ramón Aguirre Velázquez, quien cerró de forma definitiva el vertedero para dar paso a terrenos capaces de atraer inversión.

Los desechos se transformaron en edificios con la llegada de la Universidad Iberoamericana. Su ingreso atrajo usuarios, servicios y movimiento. Con el tiempo, desarrolladores consolidaron la conversión. En 1993, la zona pasó de depender del campus universitario a operar como destino comercial, con la inauguración del Centro Comercial Santa Fe.

“Los desarrolladores fueron el motor de inversión en Santa Fe”, destaca Federico Jiménez, socio regional de 4S Real Estate en Ciudad de México: No llegaron con todo resuelto, sino en una etapa especulativa, apoyados por promesas de conectividad y urbanización.

Un tesoro escondido

Santa Fe demuestra que un territorio depreciado gana valor si existe demanda, suelo y conectividad. El éxito se atribuye al boom inmobiliario y la economía creciente de aquella época. 

El auge corporativo llegó después: entre 1995 y 2005, oficinas triple A y empresas reconocidas movieron sus corporativos, elevando el perfil de la zona, según Jiménez.

Luego del centro empresarial, inició la verticalización. Entre 2005 y 2025 terminó de afirmarse como una de las zonas más verticalizadas de la ciudad.

Así, de concentrar basura, ahora la zona condensa 150 corporativos, 2500 cuartos de hotel y seis universidades. Al día se reúnen hasta 350 000 personas, según datos de la Asociación de Colonos de Santa Fe.

Centro urbano con altas y bajas

Santa Fe es considerado por desarrolladores como uno de los centros urbanos más exitosos. Los espacios que se esperaban llenar en 50 años, lo hicieron en 15, demostrando una demanda que no se satisfacía.

No obstante, la reconversión tuvo un costo alto. Jiménez señala que las construcciones exigieron mayor inversión en preparación de tierra, estructuras y cimientos.

Además, el vertedero permanece identificado, cubierto y tratado como área especial, con respiraderos y controles para evitar concentración de gases.

La zona, para su crecimiento, necesitó una fuerte inversión vial. Santa Fe dejó atrás la periferia cuando se vinculó con Reforma y Toluca mediante nuevas vialidades y autopistas.

Oportunidad de la tierra

Guatemala podría analizar Santa Fe como inspiración. El cierre de vertederos obliga a discutir nuevos usos del suelo. No obstante, funcionó por una mezcla difícil: conectividad, anclas, permisos, capital privado y visión sostenida, externó Jiménez.

El modelo, para consolidarse, tomó más de 40 años. Para Guatemala, donde la conversación sobre cierre de vertederos se ha intensificado, el dato es clave: convertir un pasivo urbano en activo productivo exige continuidad.

Un antiguo vertedero puede ser oportunidad, pero no por sí mismo. Santa Fe no nació como extensión natural de una zona consolidada. Era periferia, barranca, mina y tiradero. Su punto de quiebre fue convertir geografía difícil en distrito.