Dos “booms”, mismo dilema urbano

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Latinoamérica vive su bono demográfico al mismo tiempo que envejece y se urbaniza a toda velocidad. En Guatemala, ese “boom” —ventana demográfica— exige vivienda conectada, servicios cercanos y reglas claras para construir.

Caso contrario, el bono se convertirá en presión sobre infraestructura, movilidad y finanzas públicas. El reto para el sector inmobiliario ya no es solo levantar unidades, sino diseñar barrios compactos, bien ubicados y flexibles.

Mientras tanto, El Salvador vive su propio “boom”, pero de crédito para la construcción. En un año, los préstamos para vivienda se duplicaron y el sector se volvió el más expansivo del PIB. El desafío será evitar una sobreoferta que presione precios y dispare riesgos de exceso de inventario.

El bono demográfico y envejecimiento acelerado plantean un desafío urbano ineludible en las ciudades latinoamericanas: cómo diseñar urbes capaces de sostener a una población mayor y, al mismo tiempo, absorber a millones de jóvenes que ingresarán a la vida productiva.

Cómo funciona. El cambio del bono demográfico coincide con una urbanización acelerada y fragmentada. Para la industria inmobiliaria, esto abre el dilema de cómo responder a dos presiones simultáneas: jóvenes que necesitan vivienda accesible y adultos mayores que exigirán entornos adaptados.

• Un reciente informe de la CEPAL señala que la transición etaria afecta productividad y sostenibilidad fiscal. También modifica patrones de consumo y ubicación residencial en el largo plazo.

• Ignacio Basterrechea, director de proyectos de URBOP, detalla que “el 40 % de la población es joven”. Convertir ese bono en desarrollo real requiere vivienda conectada, servicios cercanos y reglas claras para construir.

• El sector inmobiliario enfrenta un escenario donde densidad, cercanía y movilidad determinarán competitividad: proyectos alejados de empleo y servicios perderán valor relativo.

En el radar. El panorama redefine qué significa “vivienda adecuada”. Diseño universal, accesibilidad, cercanía a salud y transporte serán estándar, no diferenciadores. Al mismo tiempo, cohousing senior, multifamily accesible y vivienda intergeneracional emergen como nichos con demanda creciente.

• Las ciudades debieran adaptar parte de su infraestructura para convertirse en entornos “amigables”, con transporte público accesible, espacios verdes y servicios de proximidad.

• Para el sector, esto implica oportunidades en tipologías más pequeñas, ubicaciones mejor conectadas y proyectos que integren movilidad, comercio de cercanía y servicios esenciales.

• “Este enfoque urbano no solo mejoraría la calidad de vida, sino que generaría oportunidades para arquitectos, urbanistas, ingenieros y empresas del sector inmobiliario”, menciona la CEPAL.

Entre líneas. Basterrechea advierte que Guatemala duplicó su huella urbana entre 2000 y 2013 sin infraestructura previa. Los costos de drenaje, movilidad y servicios terminan encareciendo el metro cuadrado.

• Actualmente, solo el 8 % de la población usa transporte público, cuando hace una década era un 30 %. El resto se volcó a motocicletas o vehículos, lo que incrementó la saturación vial.

• Sin centros de empleo en ciudades secundarias, fenómenos como el colapso de Carretera a El Salvador se replicarán: vivienda lejos del trabajo, congestión crónica y servicios rebasados.

• Las regiones con potencial —Escuintla, Retalhuleu, Quetzaltenango, Petén— requieren planificación coordinada y visión compartida para atraer industrias, empleo y vivienda asequible.

Ahora qué. Guatemala necesita ciudades preparadas para una población que requerirá entornos inclusivos, cercanos y funcionales. La industria debe anticipar tendencias: tipologías versátiles, barrios compactos, movilidad segura y servicios integrados. La demanda futura no será solo por unidades, sino por experiencias urbanas completas.

• “Todo debe enfocarse en las personas”, insiste Basterrechea. Eso implica entornos donde jóvenes y adultos mayores encuentren trabajo, servicios y vida cotidiana sin depender de distancias imposibles.

• El sector tiene espacio para liderar: proyectos que integren comercio, salud básica, coworking y movilidad. Ecosistemas capaces de sostener población joven y adulta mayor sin fricciones.

• La sostenibilidad del mercado dependerá de apostar por suelo bien ubicado, infraestructura compartida y modelos de inversión que premien densidad y mezcla de usos.

El crédito para construcción en El Salvador vive una expansión insólita: los montos otorgados por la banca se duplicaron (117 %) en un año y la oferta de proyectos crece como nunca. El auge responde a cambios regulatorios, percepción de seguridad y apetito de inversión. Pero también despierta alertas sobre una posible sobreoferta.

Por qué importa. La construcción se convirtió en el motor más dinámico de la economía salvadoreña. Impulsa empleo, obra inmobiliaria y mayor uso del crédito productivo. El salto de financiamiento es evidente con más proyectos, aprobaciones rápidas y un mercado que apuesta por vivienda vertical y horizontal.

• Los créditos para construir vivienda alcanzaron USD 233.4M hasta agosto, más del doble que en 2024. Esto refleja un apetito bancario asociado al auge inmobiliario.

• La percepción de mayor seguridad impulsó el regreso del comprador salvadoreño en el exterior. Uno de los segmentos que más dinamiza proyectos nuevos.

• Exenciones fiscales a edificios de más de 35 pisos aceleraron inversiones, creando incentivos claros para que desarrolladores apuesten por mayor densidad.

En el radar. El punto de inflexión se dio en mayo, cuando la banca aprobó USD 50.4M solo para construcción de vivienda. Según analistas, es una mezcla de expectativas positivas y una demanda creciente, aunque todavía concentrada en San Salvador y La Libertad Este.

• José Velásquez, presidente de Cámara Salvadoreña de la Construcción, detalla que existen más de 120 proyectos activos, principalmente verticales.

• Luis Rodríguez, director ejecutivo del Consejo de Alcaldes y Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador, atribuye el auge a trámites más ágiles que ahora se resuelven en días o semanas, reduciendo costos y tiempos.

• El Banco Central de Reserva reporta que la construcción creció un 33.87 % en el segundo trimestre, convirtiéndose en el sector más expansivo del PIB.

Entre líneas. Otto Rodríguez, economista, explica que la banca presta más en ciclos donde percibe que la venta será sólida. Sin embargo, la demanda no se mueve al mismo ritmo: los créditos hipotecarios caen, aunque la obra nueva sigue disparada. Esa brecha podría anticipar tensiones futuras en el mercado.

• Advierte el riesgo: “Se esté creando un stock de viviendas”. Esto podría generar condiciones para una burbuja si la oferta supera a la demanda real.

• Los créditos hipotecarios bajaron a USD 290M. Una caída del 3.36 %, reflejando desaceleración del comprador tradicional.

• El economista añade que los agentes inmobiliarios reportan señales de enfriamiento en ventas, pese a que los proyectos continúan multiplicándose.

Lo que sigue. El reto inmediato será calibrar cuánto del crecimiento es estructural y cuánto es coyuntural. El auge puede sostenerse si la economía mantiene ritmo, pero un exceso de inventario presionaría precios, reduciría retornos y frenaría el apetito inversor. La clave será evitar distorsiones y mantener reglas claras.

• La banca deberá evaluar capacidad de pago en un entorno económico que, según Rodríguez, muestra señales de desaceleración en indicadores recientes.

• El gobierno tiene el desafío de sostener la agilidad regulatoria sin generar incentivos que empujen proyectos inviables a largo plazo.

• Para inversionistas, el foco será leer con precisión la demanda real y evitar sobreexposición en segmentos saturados.

• Emergent Cold LatAm completará una inversión de casi USD 20M con la ampliación de dos de sus almacenes, ubicados en Palín y Quetzaltenango (Guatemala).

• NOARA se suma a la oferta inmobiliaria de zona 10 con una torre de 21 niveles, siete sótanos y un total de 193 apartamentos (Guatemala).

• El nuevo espacio comercial El Encuentro Plaza Patulul —ubicado en Suchitepéquez— será inaugurado a finales de noviembre (Guatemala).