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El último ladrillo en la pared
República Urbe
23 de diciembre de 2025
OFRECIDO POR PROGRESO
¡Buenas tardes!
Este es el último envío de República Urbe en 2025. Si el año fue una obra en marcha, este correo es el último ladrillo en la pared: el que cierra, ordena y deja lista la base para lo que viene.
En esta edición miramos una señal clave que deja el año: la construcción en Guatemala reconfirma su papel como motor visible de la economía y de la ciudad. La vivienda sostiene el ciclo, la densificación avanza y nuevos ejes urbanos comienzan a tomar forma.
Más que un “boom” pasajero, los datos apuntan a un crecimiento urbano sostenido que plantea una pregunta central: ¿cómo construir mejor ciudad en los próximos años?
Gracias por estar del otro lado, por compartir y por sostener la conversación sobre ciudad, vivienda, inversión y planificación. En estas fechas, te deseamos una Navidad en paz, con salud y unión.
¡Nos leemos en 2026!
María José Aresti
No es “boom”: es un nuevo ciclo urbano
509 palabras | 1 min de lectura
El sector de la construcción en Guatemala muestra proyecciones favorables y señales claras de un dinamismo que ya se refleja en la economía y la ciudad. El crecimiento responde a factores estructurales: urbanización, déficit habitacional y diversificación del real estate, que configuran un nuevo ciclo urbano más que un repunte aislado.
Por qué importa. La construcción dejó de ser un indicador adelantado para convertirse en un motor visible de la actividad urbana. El desempeño del sector coincide con el crecimiento económico reciente y con transformaciones claras en la forma de habitar y desarrollar ciudad.
El mercado podría pasar de USD 3400M en 2025 a USD 5300M en 2030, con una tasa anual cercana al 9.5 %, según estimaciones de Mordor Intelligence.
Estas proyecciones se alinean con la macro: el BANGUAT identifica a la construcción como una de las actividades que más impulsó el crecimiento del PIB en 2025, con una expansión interanual superior al 8 %.
En 2024, el banco central reportó que el sector creció un 0.5 %. Los números de este año confirman que el ciclo ya está en marcha.
Datos clave. La vivienda continúa siendo la principal ancla del ciclo constructivo. El déficit habitacional y la urbanización acelerada sostienen una demanda constante que explica la concentración de proyectos residenciales en áreas urbanas.
Más del 60 % de la actividad del sector corresponde a vivienda, impulsada por proyectos verticales y desarrollos de segmento medio en el área metropolitana.
En Ciudad de Guatemala y municipios aledaños crecen torres residenciales, complejos planificados y proyectos con amenidades que responden a nuevas preferencias habitacionales.
El estudio muestra que la presión habitacional se está resolviendo principalmente con nuevos proyectos, no con renovación urbana. Esto plantea desafíos de localización, servicios e integración urbana en el mediano plazo.
En el radar. Con todo, el crecimiento no se distribuye de forma homogénea ni neutra para la ciudad. Mordor Intelligence detalla una concentración territorial y tipológica que está moldeando cómo y dónde se construye en el país.
Casi la mitad del mercado se concentra en Ciudad de Guatemala, mientras Escuintla emerge como la región con mayor crecimiento proyectado, impulsada por logística, industria y energía, ampliando el eje urbano-productivo fuera de la capital.
La obra nueva representa cerca de un 58 % de la actividad. Esto indica que el crecimiento urbano se da más por expansión y densificación que por reciclaje del tejido existente.
Aunque el mercado crece, la forma de construir cambia lentamente: el 88 % de los proyectos aún utiliza métodos tradicionales. Se limita la velocidad, productividad y calidad urbana en el mediano plazo.
Balance. El entorno macroeconómico y urbano favorece la inversión inmobiliaria, aunque persisten retos estructurales que condicionan la calidad del crecimiento.
Guatemala combina población joven, urbanización creciente y costos de suelo competitivos, una base sólida para el desarrollo urbano.
Las proyecciones internacionales como cifras nacionales coinciden con datos institucionales que confirman el dinamismo del sector.
Más que un “boom” coyuntural, el país parece ingresar en una etapa de crecimiento urbano sostenido, donde el desafío no es construir más, sino construir mejor ciudad.
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María José Aresti y Miguel Rodríguez
Balance: cinco claves para entender el tablero regional
En 2025, las principales ciudades de Centroamérica volvieron a mostrar el mismo patrón: la demanda crece más rápido que las reglas, el suelo se encarece y la inversión se mueve hacia donde hay conectividad y certidumbre. Estos cinco highlights condensan los temas que marcaron el año en vivienda, inversión hotelera, construcción y planificación en la región.
Guatemala
Miguel Rodríguez
Ubicación central, conectividad y cercanía a empleo convierten a la zona 9 en una de las áreas con mayor potencial habitacional de la principal ciudad del país. Hoy, más de la mitad del suelo se destina a comercio y servicios, abriendo la puerta a una reconversión urbana estratégica.
La tendencia global apunta a densificar zonas céntricas y reducir la dependencia del vehículo, una lógica que esta zona ya cumple. Sin embargo, el alto precio del suelo y las restricciones normativas frenan el desarrollo residencial.
La pregunta clave es si incentivos, coordinación institucional y cambios regulatorios bastarán para activar su transformación.
El Salvador
María José Aresti
El Salvador se posiciona como un nuevo foco para la inversión hotelera, impulsado por turismo ecológico, de aventura y de lujo. Su combinación de costas, volcanes y destinos emergentes atrae proyectos boutique y eco-resorts.
El crecimiento de visitantes y la mejora en conectividad refuerzan su atractivo frente a mercados tradicionales. Sin embargo, la expansión acelerada de alojamientos digitales plantea tensiones regulatorias y de competencia.
El desafío será ordenar el crecimiento para convertir el auge turístico en inversión sostenible de largo plazo.
Honduras
María José Aresti
Honduras volvió a acelerar su construcción: entre abril y junio de 2025 edificó 559 100 m² y creció un 11.1 %. El m² ronda los USD 495 y sigue al alza, aunque con una moderación de precios respecto a los últimos dos años.
La vivienda lidera el volumen, pero el salto está en lo industrial y comercial, con proyectos que reconfiguran el mapa urbano. El motor detrás del ciclo es el crédito inmobiliario, concentrado en los departamentos más dinámicos del país.
El punto decisivo: si el modelo de financiamiento evoluciona hacia alianzas público-privadas, el “boom” puede sostenerse.
Costa Rica
María José Aresti
Costa Rica crece más rápido que sus reglas: solo 4 de cada 10 cantones tienen planes reguladores vigentes y eso frena vivienda e inversión. La falta de coordinación entre políticas nacionales y municipios genera incertidumbre jurídica y encarece proyectos, especialmente en la GAM.
Con el suelo escaso, la vivienda nueva se verticaliza, pero sin una política clara de densificación, la oferta se restringe. El precio del suelo se dispara: hay zonas cercanas al tren con alzas de hasta un 20 % (2021–2025) y el m² puede llegar a USD 1837.
La salida pasa por actualizar planes, modernizar catastros y capturar plusvalías para reinvertir en infraestructura y reducir el déficit habitacional.
Panamá
Miguel Rodríguez
Panamá se consolida como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Centroamérica, con precios residenciales que subieron cerca de un 60 % en cinco años.
La combinación de baja vacancia en zonas centrales (menos del 2 %) y nuevos proyectos como la Línea 3 del Metro está revalorizando áreas antes subestimadas.
A mitad de 2025, el precio promedio de vivienda en Ciudad de Panamá ronda los USD 337 645, mientras las rentas de oficinas se mueven entre USD 15 y 20 por m². En el segmento de lujo hay sobreoferta y descuentos de hasta el 25 %, pero las tasas hipotecarias para extranjeros (7–9 %) siguen siendo un freno.
En el radar regional, Guatemala aporta volumen y absorción residencial, pero el “momento Panamá” se explica por infraestructura, renta al alza y mayor interés de compradores internacionales.
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