Dos historias gemelas de vivienda

OFRECIDO POR PROGRESO

Buenas tardes.

Planificando esta edición, no imaginábamos que terminaríamos contando dos historias casi gemelas en ciudades distintas. Al ponerlas lado a lado, la conexión fue inmediata: en Ciudad de Guatemala y en la CDMX, la vivienda se mueve de lugar en el mercado sin cambiar de forma. El apartamento puede verse igual. El precio, ya no.

En Guatemala, eso se nota en unidades que antes calzaban en metrajes y rangos del C+ y hoy se están cotizando con lógica de B-. En el primer hilo contamos qué está empujando ese reacomodo y qué fricciones abre en acceso y mezcla del mercado.

A unos 1450 kilómetros, en la CDMX, la señal se lee distinto: la vivienda nueva se concentra donde todavía “da números” desarrollar, mientras una parte amplia de la demanda encuentra salida en la vivienda usada y en la renta.

Son contextos distintos, sí, pero con una señal compartida: el precio está reorganizando segmentos, oferta y lectura de ciudad.

Gracias por su lectura una semana más. Hasta el próximo martes.

Ximena Fernández
Ciudad de Guatemala: el metro cuadrado del C+ ya se paga como B-
617 palabras | 3 mins de lectura

La tierra se encarece y el metro cuadrado, inevitablemente, traslada esa presión al precio final de los apartamentos en la Ciudad de Guatemala. Unidades que antes apuntaban al segmento C+ hoy se reposicionan —sin cambiar de producto— hacia rangos B-.

Por qué importa. No es un tema de diseño, sino de acceso. Lucía Rivers, manager de Prime IQ, sostiene que el metro cuadrado reclasifica al mismo apartamento. María Gabriela Pérez, country manager de S4 Real Estate Foresights, agrega el freno: el precio sube mientras la venta se ralentiza.

• “No es que sea distinto, se volvió más caro”, aclara Rivers. El salto de C+ a B- no se explica por un upgrade de interiores, sino por una tierra encarecida que reetiqueta el mismo producto.

• El repunte de precios tiene doble efecto: más tiempo en negociación y menor capacidad de compra efectiva. El resultado se siente en la absorción: un mercado más selectivo, con ventas más bajas, como se observó en 2025, según Pérez.

• Aun con esa selectividad, Rivers anticipa que los compradores guatemaltecos con alta capacidad de pago seguirán encontrando suficiente oferta en los siguientes años.

Datos clave. El inventario A/B está creciendo. En 2025, el 31 % se concentró en este segmento. Sin embargo, lo domina más B- que A. El mercado sube de escalón, pero no necesariamente gana liquidez: se vuelve más pequeño en volumen y más caro en promedio.

• Prime IQ clasifica los inmuebles así: A/B desde USD 225 000 (≈Q1.7M) hacia arriba; C+ entre USD 90 000 y USD 110 000 (GTQ 689 700 – GTQ 843 000); C entre USD 60 000 y USD 90 000 (GTQ 459 800 – GTQ 689 700); y C- por debajo de USD 60 000 (GTQ 459 800).

• Mientras el segmento A/B aumenta en el mercado, el segmento C+ cuenta con el 32 % y el C cuenta con el 22 %.

• Además, zonas emergentes mueven la aguja de metros cuadrados: áreas en crecimiento —13, 17 y 18— empujan plusvalía y recalibran expectativas de precio.

Punto de fricción. Con el corrimiento de precios, se pierde el C-. Hoy apenas abarca el 11 % del inventario. Rivers lo atribuye a costos de tierra y construcción, y a la eliminación de incentivos municipales que antes hacían viable ese segmento.

• “Hacer C- es complicado hoy”, comenta Rivers. Sin incentivos se descuadran los márgenes. Pérez añade el efecto de segunda vuelta: con menos proyectos en rangos bajos, el mercado pierde mezcla y se concentra en pocos segmentos.

• Es un mercado que exige realismo fino, no recetas. La demanda cambia por zona y, dentro de la misma, conviven distintos productos. La estrategia no es “un segmento único”, sino entender microdemanda y ajustar propuesta.

• La reorganización que asoma es conocida: periferia y renta de vivienda vieja como válvula. El costo oculto es el tráfico y el tiempo perdido para llegar a destinos clave.

Ahora qué. La oportunidad para desarrolladores no es “subir precios”: es diseñar producto que rote en un mercado más selectivo. Rivers ve demanda por cercanía a trabajo y estudio, además de espacio bien resuelto en zonas céntricas y emergentes.

• “Los pocos C- se absorben”, señala Rivers, pero el reto es rentabilidad: eficiencia de metraje, control de costos y amenidades pagables. El margen no lo salva el precio, sino el diseño financiero del producto.

• Pérez plantea una autoinspección inevitable: más caro no significa más rentable si el inventario se queda en la estantería. Rotación lenta también es costo.

• La oportunidad real está en leer demanda y afinar desde el arranque. Es entender al comprador para levantar el índice de mercado que cayó a la mitad en 2025. Pérez lo deja directo: “La estrategia está en un precio competitivo desde el inicio.”

UNA INVITACIÓN DE GRUPO PRENSA LIBRE
Correr para educar: 5K con causa

La carrera familiar En Movimiento por la Educación 5K 2026 convierte el deporte en una herramienta directa de apoyo educativo. Prensa Libre y Guatevisión convocan a las familias a un evento con impacto social y enfoque formativo. 

Por qué importa. La iniciativa une actividad física y educación para impulsar movilidad social. También hábitos saludables en una etapa clave de formación académica. 

• Se realizará el domingo 15 de marzo de 2026 en el circuito de los museos, zona 13. 

• Mantiene un recorrido de 5 kilómetros diseñado para participación familiar. 

• La primera edición reunió familias y mascotas con enfoque solidario. 

Lo indispensable. La inscripción de GTQ150 se convierte en una suscripción educativa anual para estudiantes de diversificado y nivel técnico. 

• Incluye contenidos impresos y digitales en matemáticas, redacción y tecnología. 

• Cada aporte financia herramientas que fortalecen criterio y habilidades prácticas. 

• La carrera busca consolidarse como tradición anual. 

Lea la nota completa aquí.

María José Aresti
La vivienda nueva cede terreno a la reventa en CDMX
650 palabras | 3 mins de lectura

La vivienda nueva en la CDMX se está concentrando en el tramo de precio donde todavía es rentable desarrollar. El rango de MXN 2M a 4M (GTQ 885 000 a GTQ 1.7M) gana peso en la oferta nueva, mientras una parte amplia de la demanda se mueve hacia vivienda usada y renta.

Qué destacar. Lo que se observa no es un reordenamiento amplio, sino una concentración, según Marisol Becerra, directora de estrategia de datos y consultoría de Monopolio. La vivienda nueva se comprime en un rango específico porque producir por debajo de eso se vuelve inviable en zonas con mayor demanda.

• Ese comportamiento también cambia el producto: sube el ticket promedio y se compactan las superficies. Son hogares más pequeños y una vivienda que se usa para más cosas al mismo tiempo.

• José Ignacio Torres, CEO de 4S Real Estate, describe un mercado que entra a una etapa más estable, pero no de rebote generalizado. El ajuste apunta más a un reacomodo por segmentos y producto que a una recuperación pareja del sector.

• “Los productos genéricos no tendrán absorción”, advierte. Becerra, por su parte, describe el mismo problema desde la operación: proyectos sin definición clara de público objetivo venden más lento y retienen inventario.

Entre líneas. La vivienda usada está absorbiendo la demanda que no logra captar la obra nueva. La decisión se está moviendo hacia la relación precio–espacio–ubicación: si la reventa ofrece más metros, menor precio por metro y zonas consolidadas, la obra nueva tiene que justificar mejor su prima.

• La vivienda usada se vuelve válvula. Becerra explica que, si alrededor del 70 % de las operaciones son reventa, la señal es una desalineación entre producción nueva y capacidad real de pago de una parte amplia del mercado.

• “Cada unidad usada que se vende no genera una unidad adicional”, advierte. La reventa rota inventario existente y resuelve volumen en el corto plazo, pero no moderniza el parque habitacional.

• Según 4S, el 65 % de las empresas no logró cumplir con sus metas de vivienda, que oscilaron entre 10–30 % de las ventas establecidas. El mercado premia menos el producto “de catálogo” y más la calibración de precio, target y concepto.

Visto y no visto. La discusión generacional está cambiando la forma de comprar. Millennials y Gen Z representaron el 79 % de los créditos otorgados por Infonavit y Fovissste en 2025. Los millennials concentraron el 54 %, con un ticket promedio de MXN 1.2M (GTQ 531 813).

• En mercados como la CDMX, el ingreso requerido para un crédito hipotecario supera ampliamente el ingreso promedio de estas generaciones. La compra individual pierde espacio y obliga a revisar tanto financiamiento como tipologías.

• Una tercera parte de los créditos millennial son compartidos y, en Gen Z, esa proporción sube casi a la mitad. “Comprar solo es cada vez más difícil”, opina Becerra.

• Otro dato que ajusta la lectura es que el crédito de estos grupos en mujeres ronda el 40 %. “Ya no es un nicho, es una porción relevante de la demanda”, agrega. Esto obliga a afinar producto, ubicación y esquemas financieros. 

Ahora qué. La contracción de la vivienda económica nueva en la capital mexicana durante los últimos años responde a factores persistentes: suelo, costos de construcción, complejidad regulatoria y tiempos administrativos.

• “Cuando en seis años la vivienda económica nueva se contrae más del 75 % en una ciudad como la CDMX, no estás frente a un ciclo que se va a corregir con tasas más bajas”, explica la directora de estrategia de datos.

• Torres añade una variable para aliviar: la tasa de interés. El descenso de tasas ayuda a mitigar el costo y mejora la proyección financiera de proyectos, pero no corrige errores de producto ni elimina fricciones regulatorias.

• Becerra propone tres líneas de acción: profesionalizar el mercado usado, formalizar el arrendamiento con puentes hacia la propiedad y recuperar la viabilidad de la vivienda nueva con mayor certidumbre en suelo y permisos.

• Guatemala | Blacksand abre un nuevo residencial frente al mar en El Paredón, Sipacate, Escuintla.

• Guatemala | Casa Nogal suma oferta de vivienda con dos torres de 17 y 18 niveles en zona 14.

• Guatemala | X10 inicia la construcción de su torre residencial de 22 niveles en Ciudad Vieja, zona 10.