El dato también es concreto

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¡Buenas tardes!

La primera entrega de este boletín nace de un taller al que asistimos llamado “Planificación que transforma: bases para construir ciudades más ordenadas”, organizado por ADIG. Fue una invitación a mirar la ciudad desde la evidencia y no desde la intuición.

Guatemala crece a un ritmo que exige leer su urbanización, no solo ver. En ese marco, analizamos cómo los datos, la modelación y la ciencia comienzan a ocupar el lugar que por años tuvo el concreto: decidir cómo se construye, cómo se densifica y cómo se mueve realmente una ciudad.

Gracias por acompañarnos en una edición más, ¡hasta la próxima semana!

Guatemala crece a un ritmo que supera la capacidad de sus ciudades para adaptarse. En un contexto de urbanización acelerada y una movilidad cada vez más exigente, los estudios de impacto vial dejan de ser una formalidad: gracias a nuevas tecnologías, se convierten en una herramienta que determina la calidad del desarrollo urbano y el valor de un proyecto inmobiliario.

Po qué importa. La movilidad dejó de ser un problema intuitivo y pasó a ser un sistema que puede medirse, modelarse y anticiparse. Esa capacidad permite no solo construir mejor infraestructura, sino optimizar la ciudad a partir de datos reales.

• “Para entender el tráfico hay que medirlo; esto es ciencia”, señala Manfredo Corado, máster en diseño urbano. Sin datos, no hay decisiones eficientes.

• Los conteos automatizados, cámaras con analítica e IA permiten estimar flujos, densidades y picos horarios con una precisión imposible hace pocos años.

• Integrar esa información desde etapas tempranas reduce riesgo, evita conflictos y eleva la plusvalía al demostrar que un proyecto mejora —y no deteriora— la movilidad del entorno.

Lo indispensable. La tecnología redefine cómo se diagnostica la congestión. Los modelos de simulación permiten anticipar el comportamiento futuro de un área antes de intervenirla y probar múltiples escenarios sin generar caos real.

• Corado enfatiza que, antes de construir más infraestructura, debe hacerse “la optimización de lo existente”. Las herramientas digitales que revelan dónde se pierden minutos, capacidad y seguridad.

• Plataformas de modelación dinámica, usadas en ciudades como Medellín y Santiago de Chile, permiten prever el efecto de un acceso, una bahía, un giro o un nuevo uso de suelo.

• Esto también fortalece la negociación con autoridades: un proyecto bien diseñado puede reducir viajes, ordenar flujos y actuar como ancla de renovación urbana.

Qué destacar. La eficiencia de la movilidad puede verificarse con evidencia técnica, no con percepciones.

• El Banco Mundial señala que los sistemas inteligentes de transporte mejoran la eficiencia operativa mediante monitoreo en tiempo real, ajuste de semáforos y gestión de incidentes.

• Nature Scientific Reports muestra que los modelos de predicción basados en IA anticipan el flujo vehicular con alta precisión. Esto permite planificar intervenciones antes de que el congestionamiento ocurra.

• Corado enfatiza en comprender origen, destino y capacidad real de una vía. “La ciudad es un sistema dinámico”, añade. Solo los datos permiten anticipar cómo reaccionará ante nuevos proyectos.

Entre líneas. La discusión dejó de ser cuántos carriles construir. El verdadero cambio está en usar tecnología para gestionar lo existente.

• Intersecciones bloqueadas, giros mal calibrados o ciclos semafóricos desfasados pueden generar más congestión que la falta de infraestructura.

• Las simulaciones muestran que el comportamiento ciudadano, más que el pavimento, detona cuellos de botella; “Hacemos más duro el tráfico cuando bloqueamos intersecciones”, puntualiza Corado.

• Por lo tanto, proyectos que aportan datos, intervenciones y mejoras operativas se convierten en aliados de la ciudad y elevan el valor en su entorno inmediato.

Lo que sigue. Guatemala necesita institucionalizar un sistema moderno de estudios de impacto vial que premie a quienes diseñan con datos y tecnología.

• Simuladores, sensores y analítica deben convertirse en requisito estándar, no como excepción. La certeza regulatoria atraerá inversión y reducirá discrecionalidad, y permitirá decisiones más coherentes entre Estado, municipios y desarrolladores.

• “Es importante contar con un sistema robusto de estudios de impacto vial”, destaca Corado. Con él, proyectos, municipios y ciudadanos pueden ganar simultáneamente.

• La transición representa una ventaja estratégica: el desarrollador que domine la lectura de datos será quien construya los entornos más funcionales, seguros y valiosos del país.

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El mercado inmobiliario de El Salvador no solo mites: reescribe la forma de invertir. Detrás del 12 % de crecimiento registral hay reformas legales, remesas y torres que están cambiando el skyline salvadoreño. La pregunta es: ¿cuánto de este “boom” es coyuntural y cuánto estructural?

Por qué importa. El salto en transferencias revela un mercado que ya no depende solo de compraventas tradicionales: crece la rotación de activos, aumenta la formalización patrimonial y más familias están usando el registro como herramienta para ordenar su patrimonio.

• El mercado pasó de preguntarse si valía la pena invertir a discutir en qué segmentos y zonas entrar primero. Con plusvalías entre 5 y 8 % anuales en áreas como Escalón o San Benito.

• Las remesas, que superaron los USD 8400M en 2024 y rondan cerca de una cuarta parte del PIB, financian mejoras, enganches y segundas viviendas, especialmente entre familias con parientes en EE. UU.

• La mejora en tiempos de respuesta registral reduce costos de transacción, baja la prima de riesgo y envía una señal clave al mercado: la eficiencia institucional sí puede acelerar inversión y proyectos.

Datos clave. Detrás del 12 % de crecimiento en transferencias hay un doble movimiento: más compraventas formales y un ecosistema empresarial que se ensancha. Solo en 2025, el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros (CNR) sumó 1.34M de solicitudes. Un 10.9 % más que el año anterior.

• Las 136 408 transferencias incluyen compraventas, herencias y donaciones, y ya mueven más de USD 3737M, cifra que superó todo 2024 antes de cerrar el año, según Camilo Trigueros, director del CNR.

• La inversión privada empuja torres de hasta 35 pisos en San Benito, Escalón y San Salvador Sur; proyectos como Arela, Studio 89 o Garden Towers muestran una apuesta clara por vivienda vertical y amenidades.

• Las reformas al Código de Comercio introdujeron las Sociedades por Acciones Simplificadas (SAS). Estas permiten constituir empresas con menos costo y trámites, bajando barreras para mipymes y emprendimientos vinculados al sector.

Entre líneas. El auge inmobiliario no se explica solo por reformas y digitalización. Las remesas siguen siendo un músculo silencioso y la percepción de mayor seguridad empuja a familias y empresas a volver a jugar a largo plazo con ladrillo, crédito y plusvalía.

• Las divisas, que ya representan una porción sustancial del PIB, se canalizan cada vez más hacia enganches, ampliaciones y compra de lotes en municipios cercanos al Área Metropolitana.

• Entre salvadoreños en EE. UU., más del 50 % planea comprar casa, terreno o rancho de playa en el país, lo que anticipa nueva demanda patrimonial entre quienes residen fuera del país centroamericano.

• No obstante, el riesgo es confundir dinamismo con burbuja: oferta concentrada, materiales más caros y crédito limitado para vivienda popular. “El mercado vive un momento excepcional”, resume Camilo Trigueros.

Lo que sigue. Para desarrolladores, bancos y ahorrantes el mensaje es claro: El Salvador entra en una fase donde la rapidez institucional ya no basta; la clave será seleccionar bien la ubicación, el segmento y el socio financiero antes de subirse al ciclo.

• Quien invierta deberá mirar tres cosas: capacidad real de pago de la demanda, solidez del desarrollador y reglas claras de propiedad. Sin seguridad jurídica, cualquier “boom” inmobiliario se convierte en castillo de arena.

• Las SAS ofrecen una puerta de entrada para que pequeños inversionistas estructuren vehículos, compren en conjunto y participen en proyectos, en lugar de quedarse solo como compradores minoristas dispersos.

• “El mercado está en plena expansión, ya sea en apartamentos, vivienda social o inmuebles comerciales”, concluye Trigueros.