El enemigo silencioso de los sismos...

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¡Buenas tardes!

El 8 de julio, dos sismos sacudieron Guatemala con fuerza. Las imágenes de viviendas colapsadas en zonas rurales mostraron una realidad estructural que venimos arrastrando por décadas: el adobe sigue siendo hogar de millones… y también su mayor riesgo.

Los recientes temblores evidenciaron que la fragilidad estructural, la autoconstrucción sin asesoría técnica y la falta de fiscalización son una combinación peligrosa. En esta edición te contamos por qué esta crisis silenciosa exige una respuesta inmediata.

Además, durante nuestra cobertura en México conversamos con Ignacio Torres Zorrilla, CEO de 4S Real Estate, sobre cómo sin densificación inteligente y reglas urbanas modernas, el sector inmobiliario seguirá alimentando su propia crisis.

Gracias por tu lectura.

Los recientes sismos en Guatemala han puesto en evidencia la vulnerabilidad de miles de viviendas de adobe, especialmente en zonas rurales. Fragilidad estructural, autoconstrucción y falta de refuerzos han desencadenado en daños graves, colapsos y, más importante aún, pérdida de vidas.

Por qué importa. Este tipo de construcción sigue siendo una realidad para miles de familias. Los temblores recientes ponen de relieve su alto riesgo y generan preocupación sobre la seguridad y la necesidad de fortalecer la normativa y la capacitación en construcción resistente a estos movimientos.

• El VII Censo de 2018 identificó a 604 600 viviendas de adobe, equivalentes al 15.3 % del total nacional. Para 2022-2023, la ENIGH estimó que la proporción bajó a 13.3 %, aunque en áreas rurales es del 19.6 %.

• René Muñoz, presidente de la Gremial de Bloqueros Industriales, advierte que el adobe no tiene resistencia sísmica. Advierte que la autoconstrucción sin asesoría técnica multiplica los riesgos.

• Los daños recientes han sido más severos en este tipo de casas. Muros agrietados o derrumbes, evidencian la urgencia de revisar la normativa y promover materiales certificados.

Datos clave. Las cifras muestran una lenta transición hacia materiales más seguros; no obstante, el adobe persiste por razones económicas y culturales. El riesgo se incrementa cuando la supervisión y el cumplimiento de normas son insuficientes, especialmente en el área departamental.

• En 1980, el 30.6 % de las viviendas eran de adobe, la proporción bajó por el auge del block y concreto, que hoy representan el 64.3 % de las paredes exteriores.

• “El adobe no es seguro. La solución es sustituirlo por sistemas estructurales confiables como mampostería, madera o prefabricados”, señala Fernando Callejas, especialista en ingeniería estructural.

• La falta de fiscalización efectiva por parte de municipalidades y CONRED permite que se construyan viviendas sin licencia ni control de calidad, aumentando la exposición al colapso en caso de sismos.

Punto de fricción. El dilema entre tradición, costo y seguridad persiste. Muchos propietarios optan por adobe por economía o costumbre, mientras el Estado y la iniciativa privada enfrentan el reto de comunicar y fiscalizar mejores prácticas constructivas.

• Muñoz subraya que el block certificado es más resistente, pero reconoce que el precio y la cultura influyen. “A veces se ahorra en lo esencial, como la calidad del material”.

• Callejas apunta que la diferencia entre la ciudad y el interior es marcada: las municipalidades rurales carecen de recursos y exigencias técnicas, lo que deja a la población en mayor riesgo.

• La autoconstrucción y la falta de cálculo estructural son frecuentes, lo que, sumado a la informalidad, multiplica la vulnerabilidad ante eventos sísmicos de mayor magnitud.

Visto y no visto. La experiencia de los recientes temblores debe impulsar cambios urgentes en la política de vivienda y en la cultura constructiva. La vida y el patrimonio de miles de guatemaltecos dependen de decisiones informadas y supervisión efectiva.

• Callejas insiste en que la inversión en materiales correctos es crítica y que se debe exigir que los proveedores presenten ensayos de calidad antes de construir.

• La capacitación de albañiles y propietarios, junto con la actualización y cumplimiento de normas, son pasos fundamentales para reducir riesgos y evitar tragedias futuras.

• De igual forma, el fortalecimiento de la fiscalización municipal y la promoción de alternativas seguras pueden marcar la diferencia entre la supervivencia y el desastre en el próximo gran sismo.

Por: María José Aresti

Para Ignacio Torres Zorrilla, CEO de 4S Real Estate, la forma en que crecen las ciudades latinoamericanas está llegando a un punto insostenible. La expansión urbana sin planeación ha provocado desequilibrios.

En entrevista con República Inmobiliaria en México, sostiene que el camino está en revertir el modelo expansivo y densificar con inteligencia. Esto implica reformar la regulación urbana, facilitar el desarrollo vertical en todos los rangos de precio y trabajar con una visión conjunta entre sector público y privado.

¿Por qué consideras que hoy es más urgente hablar de ciudades densas y adaptables?

— El futuro de las ciudades es clave para el bienestar del sector inmobiliario. El gran problema que tiene el 100 % de las ciudades latinoamericanas es que no tienen una planeación basada en la visión de ciudad. Esa ausencia de planeación provoca desbalances en el mercado.

Estos generan crisis, y esas crisis inmobiliarias terminan afectando a otros sectores también.

¿Qué factores han llevado a que el modelo urbano tradicional entre en crisis?

— Crecemos hacia arriba y hacia afuera, pero lo hacemos mal. No quiere decir que esté mal. Al contrario, creo que ambos modelos son adecuados.

Lo que no puede pasar es que se centralice el crecimiento en una sola dirección. En Latinoamérica, en los últimos 30 años, hemos duplicado la población de nuestras ciudades.

Una ciudad que antes tenía medio millón de habitantes, hoy tiene un millón o un millón cien mil. Sin embargo, la mancha urbana ha triplicado o hasta quintuplicado su tamaño.

No es posible que tu población crezca dos veces y que tu mancha urbana crezca cinco.

¿Cómo impacta ese crecimiento desordenado en la vivienda, tráfico y economía urbana?

— Eso nos afecta a todos. Ese crecimiento desordenado genera desbalances en el mercado. Tienes que ampliarte porque necesitas casas y producto horizontal, pero también hay que entender que la demografía y ciudades van cambiando.

Por eso necesitas también producto vertical. La verticalización tiene que hacerse con orden. Esta es una solución para ciudades más densas y cercanas porque permiten beneficios como más áreas verdes, menos tráfico, menos congestión, gente más feliz, más parques y vivienda más asequible.

La solución de hacer vivienda asequible pasa por densificar las ciudades y ofrecer producto vertical en todos los segmentos de precio. Lo que existe ahora es producto vertical muy caro o producto horizontal muy lejos.

¿Cómo se traduce esta visión en acciones de diseño y planeación inmobiliaria concreta?

— Latinoamérica concentra lo peor de varias prácticas. Casi todas nuestras ciudades fueron fundadas por los españoles. Y tienen dos características: calles pequeñas y enrolladas.

Después, copiamos el modelo de expansión americana, pero lo hicimos con la lógica española. Eso genera caos. Porque ellos tienen calles anchas y derechas, y aunque se expandieron, lo hicieron con cierto orden. Nosotros no.

Entonces hay que ir hacia atrás y entender que la región necesita ciudades cercanas, para que se pueda caminar más y sea más asequible, con más transporte público, y que la gente pueda vivir más cerca.

La regulación actual está incorrecta. Está hecha para el modelo expansivo. Antes podías tener tu casa a 10 minutos del centro, pero hoy queda a hora y media. Esa regulación ya no funciona.

¿Qué debería mejorar el sector inmobiliario latinoamericano para no quedarse atrás?

— Aquí se hacen productos de calidad, incluso con más obstáculos que en otros países. Nuestros desarrolladores son resilientes y creativos.

Hay que tecnificar procesos y basar las decisiones en datos y análisis. La industria está mejor de lo que creemos, solo necesitamos creérnosla y adaptarnos.

A veces la diferencia es solo de escala: un proyecto en Ciudad de Guatemala, Ciudad de México o Guadalajara puede parecer pequeño frente a Shanghai o Dubái, pero la calidad de nuestros proyectos es de primer nivel. No estamos atrás.

Puedes ver la entrevista completa en este enlace.

La sostenibilidad es un motor esencial para impulsar la competitividad de empresas y países, además de fomentar la innovación. Por ello, se ha convertido en uno de los ejes centrales del XVIII Foro Iberoamericano de Negocios Responsables.

Qué destacar. Bajo el título “Sostenibilidad: innovar, competir, prosperar”, el evento abordará la importancia de integrar elementos de responsabilidad social a las estrategias de competitividad para que estas puedan ser exitosas.

• En un contexto global que demanda modelos de negocio más éticos y resilientes, mejorar la competitividad resulta fundamental para incrementar la rentabilidad de las empresas y fortalecer las economías nacionales.
  
  

• Este encuentro contará con la participación de más de 30 panelistas y expertos internacionales en áreas clave como Finanzas, Competitividad, Sostenibilidad e Innovación, quienes compartirán experiencias, conocimientos y propuestas para construir un futuro empresarial más responsable y próspero en toda la región.

Datos clave. El foro se realizará el próximo 16 y 17 de julio en el Centro de Convenciones del Hotel Westin Camino Real.

• Los invitamos a sumarse a esta iniciativa y formar parte de las actividades del Foro.
  
  

• Para más información sobre el evento, ingrese aquí.

Una reciente ley salvadoreña que eliminó la obligatoriedad de construir parqueos en nuevos proyectos habitacionales y comerciales encendió un debate entre libertad urbanística, impacto social y el rol del Estado en la planificación. ¿Es una medida pro-inversión o un retroceso en calidad de vida?

Por qué importa. Eliminar el requisito de parkings busca incentivar la inversión inmobiliaria, pero podría agravar problemas urbanos existentes. El oficialismo celebra la medida; la oposición advierte sobre sus consecuencias.

• La Asamblea aprobó con 57 votos una ley que elimina la obligación de construirlos, alegando que así se estimula la inversión y se eliminan trabas burocráticas.

• “La gente quiere viviendas”, mencionó Christian Guevara, de Nuevas Ideas. La ministra Michelle Sol justificó que cada parqueo eleva hasta USD 10 000 el precio de un apartamento social.

• Diputadas como Claudia Ortiz (VAMOS) y Marcela Villatoro (ARENA) advierten que esto afectará la convivencia en barrios ya congestionados y que se abrirá la puerta al cobro adicional de parqueos.

Punto de fricción. La ley desata posiciones encontradas: para algunos, flexibiliza normativas obsoletas; para otros, fomenta vacíos legales que benefician a constructoras sin considerar el bienestar ciudadano.

• Ortiz advirtió que la falta de parqueos planificados afecta la calidad de vida y genera estrés diario a quienes viven en zonas densamente pobladas.

• Villatoro denunció que se abre una “trampa legal” para vender zona de aparcamiento por separado, encareciendo el acceso total a la vivienda.

• La normativa exceptúa solo los estacionamientos para personas con discapacidad, embarazadas o adultos mayores, dejando el resto al criterio de los desarrolladores.

Detrás de escena. Más allá del discurso, la medida representa un giro estructural en la forma de concebir el espacio urbano, transfiriendo decisiones clave del Estado al mercado.

• Ernesto Castro, presidente de la Asamblea, dijo que la ley “abrirá más oportunidades para acceder a vivienda”. No elimina los parqueos, solo su obligatoriedad.

• Walter Coto afirmó que la ley corrige una “imposición irracional”, aludiendo a una visión más liberal del urbanismo, sin intervención estatal innecesaria.

• Sin embargo, ARENA y VAMOS han propuesto alternativas previas que incluían incentivos a viviendas sociales sin renunciar al ordenamiento territorial.

Lo que sigue. Aunque la ley ya fue aprobada, su implementación planteará nuevos retos para municipios, urbanistas y ciudadanos, quienes deberán adaptarse a un modelo más libre… y posiblemente más incierto.

• Las instituciones ya no podrán exigir parqueos para autorizar proyectos, salvo en los casos específicos de inclusión, lo que obliga a actualizar sus procesos y criterios.

• La reforma al reglamento de ordenamiento territorial incorporó un artículo que deja como “no obligatorio” el cumplimiento de estándares técnicos para estacionamientos.

• Resta por ver si esta libertad urbanística realmente facilitará viviendas más accesibles o si trasladará nuevos costos ocultos a las familias salvadoreñas.

• Europa: crece la inversión en rehabilitación de edificios históricos [enlace]

• Centroamérica, foco creciente de inversiones inmobiliarias [enlace]

• México: precios de vivienda muestran menor ritmo de crecimiento en junio [enlace]