‘Boom’ con letra pequeña

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¡Buenas tardes!

Feliz inicio de año. Este es el primer boletín de República Urbe y arrancamos con una señal que vale leer con calma: octubre marcó el primer freno serio del “boom” constructor que sostuvo a El Salvador en 2025.

En los números se ve el cambio de ritmo; el IVAE se enfrió y la construcción pasó de crecer con fuerza a avanzar mucho más lento, pero lo importante es lo que revela detrás: la economía venía apalancada en un solo motor. Cuando este afloja, el efecto se cuela antes en el empleo, hipotecas y precio del suelo que en los titulares.

Gracias por leernos. Volvemos en la próxima edición con más señales y datos para seguirle el pulso de las ciudades y al mercado en este 2026.

Octubre marcó el primer freno serio del “boom” constructor que sostuvo a El Salvador en 2025. El IVAE —Índice de Volumen de la Actividad Económica— bajó del 6.9 % al 2.1 % y la construcción se desaceleró con fuerza. La caída confirma un punto: la economía estaba apalancada en la construcción.

Por qué importa. La industria fue el gran sostén del ritmo macro el año pasado. Cuando aflojó, el resto quedó a merced de ese motor: empleo, hipotecas y precio del suelo sienten el arrastre antes que las estadísticas lo confirmen.

• En abril de 2025, el sector creció un 40.5 % interanual, impulsado por permisos más expeditos y una ola de proyectos. Ese pico era difícil de sostener.

• Otto Rodríguez, economista, lo resume: “La economía depende de la construcción”. Su lectura mezcla base alta frente a 2024 y pérdida real de tracción.

• Un aspecto a destacar es que se esconde un riesgo estructural: sin nuevos motores de crecimiento, la demanda por vivienda pierde sostén y el ciclo se enfría.

Datos clave. Octubre confirmó el cambio de marcha: la construcción pasó de crecer del 29.3 % en septiembre a un 3.6 % en octubre y arrastró el indicador agregado.

• El consumo aparente acumulado de cemento a septiembre 2025 superó al de 2024 (4329 vs. 2816, medido en “miles de bolsas”), lo que significó un salto cercano al 54 %.

• El Informe Situacional Mensual de la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (Casalco) ubica el crédito mensual para compra de vivienda en ~USD 38.5M en octubre 2025 y sostiene el flujo hacia vivienda y obra.

• La gremial del sector reporta más de 120 proyectos de vivienda vertical. En este mercado, no manda la altura: manda la absorción. Si no se vende, no se construye.

Punto de fricción. Un “boom” de permisos y obra se encuentra con tres límites: capacidad de compra, costo financiero y tiempos de ejecución. Si la economía no acompaña, la demanda se enfría y el inventario rota más lento.

• Rodríguez advierte que “no es bueno depender solo de construcción”. Sin nuevos motores, el comprador se vuelve selectivo y el desarrollador ajusta lanzamientos.

• La industria creció un 0.7 % en octubre. Con motores débiles, la obra pierde respaldo de ingresos: menos empleo privado, más cautela bancaria y menor capacidad de compra.

• Si parte del impulso depende de decisiones discrecionales (permisos, priorización de obra), el ciclo se vuelve frágil. La empresa privada estira plazos para proteger capital y evitar sobreoferta.

Balance. Octubre fue un cambio de ritmo, no un colapso. Lo que viene es simple: o el mercado absorbe, o el “boom” se desinfla. Tres señales van a contar la verdad: inventario, preventas y condiciones de crédito.

• Rodríguez espera noviembre mejor por la base negativa de 2024, pero eso puede ser solo rebote: no garantiza ventas ni nuevas preventas en vertical.

• José Velásquez, presidente de Casalco, pronostica que la industria crecerá un 8 % frente a 2024. La prueba será sostenerlo con demanda solvente y financiamiento sano.

• Si no entra capital productivo que empuje ingresos, el riesgo es “puede terminar en burbuja”. El antídoto pasa por seguridad jurídica, reglas predecibles y competencia que baje costos sin castigar la propiedad.

Panamá dejó de ser una opción “exploratoria” para el capital privado colombiano y pasó a una consolidación institucional: hoy es el segundo principal origen de inversión en el país, solo detrás de los EE. UU.

“Cerca del 30 % de la totalidad del sistema financiero panameño cuenta con inversión de capital colombiano”, explicó Fabio Alejandro Mariño, Embajador de Colombia en el país, citando cifras de la Superintendencia de Bancos de Panamá. El dato funciona como termómetro: no se trata solo de compra de inmuebles, sino de integración financiera y diversificación de activos.

El capital colombiano se ha desplazado hacia sectores de alta rentabilidad como construcción, turismo y agroindustria. Una mezcla que refuerza el atractivo del real estate como activo refugio y vehículo de preservación patrimonial.

En paralelo, la conversación también cambió de tono: menos obsesión por la renta inmediata y más foco en blindar el legado familiar.

Dólares, reglas claras y el giro hacia protección patrimonial

“La lógica cambió: el cliente colombiano ya no solo busca una renta o un retorno rápido; busca blindaje patrimonial en la divisa más fuerte del mundo para construir un legado familiar”, destacó Fernando Alvarán Jaramillo, CEO de Investi Real Estate.

En esa lectura, el país centroamericano ofrece una combinación difícil de replicar en la región: economía dolarizada, estabilidad legal y un marco regulatorio que protege al capital extranjero, además de vehículos que facilitan ordenar la sucesión patrimonial sin exigir radicarse en el país.

Esa ecuación convierte al inmueble en más que un activo: lo vuelve un instrumento de cobertura ante la devaluación y una pieza de estrategia familiar. El atractivo no está únicamente en el rendimiento del alquiler, sino en la posibilidad de fijar patrimonio en dólares bajo un sistema que, por diseño, reduce incertidumbre.

Residencia, eficiencia fiscal y la apuesta por plusvalía

En el mercado, el argumento migratorio opera como capa adicional de seguridad. Según la firma, una inversión inmobiliaria superior a USD 300 000 habilita al inversionista y a su núcleo familiar inmediato a optar por Residencia Permanente en un plazo expedito de 30 días, sin obligación de permanencia continua.

A esto se suma el atractivo fiscal: el país opera bajo el principio de renta territorial, lo que —en el marco descrito por los promotores— favorece estructuras donde el capital transferido no genera impuesto sobre la renta en el país por su origen extranjero. Con exenciones temporales en impuesto predial y vehículos jurídicos para optimizar rentas, la promesa es eficiencia y privacidad patrimonial.

Panamá refuerza su condición de centro logístico y comercial por su inversión constante en infraestructura, un entorno que sostiene demanda inmobiliaria y alimenta plusvalía. Por eso, para el inversionista colombiano, el movimiento ya no se explica solo como “comprar propiedad”, sino como fijar patrimonio en una plataforma estable en dólares.

La región reconfigura su mapa urbano: mover y almacenar mejor, ya manda. La logística dejó de ser un telón de fondo y hoy dicta dónde se instala la actividad. Con la última milla y cadena de frío, la ciudad recompensa tiempos de entrega y accesibilidad.

Por qué importa. Latinoamérica avanza hacia una “ciudad bodega”: más nodos logísticos, menos dependencia de una sola centralidad y rentas que favorecen ubicaciones conectadas por encima del metraje. La logística se consolida como motor del real estate comercial, según Mordor Intelligence.

• La demanda de parques industriales y última milla presiona rentas en submercados prime: los ocupantes compran tiempo, no solo espacio. Esa carrera intensifica la competencia por corredores y carga la infraestructura vial.

• El predominio del alquiler es gestión de riesgo. Con shocks cambiarios y ruido arancelario, las firmas buscan contratos indexados y balances livianos. Los propietarios aseguran flujos más previsibles.

• La cadena de frío ya no es un detalle técnico: sin bodegas refrigeradas, suben mermas y se tensionan costos de alimentos y fármacos. Ahí aparece una oportunidad privada de activos “de misión crítica”, con demanda estable.

Datos clave. El mercado inmobiliario comercial latinoamericano se estima en más de USD 294 000M (2025) y superará los USD 404 000M (2030), con CAGR 6.54 %. La logística lidera por tamaño y ritmo; la última milla cobra prima por proximidad urbana.

• La logística representó el 31.2 % del mercado regional en 2024 y se proyecta que crezca 7.12 % hasta 2030, por encima de oficinas y retail.

• En comercio electrónico, la demanda de cross-docking urbano y temperatura controlada no retrocedió tras la pandemia. En Ciudad de México, activos de última milla muestran revisiones de renta superiores al 20 % al renovar contratos.

• Brasil ilustra la palanca de infraestructura: destinó cerca de USD 74 000M hasta 2029 a conectores logísticos. Esto reduce costos de tránsito interior-puertos y revaloriza suelo en nuevos corredores de carga y distribución.

Punto de fricción. El “boom” tiene límites: permisos lentos, títulos complejos y riesgo cambiario encarecen el financiamiento y vuelven más selectiva la oferta. La infraestructura abre corredores, pero no siempre al ritmo de la demanda privada.

• Un movimiento cambiario adverso del 10 % puede disparar liquidaciones relevantes en derivados: cubrir moneda cuesta y sube el costo total del proyecto.

• Los plazos de aprobación rondan los 18 meses en Chile y superan 36 en zonas de Argentina. Eso empuja inversión hacia brownfields o venta con arrendamiento posterior para bajar riesgo.

• Puertos, metros y carreteras revalorizan suelo; si la coordinación pública falla, suben congestión y costos logísticos. El Banco Mundial ubica a la región por debajo de la OCDE en eficiencia logística.

Ahora qué. Será indispensable leer la ciudad como red: logística, energía y movilidad en una sola ecuación. La agenda no es solo construir más, sino reducir fricción: permisos predecibles, propiedad clara y obras que destraben cuellos de botella.

• Los desarrolladores deberían priorizar activos “invisibles” (cadena de frío, última milla, eficiencia energética) con contratos largos y servicios críticos. La lealtad del inquilino sube cuando la operación depende del inmueble.

• Las ciudades necesitan ordenar suelo y tiempos: una tramitología incierta funciona como impuesto silencioso y empuja informalidad o proyectos defensivos.

• Los inversionistas harían bien en vigilar corredores ligados a manufactura “México+”, zonas francas y nodos intermodales. En mercados pequeños, la rentabilidad puede ser alta, pero exige prima por riesgo político y liquidez.