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En el mítico pueblo de Cien años de soledad de Gabriel García Márquez, los espacios no solo se habitaban, se sentían. Para Thomas D’Alesandro, esa magia no está lejos de la realidad. En esta edición, conversamos con el presidente de Blakefield LLC quien compartió su visión sobre la importancia de diseñar proyectos que combinen usos, emociones y una narrativa convincente.

Aunque es válido inspirarse en modelos de EE. UU., resaltó que el verdadero éxito radica en entender profundamente a la comunidad local y adaptar cada proyecto a su realidad demográfica y cultural.

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Por: María José Aresti

La sinergia entre diferentes usos como oficinas, comercios, viviendas y hoteles eleva las rentas y genera un flujo constante de clientes, transformando la rentabilidad y vitalidad de los proyectos.

En entrevista con República Inmobiliaria, Thomas D’Alesandro, presidente de Blakefield LLC, destacó la importancia de la “poética del espacio” para crear entornos que conecten emocionalmente con las personas. Así como de una narrativa clara que facilite atraer capital y apoyo gubernamental.

¿Cómo abordar la creación de proyectos de gran escala desde cero?

— Al comenzar de cero no se tiene la típica historia de cómo evoluciona una ciudad. Desarrollamos experiencia en pensar cómo funcionan los diferentes usos en conjunto. En bienes raíces, un uso puede ser una vivienda, hotel, centro comercial u oficinas. Eso significa empleo, vida, compras, visitas y estadías. Tuvimos que aprender qué hacía funcionar a cada uno de estos usos.

Para hacer usos mixtos es importante entender que se hablan lenguajes distintos. Es como una foto familiar: si todos sonríen, la imagen funciona; si uno no, hay que descartarla.

Además, hoy vivimos en dos mundos: físico y digital, a veces combinados como phygital. Nuestro éxito ha estado en entretejer estos usos. Eso se refleja en rentas más altas y mayor ocupación.

¿Qué beneficios concretos encontraron al integrar oficinas, comercios, viviendas y hoteles?

— Cuando todo está cerca, las personas tienen más motivos para ir a la oficina, con restaurantes, gimnasio y servicios al alcance, lo que genera mayor ocupación y rentas más altas que en zonas sin esa integración.

En la industria, las oficinas en entornos de uso mixto logran rentas 35 % más altas que las aisladas; en algunos proyectos, incluso el doble, porque las empresas compiten por atraer talento y pagar más por ubicaciones atractivas.

En hoteles, aproximadamente el 70 % de las reservas se hacen en línea, y los huéspedes valoran estar cerca de tiendas, restaurantes y del distrito de negocios, lo que eleva la ocupación en un 20 % respecto a hoteles aislados.

Las unidades de apartamentos integradas al comercio y otros usos pueden alcanzar rentas hasta 60 % más altas, además de reducir la rotación, pues los empleados prefieren vivir cerca de su trabajo y amenidades.

La convivencia de residentes, empleados y huéspedes genera un flujo constante para el comercio, que puede cobrar hasta 50 % más en renta. Aunque el retail represente solo el 15 % del espacio construido, la integración con oficinas y residencias multiplica su valor.

¿Qué papel juega la experiencia emocional en el éxito de estos espacios?

— Hablamos de la “poética del espacio”, entendida como crear lugares que resuenen emocionalmente con las personas. Nuestras identidades se moldean en parte por dónde vivimos, trabajamos, compramos o vacacionamos. Queremos que la gente sienta amor por el lugar (“topofilia”), que no solo sea funcional, sino especial y cómodo.

Para lograrlo es clave contar con también con tres espacios adicionales: una plaza central para eventos, jardín y calles peatonales que mezclen interior y exterior.

Cada uno debe tener el tamaño y diseño adecuados para que las personas se sientan a gusto. Esos detalles son parte del “lenguaje” que hace que un espacio funcione y sea memorable.

¿Cuánto influye una narrativa clara para atraer capital?

— Cuando comencé, no podía decir que era un proyecto de uso mixto. Lo que decía era que los proyectos incluían tiendas y comercios. Un prestamista podía financiar el hotel, otro podía invertir capital en la oficina. Y todos veían el comercio minorista como un accesorio “agradable de tener”, sin darse cuenta de que eran el ingrediente que hacía que los otros funcionaran.

Sabíamos que si llegábamos diciendo: “tenemos este proyecto de uso mixto, queremos que financien hotel, apartamento, oficina y comercio”, la respuesta sería “no”. En cambio, al presentar un programa que integraba todo, comprendieron que estos activos funcionaban mejor juntos. Era una apuesta más segura que invertir en proyectos aislados.

Hoy es más fácil; los gobiernos incluso a veces lo exigen. Cuando lo propusimos inicialmente, les encantó la idea de no pensar en cosas independientes que requirieran conducir grandes distancias. Eso se ha fortalecido con el tiempo. Ahora incluso lo promueven.

El reto es que, si eres desarrollador de comercios y quieres construir un hotel, probablemente debas contratar a alguien con experiencia de 10 o 15 años en hoteles. Lo mismo pasa con oficinas y residenciales.

En una industria piensas que la otra es sencilla, y luego descubres que no lo es. Nosotros, en broma, lo llamamos “impuesto a la ignorancia”: cuando te lanzas sin saber, terminas pagando por ello.

¿Qué condiciones institucionales debe ofrecer un gobierno local para colaborar?

— En ocasiones, el uso del suelo era un problema. Antes podía establecerse que un área era solo para comercio y oficinas; el hotel era un uso distinto y la vivienda, otro más. Ponerlos juntos, o uno encima de otro, no estaba permitido en EE. UU. No existía la categoría de uso mixto.

Negociar los nuevos códigos llevó casi tres años. Un movimiento que ayudó fue el “nuevo urbanismo”, que proponía volver a la forma en que se construían las ciudades antes: todo más cerca y con códigos de zonificación que lo permitieran. Antes de ese movimiento, hacer lo que hacemos era muy difícil.

¿Qué hace a una ciudad un socio fuerte para proyectos de gran escala?

— Depende de varios factores. Hay políticos que no quieren ningún tipo de crecimiento, lo cual es un problema. En esos casos, debemos diseñar lo suficiente para que la gente quiera los proyectos de grandes escalas.

A veces ponen condiciones. En un proyecto nos exigieron operar transporte propio para evitar que el tráfico colapsara. Eso nos dio incentivos para promover transporte compartido, autobuses y estacionamientos externos. Otra condición fue garantizar un porcentaje de viviendas asequibles, evitando que todo fueran apartamentos de lujo. Esto hizo el barrio más realista y diverso, lo que ayudó a que todos se sintieran cómodos.

¿Se pueden replicar elementos de EE. UU. en Latinoamérica?

— Incluso dentro de EE. UU., los proyectos cambian según la demografía y la psicografía. La clave es entender al cliente.

Hacemos estudios de mercado con grupos focales y encuestas para adaptar el diseño a la población local. Tomar ideas de EE. UU. es válido, pero hay que probarlas para asegurarse de que la comunidad las sienta como propias.

Un ejemplo: en Reston Town Center en Virginia, cuando inauguramos uno de nuestros proyectos que incluía todo, hasta una fuente central iluminada, una líder de la comunidad se emocionó hasta las lágrimas. Para mí, esas lágrimas son un éxito: significan que el lugar conmueve profundamente.

Un comentario final…

— La última pregunta fue clave. Jamás replicaría un proyecto que ya hice con un “copiar y pegar”. Es esencial crear un sentido de lugar, que la gente sienta que ese sitio es para ellos.

Hoy, ese sentido no solo se vive en la calle o en un edificio, sino también en el mundo digital. Las personas eligen hoteles y compran en línea. Esto implica pensar el lugar también desde su presencia digital, algo que todos aún estamos aprendiendo a manejar.

*Entrevista realizada originalmente en inglés. Traducción propia.

🎙 En el nuevo episodio del pódcast inmobiliario de CreaUrbe, conversamos con dos grandes referentes del sector: Juan José Calle (CEO de Jockey Plaza) y Víctor Fernández (Merlin Properties). Juntos exploramos cómo los centros comerciales están dejando de ser solo espacios de compras para transformarse en lugares con alma, donde la comunidad, la experiencia y la vida urbana se entrelazan.

¿Te has preguntado qué implica que un mall tenga usos mixtos?

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La dinámica global de bienes raíces en 2025 refleja un escenario marcado por incertidumbre, pero también por una notable resiliencia y adaptación. Sectores como oficinas, retail, logística, vivienda y hoteles muestran señales de recuperación y crecimiento, impulsados por la innovación tecnológica.

Por qué importa. La estabilidad y adaptabilidad del sector inmobiliario son vitales para la economía mundial y se ven reflejadas en estudios recientes que constatan su resiliencia frente a la incertidumbre.

• Un informe de JLL destaca que, a pesar de la volatilidad política y comercial, la mayoría de los principales mercados registrará crecimiento económico positivo en este año.

• Niveles saludables de deuda y activos ajustados impulsan confianza empresarial y financiera. Esto permite la continuidad en inversiones y operaciones, incluso en sectores expuestos a interrupciones —logística y retail—.

• Dado el contexto geopolítico, la planificación a corto plazo se vuelve crucial, de manera específica para cadenas de suministro. Se fortalece el papel del sector en la recuperación y estabilidad económica.

Datos clave. Las cifras del primer trimestre de 2025 muestran un incremento significativo en transacciones e inversión. Denotan confianza pese a la incertidumbre.

• La actividad de transacciones directas alcanzó USD 185 000M, creciendo un 34 % interanual, con un fuerte aumento en la inversión transfronteriza del 57 %.

• Los sectores industrial, logística, vivienda y algunos alternativos mantienen una fuerte demanda estructural. De igual modo, el retail muestra un leve repunte en participación de capital.

• La recuperación global del arrendamiento de oficinas avanza, con renovaciones y extensiones dominando ante la limitada oferta nueva. Se anticipa una reducción en la vacancia hacia finales del año.

Ecos regionales. En Latinoamérica y otras regiones, la vivienda y el mercado hotelero presentan oportunidades crecientes. Dinámicas demográficas y turísticas son las impulsoras.

• La inversión residencial supera los USD 22 000M en EE. UU., con perspectivas de aumento en mercados consolidados y emergentes a nivel global.

• El turismo genera una mayor demanda hotelera con un crecimiento global del RevPAR —ingresos por habitación disponible— esperado entre 3 a 5 %. Se concentra en grandes destinos urbanos.

• La evolución hacia modelos híbridos en retail, con foco en omnicanalidad y sostenibilidad, refleja la influencia del comercio electrónico y la necesidad de optimización logística.

En el radar. El futuro del mercado requerirá un equilibrio entre innovación, resiliencia y adaptación a contextos cambiantes para capitalizar oportunidades y minimizar riesgos.

• Ante la limitada construcción nueva y el aumento en costos operativos, la competencia por espacios de alta calidad se intensificará, concluye el estudio.

• Asimismo, la integración de tecnologías como IA y Big Data será fundamental para optimizar operaciones logísticas y responder a demandas cambiantes.

• Los inversionistas priorizarán activos con mejores perfiles crediticios y exposición a sectores con crecimiento estructural. Esto para fomentar acuerdos a gran escala y mayor institucionalización.

El gobierno de Panamá está listo para lanzar 20 licitaciones por un total de USD 474M para 20 proyectos de infraestructura, incluidos puentes, carreteras y mejoras urbanas. Las licitaciones se centran en proyectos clave para mejorar la infraestructura vial y generar empleo. El plazo para su ejecución se extiende hasta el verano de 2026.

Por qué importa. Panamá ha priorizado proyectos de infraestructura vial esenciales, con una inversión significativa en obras que mejorarán la conectividad y fortalecerán la economía local. Las adjudicaciones permitirán la rehabilitación de puentes y carreteras cruciales para la movilidad.

• Las licitaciones serán publicadas en los próximos dos meses en Panamá Compra.

• La inversión permitirá la rehabilitación de puentes, carreteras, drenajes y mejoras urbanas.

• Se espera dinamizar la economía mientras se fortalecen libertades individuales mediante infraestructura segura y eficiente.

Datos clave. Estas se enfocarán en áreas clave como la rehabilitación de puentes y la mejora de la infraestructura vial en el área metropolitana del país. El objetivo es mejorar la calidad de vida urbana.

• La rehabilitación de 11 puentes tipo Mabey en la capital costará USD 11M, incluyendo mantenimiento por tres años.

• Por su parte, USD 12M irán a mejorar calles, veredas, drenajes pluviales y dragado de ríos en áreas metropolitanas.

• La reparación de la Ruta del Café en Boquete, con 25.25 km, demandará USD 27M y mantenimiento por tres años.

Entre líneas. El impacto de estos proyectos no se limita al ámbito de la infraestructura. Según las autoridades, las obras impulsarán la economía, mejorando la calidad de las infraestructuras y creando nuevas oportunidades de empleo en todo el país.

• Se generarán aproximadamente 10 000 empleos directos y 20 000 indirectos, lo que contribuirá a la dinamización económica.

• Estos se ejecutarán con contratos llave en mano, garantizando su diseño, ejecución y mantenimiento integral.

• Panamá asignará USD 8604M a la inversión pública para infraestructura en el presupuesto 2026.

Lo que sigue. La ejecución de estos proyectos depende en gran medida de la capacidad de gestión y ejecución del presupuesto. Economistas advierten que, aunque el presupuesto es ambicioso, se debe garantizar su ejecución eficiente para evitar posibles contratiempos financieros.

• Expertos destacan que una gestión fiscal responsable es clave para cumplir sin comprometer el presupuesto público.

• Esto representa un momento decisivo para fortalecer la propiedad privada al facilitar movilidad y empleo.

• La finalización de estos proyectos marcará un hito en la infraestructura panameña, fortaleciendo su competitividad regional.

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