Incentivos, dudas resueltas

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La Ciudad de Guatemala entra en una nueva etapa de desarrollo con la actualización del POT. La normativa introduce incentivos para edificaciones mixtas, más espacios públicos y sostenibilidad. En entrevista, Carlos Soberanis, Síndico I de la Municipalidad de Guatemala, explica los principales cambios, el proceso detrás de la normativa y el equilibrio entre crecimiento y calidad de vida.

La recomendación de esta semana es un análisis del equipo de Política sobre los desafíos de expansión de Empornac, afectados por la falta de certeza jurídica sobre la tierra disponible. Si resulta ser un contenido de tu interés, no dejes pasar la oportunidad de suscribirte a su boletín.

Por: María José Aresti

Con 245 proyectos en construcción simultánea, la Ciudad de Guatemala enfrenta el reto de crecer con orden. La nueva normativa del POT moderniza incentivos para un desarrollo más sostenible y accesible, según Carlos Soberanis.

La ampliación de espacios públicos, el fomento de edificaciones mixtas y los aportes urbanísticos buscan equilibrar crecimiento y calidad de vida. Las preguntas realizadas al Síndico I, fueron enviadas por la comunidad de República Urbe.

¿Cuál fue el proceso de consulta pública o técnica durante la elaboración del nuevo reglamento?

— En 2020, la Municipalidad de Guatemala impulsó un plan de recuperación económica que incluyó el desarrollo inmobiliario como una estrategia clave para generar empleo y dinamizar la economía.

En 2024, la ciudad alcanzó un récord en construcción simultánea de edificios de más de 5000 m², con aproximadamente 245 proyectos en desarrollo. Esto evidenció la necesidad de actualizar el reglamento de incentivos del POT.

El proceso inició con un análisis técnico sobre los incentivos más y menos utilizados. A través de investigaciones con desarrolladores, identificamos por qué algunos eran más atractivos y adaptamos el reglamento a las nuevas demandas del mercado.

También consideramos las solicitudes de los vecinos respecto a espacios públicos, áreas verdes, caudal de agua y equipamientos urbanos. Luego, realizamos una socialización y validación de propuestas con la Cámara de la Construcción Guatemalteca, Guatemala Green Building Council y CONAVI.

¿Cuáles son las principales diferencias con la versión anterior y requisitos para los desarrolladores?

— El reglamento entró en vigencia el 6 de febrero y cuenta con un período de gracia de seis meses. Durante este tiempo, se pueden utilizar ambos reglamentos, permitiendo a los desarrolladores con proyectos avanzados acogerse a la versión anterior con ciertas prácticas incentivadas hasta por 18 meses.

Las diferencias se dividen en dos grupos. Primero, los incentivos modernizados, como el uso mixto en edificaciones, que permite la convivencia de diferentes funciones en un mismo espacio; la transparencia en fachadas para mayor seguridad y el incentivo por accesibilidad, pilar del reglamento.

El segundo grupo introduce incentivos innovadores: ampliación de espacios públicos en propiedades privadas, mayor cobertura de áreas verdes, como parques dentro de desarrollos, y la siembra de árboles en los alrededores. Además, se incorpora un incentivo de sostenibilidad para la captación y retención de agua de lluvia, facilitando la obtención de certificaciones ambientales.

Se otorgan incentivos en terrenos G4 y G5, ¿por qué no en G3?

— El POT define una base de altura y metros de construcción según la zona. Los incentivos se aplican a todas las zonas generales mediante 13 prácticas incentivables modernizadas.

Sin embargo, la edificabilidad y altura ampliadas mediante aportación urbanística solo aplican a G4 y G5, pues estas zonas están destinadas a edificaciones más altas y densas en las principales vías de la ciudad, donde se planifican sistemas de transporte masivo como el aerómetro.

El G3 es más barrial, con calles angostas y menor capacidad de crecimiento, lo que limita su desarrollo vertical.

¿Qué factores influyeron para la toma de esta decisión de la altura máxima permitida?

— El reglamento duplicó la altura permitida en algunas zonas: G4 pasó de 48 a 96 metros, y G5, de 96 a 128 metros. Esto responde a estudios que muestran una demanda del mercado y la necesidad de ordenar el crecimiento urbano.

¿Qué aportes deben hacer para conseguir esta altura?

— Deben realizar una aportación urbanística basada en las necesidades de los barrios donde se construyen. Esto incluye más espacios públicos, áreas verdes y mejoras en la provisión de agua. Son las necesidades que nos han trasladado los vecinos.

También se incluyen proyectos estratégicos que la Municipalidad tenga previamente definidos. Están aquellos que se ubican en los alrededores de las inmediaciones de los edificios en construcción.

Asimismo, hay un aporte importante al esfuerzo de desconcentración de la Ciudad de Guatemala. Es decir, en los seis territorios que impulsamos desde hace algunos años. La idea es que generen infraestructura y que el desarrollo vaya con mayor agilidad.

Lee la entrevista completa en este enlace.

Equilibrar su legado histórico con la modernización es el gran desafío de La Antigua Guatemala. Para atraer inversiones estratégicas, se requiere una colaboración entre el sector privado y el ayuntamiento. Con todo, la ciudad enfrenta el reto de crecer sin comprometer su patrimonio.

Por qué importa. Este tema fue central en la “Reunión mensual para atracción de inversión y procesos clave para el desarrollo de La Antigua Guatemala”, organizado por ANACOVI, la Asociación Guatemalteca de Contratistas de la Construcción (AGCC) y la Cámara Guatemalteca de la Construcción.

• Ricardo Obiols, presidente de la AGCC, destaca que el crecimiento de la construcción es clave para la competitividad. Subraya la urgencia de mejorar la planificación urbana para atraer capital.

• Diversos sectores, junto con la Municipalidad de Antigua Guatemala, buscan facilitar la inversión. Una muestra es una mayor apertura hacia nuevos proyectos.

• Sin embargo, la transparencia en la obtención de licencias de construcción es crucial. Expertos consideran que un proceso ágil y confiable incentivaría el desarrollo sin afectar la identidad patrimonial de la ciudad.

En el radar. La expansión del sector construcción en Antigua abre oportunidades en vivienda e infraestructura privada. La Municipalidad trabaja en regulaciones y ordenamiento territorial para garantizar transparencia y certeza jurídica.

• Carlos Farfán, gerente de Planificación e Infraestructura de la Municipalidad, señaló que el desarrollo inmobiliario “es una de las principales fuentes de inversión”. La urbanización ha crecido con proyectos de centros comerciales y residenciales.

• La comuna está actualizando el POT para corregir irregularidades del pasado y agilizar procesos para inversionistas.

• Se están implementando matrices de evaluación para garantizar objetividad en los procesos. La Oficina de Control Urbano insta a los desarrolladores a presentar proyectos alineados con la normativa vigente.

Punto de fricción. El proceso de inversión en la ciudad colonial enfrenta obstáculos debido a la dualidad de entidades reguladoras. Se necesita equilibrar desarrollo y conservación patrimonial.

• El alcalde, Juan Manuel Asturias, señala que su ciudad es la única con un consejo adicional para la protección del patrimonio. “Buscamos coordinación, unificar criterios y automatizar procesos para mejorar la obtención de licencias”.

• En este sentido, la actualización del POT atraería inversión con mayor certeza jurídica. Aseguraría que las licencias solo se otorguen a proyectos que cumplan con normativas vigentes.

• Se evidencia la necesidad de una mayor articulación entre el sector público y privado para optimizar procesos. El objetivo: un desarrollo equilibrado.

Ahora qué. Antigua proyecta inversiones para impulsar su infraestructura y desarrollo urbano para hacerla accesible y moderna. Sin perder su identidad histórica.

• La comuna destinará fondos para modernizar calles y señalización. Esto facilitaría el tránsito sin afectar el carácter patrimonial de la ciudad.

• Se contempla la renovación de mercados y espacios comunitarios. El enfoque es la sostenibilidad y beneficio para residentes y turistas. Para 2025, se proyecta el diseño de 84 proyectos.

• La vivienda y desarrollo urbano se planifican como ejes para fomentar el crecimiento ordenado.