Cuando pase el temblor

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La resistencia de los diferentes tipos de inmuebles en Guatemala no ha sido probada ante un terremoto. Un ejemplo reciente fue el temblor de magnitud 5.5, ocurrido la madrugada del 5 de febrero, que provocó unos 33 gal —unidad de medida de aceleración sísmica—. Aunque interrumpió el sueño de miles, no se compara con los 600 gal del trágico terremoto de 1976.

Por qué importa. En un reciente evento del sector construcción, los expertos Héctor Monzón Despang y Enrique de León, coincidieron sobre “alertas tempranas” y “lecciones ante un terremoto —magnitud superior a 7.4— que no ha ocurrido”. Su análisis es valioso a medida que se acerca el 50 aniversario del fenómeno sísmico que transformó la historia del país.

• Contrario a la creencia popular, un sismo de entre 4 y 5 grados no es prueba fehaciente de la resistencia estructural. Se considera “moderado” o “fuerte”. Dista mucho del desastre de un terremoto de más 7.5 en la escala de Richter.

• Si bien el adobe ya no es el material predominante en la infraestructura popular, es prematuro cantar victoria en un país con tanta amenaza sísmica. Guatemala es el “menos urbanizado de Latinoamérica” (56 %), lo que sugiere que la expansión de la zona gris en el entorno urbano es inevitable.

• La preocupación radica en el exceso de construcción empírica fuera del área metropolitana. Muchas poblaciones han abandonado el adobe, pero su desarrollo ha sido intuitivo y sin requerimientos municipales. Edificar “rápido y barato” no es lo más sensato para evitar una catástrofe.

Datos clave. La población guatemalteca tiene una edad promedio de 26 años.  Un grupo etario en proceso de “dejar el nido”, formar un hogar y, eventualmente, comprar vivienda. En los próximos años se anticipan más proyectos, especialmente en la capital y sus alrededores.

• Estimaciones de CABI Data Analytics —presentadas por su CEO, Charles Hess— sugieren hasta 170 000 nuevos hogares anuales. La mayoría necesitará un techo, sin importar las condiciones. Ante esa demanda, es crucial implementar “ingeniería de edificios seguros”, cumplir con normativas —especialmente municipales— y establecer certificaciones técnicas en la industria.

• El último censo indica que millones de viviendas carecen de materiales adecuados. Por ejemplo, hay casi 1.4M de unidades —34.8 % del país— con problemas en sus paredes debido al material empleado.

• Aunque este aspecto ha mejorado a nivel porcentual desde 1976 (más del 90 %), eso no se traduce en valores absolutos. Hace cinco décadas había 926 527 inmuebles, mientras que para 2018 superaban el millón. Es fundamental destacar que la calidad del material no garantiza una construcción segura o correcta.

Visto y no visto. Reconocer nuestro pasado nos permite ser más humildes respecto a nuestra situación actual. Es evidente que las construcciones anteriores a 1970 necesitan una revisión exhaustiva, así como muchas escuelas públicas. La arquitectura vernácula, mal llamada “arquitectura de remesas”, incuba resultados catastróficos.

• Son preocupantes los edificios escolares de dos o más pisos con “patitas de paloma” (columnas endebles). Otro foco crítico son las construcciones en laderas, calificadas como “el nuevo adobe”. Serían las más vulnerables ante un sismo fuerte. Aunque no habría poblaciones arrasadas como en 1976, sí sufrirían daños significativos, advierte Monzón Despang.

• Es vital capacitar a los técnicos en construcción para asegurar edificaciones firmes en las comunidades. También se deben hacer obligatorias las certificaciones municipales y mejorar la educación a nivel medio para afrontar vulnerabilidades constructivas y técnicas obsoletas.

• Comprender cómo las aceleraciones sísmicas afectan el diseño es esencial. La ductilidad en el diseño estructural garantiza un comportamiento adecuado durante sismos, evitando colapsos y permitiendo deformaciones controladas.

Balance. A pesar de los avances en el país sobre la resistencia estructural, esta sigue sin ser probada ante un sismo fuerte. La proliferación de construcciones empíricas y la falta de normativas aumentan el riesgo. La capacitación y certificación son claves para mitigar desastres. El caso omiso nos lleva a recordar la letra de aquel éxito musical de 1985: “Despiértame, cuando pase el temblor”.

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República Inmobiliaria te invita a participar en el evento REInn Latam (Real Estate Innovation), que llega a Guatemala este jueves 6 de marzo. Es organizado por PropTech Latam y patrocinado por Grupo Cayalá.

Por qué importa. En cada país —Chile, Argentina, Perú…— que se ha realizado el evento enfocado en innovación y tecnología para el sector inmobiliario, los organizadores han encontrado un fuerte compromiso para fortalecer el ecosistema de innovación.

• Centroamérica no es la excepción, por lo que han percibido un entusiasmo notable por impulsar iniciativas que transforman la industria.

• Ahora, Guatemala toma el relevo, continuando una travesía que no se detiene: llegará a Costa Rica (13 de marzo), Panamá, El Salvador, Bogotá y más ciudades clave.

• El viaje culminará en el gran PropTech Latam Summit Week 2025, a realizarse del 2 al 6 de junio de 2025 en la Ciudad de México.

Lo indispensable. Estas ediciones son una oportunidad para descubrir tendencias emergentes y casos más destacados de transformación tecnológica en el sector. Es también un espacio exclusivo para construir conexiones estratégicas, abrir nuevas puertas de negocio y acelerar la innovación en la industria.

• Fecha: 6 de marzo

• Horario: 14:30 a 20:00 horas

• Lugar: Ciudad Cayalá, Guatemala

🎟 Acceso gratuito con registro obligatorio: https://lu.ma/49dxmx5q 

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Existe un discurso ecológico para atraer a un público más consciente en el sector inmobiliario: el greenwashing. Este fenómeno puede generar desconfianza, distorsionar el mercado y desviar recursos de proyectos realmente sostenibles. En Guatemala, donde las regulaciones son incipientes, detectar estas prácticas sigue siendo un reto.

Cómo funciona. El greenwashing —conocido como “lavado de imagen verde”— engaña a los consumidores haciéndoles creer que un desarrollo es sostenible cuando no lo es. Puede ser sutil y difícil de detectar. Una estrategia común es usar nombres como “Altos Verdes” o “EcoResidencial” para evocar naturaleza, sin aplicar reales medidas de sostenibilidad.

• “Muchas veces en exposiciones y ferias se venden conceptos de naturaleza cuando la única acción sostenible es, por ejemplo, instalar calentadores solares de agua”, señala Pamela Castellán, directora ejecutiva de Guatemala Green Building Council (GGBC).

• Otra táctica es exagerar prácticas ecológicas menores para ocultar impactos negativos. “Algunas empresas ajustan sus objetivos de sostenibilidad a su conveniencia, sin datos reales que los respalden”, indica José Manuel Ávila, director técnico del GGBC.

• Esta falta de verificación independiente permite que el marketing verde enmascare desarrollos que no cumplen con criterios de sostenibilidad integral. Algunas empresas optan por autodeclararse sostenibles sin una verificación externa.

Entre líneas. A primera vista, muchos desarrollos por su publicidad parecen “sostenibles”, pero la clave es su impacto real. La verdadera sostenibilidad implica diseños eficientes, uso responsable de recursos y menor impacto ecológico a largo plazo.

• El desempeño medible es la diferencia entre un proyecto realmente sostenible y uno que solo lo aparenta.

• El impacto real de la sostenibilidad se mide también en la vida útil del proyecto. Más que diseño o marca, la clave es el consumo de recursos: un desarrollo sostenible se refleja en menores facturas de agua y energía.

• Según Ávila, no se limita al medioambiente. Un proyecto sostenible requiere una visión holística que considere los factores ambientales, sociales y económicos.

Lo indispensable. Las certificaciones ambientales surgen como la mejor forma de verificar si un desarrollo cumple con criterios reales de sostenibilidad. En Guatemala, ante la falta de normativas claras, estas juegan un papel crucial.

• Estas brindan datos y comparaciones objetivas, permitiendo medir el nivel de sostenibilidad de un proyecto. Sin embargo, también existe el riesgo de que sean utilizadas para simular compromiso ambiental.

• Algunas empresas buscan certificaciones por beneficios financieros, sin aplicar prácticas medioambientales. Por ello, se requieren regulaciones estrictas y auditorías independientes para evitar que fomenten el greenwashing.

• Es fundamental que cuenten con una supervisión estricta y sean otorgadas por entidades imparciales. De lo contrario, podrían ser utilizadas como un simple distintivo comercial sin una verdadera garantía de sostenibilidad.

Visto y no visto. En Guatemala, no hay sanciones específicas para el greenwashing, lo que permite a los desarrolladores emplear el marketing verde sin consecuencias legales.

• Como resultado, la ausencia de normativas claras genera un entorno donde los consumidores tienen dificultades para diferenciar entre proyectos verdaderamente sostenibles y aquellos con falsas pretensiones.

• Ávila resalta que incluir certificaciones en los reglamentos de construcción previene esta mala práctica, aunque aún falta avanzar en políticas públicas.

• Los consumidores deben exigir pruebas de sostenibilidad. Por ello, Castellán menciona que es importante educarlos para que hagan preguntas informadas y soliciten datos concretos. Una población más consciente reducirá este fenómeno y promoverá la transparencia.

En conclusión. Es necesario un esfuerzo conjunto entre el sector privado, el gobierno y la sociedad civil para combatir el greenwashing y garantizar una transición real hacia la sostenibilidad. A nivel institucional, la transparencia es un factor fundamental. Utilizar sistemas de certificación como método de verificación es la mejor manera de asegurar que un proyecto ha alcanzado estándares de sostenibilidad.

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