Bono demográfico sin casa bajo el brazo

OFRECIDO POR PROGRESO

Buenas tardes.

Esta semana, la edición pone la mirada en una tensión que empieza a sentirse con más fuerza en el mercado de vivienda. En Guatemala, una población joven anticipa más demanda, pero no necesariamente más compradores. El bono demográfico existe, aunque no venga resuelto bajo la lógica tradicional de acceso a la propiedad.

La segunda historia, una entrevista con Jorge Paredes, CEO de Realty Experts México, muestra cómo esa presión se expresa en otra escala: grandes ciudades donde la renta gana espacio porque comprar se ha vuelto cada vez más difícil.

Son contextos distintos, pero ambos apuntan a una misma señal. La necesidad de vivienda sigue creciendo, aunque cada vez menos se resuelva por la vía clásica de la compra.

Gracias por acompañarnos en esta edición. Será un gusto contar nuevamente con tu lectura la próxima semana.

Ximena Fernández
Los jóvenes reordenan la demanda habitacional en Guatemala
610 palabras | 3 mins de lectura

Guatemala tiene una ventaja demográfica que el sector inmobiliario no puede ignorar: una población joven que entra en la etapa de independizarse, formar un hogar y buscar vivienda. Con esa transición también cambia la forma de consumir. La propiedad deja de ser la única aspiración y crece el interés por la renta y la inversión.

Por qué importa. El país tiene hoy tres motores a favor del negocio inmobiliario: urbanización, crecimiento poblacional —bono demográfico— y una edad promedio baja. Esa combinación lo distingue del resto de Centroamérica. Pero la demografía, por sí sola, no garantiza un mercado más profundo.

• La edad promedio ronda los 26 años en Guatemala. Para Charles Hess, CEO de CABI Data Analytics, ahí aparece un punto de quiebre. “A los 26 se rompe la línea”, afirma. Es la etapa en la que muchas personas empiezan a independizarse, formar familia y buscar vivienda.

• Se proyecta que cada año entre 120 000 y 160 000 nuevas familias busquen un lugar en donde vivir, según Hess.

• Ese cambio también se refleja en el consumo. En 2025, repuntó el interés de compra en vivienda y bienes raíces, aunque no todos los segmentos tienen capacidad económica.

Datos clave. Una población joven y en expansión amplía la demanda potencial de vivienda. El problema es que esa demanda no llega de forma homogénea al mercado. Depende de ingreso, formalidad laboral y acceso a financiamiento.

• El 2025 marcó un giro en el consumo. Tras una etapa de austeridad, la población “ajustó cuentas”. La deuda promedio bajó durante varios meses y, desde octubre, comenzó a mejorar el sentimiento del consumidor.

• El consumo dejó de concentrarse solo en lo inmediato y empezó a abrir espacio para decisiones de más largo plazo. Ahí es donde la vivienda vuelve a entrar en el radar.

• Cada año ingresan entre 150 000 y 200 000 personas a la fuerza laboral. En teoría, eso ensancha la base de demanda. En la práctica, esa expansión solo se vuelve mercado si se cuenta con ingresos estables, empleo formal y crédito accesible.

Entre líneas. El error es asumir que más hogares jóvenes equivalen automáticamente a más compradores tradicionales. Fernando Marroquín, vicepresidente de ADIG, advierte que milenials y centenials ya no se relacionan con la vivienda de la misma forma. Tener una propiedad no siempre es la meta inicial.

• Según Marroquín, el alquiler gana peso dentro de esta generación. “La renta es más importante”, afirma. La necesidad de vivienda sigue ahí, pero no necesariamente bajo la lógica clásica de compra.

• Eso abre una ventana para la inversión en renta. Sin embargo, el mercado local todavía opera de forma “arcaica”, describe. “El modelo es un inversionista individual que compra y renta”.

• La pregunta, entonces, ya no es solo cuántas familias habrá, sino qué formato de vivienda absorberá esa demanda.

Ahora qué. La industria puede enfrentar varios años de mayor demanda, pero el país todavía no tiene las condiciones para traducir esa presión en un mercado más profundo. El límite no está en la demografía, sino en la estructura. La inseguridad jurídica en renta, las restricciones para densificar y las fallas en servicios básicos frenan el salto.

• Además, más hogares no necesariamente significan mayor capacidad de pago. Eso abre espacio para productos más accesibles. Proyectos sin parqueo para carro, pero con parqueo para moto, pueden ajustar costos.

• En los segmentos de menor ingreso puede haber volumen, pero no siempre estabilidad. Marroquín advierte que el marco actual todavía desincentiva al inversionista. Si un inquilino deja de pagar, recuperar el inmueble puede tomar meses o incluso años.

• El mercado sí puede fortalecerse con más familias jóvenes, pero no por inercia. Para convertir esa presión demográfica en desarrollo urbano hacen falta reglas más claras y mejor coordinación metropolitana.

Braulio Palacios
Construcción en El Salvador apunta a otro año récord
592 palabras | 2 mins de lectura

La semana pasada, TP Desarrolladora anunció la construcción de Fauvé II, la segunda torre de su complejo residencial en Santa Tecla. La nueva fase supondrá una inversión de USD 20M y forma parte de un proyecto que contempla cuatro edificios hacia 2030, con un desembolso total de USD 74M.

Con 14 niveles y 54 apartamentos, Fauvé II funciona como una señal del momento que atraviesa el sector inmobiliario salvadoreño. Todo apunta a que la construcción podría volver a romper sus propias marcas en 2026. Tras cerrar 2025 con alrededor de USD 3000M en inversión pública y privada, el sector podría escalar este año a un rango de entre USD 3500 y USD 4000M.

“No vemos por qué no pudiésemos estar creciendo a este ritmo. Con esos números, con todas las condiciones que se nos están dando”, afirmó José Velásquez, presidente de la Cámara Salvadoreña de la Construcción (Casalco).

A la espera de cifras oficiales del Banco Central de Reserva (BCR), las proyecciones del sector apuntan a que la construcción creció entre un 25 y 30 % en 2025, impulsada por obra pública y desarrollos privados.

Inicio de año intenso

La Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (Opamss) ya percibe un arranque dinámico. La institución ha superado la barrera de los USD 5100M en inversión liberada, una cifra que anticipa un año de alta actividad.

Según estimaciones elaboradas junto con Casalco, alrededor de USD 3000M ya están en fase de ejecución, mientras otros USD 2100M “están entrando”. Del total habilitado, el 53 % corresponde a proyectos habitacionales. El resto se distribuye entre desarrollos logísticos, industria turística y comercio.

Su director, Luis Rodríguez, recordó que en 2025 la construcción fue el rubro más dinámico de la economía salvadoreña. Creció cerca del 40 % frente a 2024, aunque advirtió que ese ritmo no necesariamente será permanente. “Hay que saberlo administrar y mantenerlo de forma sostenida durante buen tiempo”, señaló.

Compras desde el extranjero

Otro frente que gana peso es la demanda de vivienda por parte de salvadoreños en el exterior. En Fauvé I, la primera torre del complejo —con 51 unidades y una inversión estimada de USD 14M—, un 10 % fue adquirido por salvadoreños residentes fuera del país, principalmente en EE. UU.

Los desarrolladores ven un nicho entre compradores salvadoreños que quieren regresar, invertir en rentas cortas o asegurar una propiedad para sus visitas. Ese interés tomó fuerza tras la pandemia de COVID-19.

Crédito, importaciones y más señales

El dinamismo también se trasladó al crédito. En 2025, la cartera bancaria destinada a la industria de la construcción creció un 36.5 % y superó los USD 1356M, según la Asociación Bancaria Salvadoreña (Abansa). Aunque la construcción representó alrededor del 7 % de la cartera global, fue el sector con el mayor crecimiento frente al resto de rubros.

La cartera vinculada al sector inmobiliario rozó los USD 2980M, con un crecimiento del 4.9 %, equivalente a USD 134.3M más que en 2024. Además, fue el tercer destino de mayor demanda de financiamiento dentro de la banca, una señal clara del apetito por adquirir vivienda o invertir en inmuebles.

Otra variable refuerza la lectura: las importaciones de bienes para la construcción aumentaron un 32 % en 2025 y superaron los USD 1558M, según el BCR. El repunte coincide con uno de los mejores momentos del sector.

Durante la inauguración de Construexpo 2026, el gobierno destacó que la construcción aporta alrededor del 8 % del PIB y genera más de 160 000 empleos. Si se agregan las actividades inmobiliarias, sube hasta 16 %.

UN MENSAJE DE GRUPO COFIÑO
Movilidad sin límites: el nuevo Toyota bZ4X

Toyota acelera su apuesta por la movilidad eléctrica con el bZ4X, un SUV clave dentro de la visión global Beyond Zero. El modelo busca reducir emisiones, crear valor ambiental y social más allá del carbono. En Guatemala, Cofiño lo posiciona como una propuesta de movilidad sostenible alineada con innovación, tecnología y libertad de movimiento.

El bZ4X es un paso real de Toyota hacia un futuro con menos emisiones y con una plataforma BEV dedicada. Además, con una autonomía superior a 573 km y opciones de batería con carga optimizada. La arquitectura e-TNGA mejora estabilidad y experiencia de conducción, mientras Toyota Safety Sense refuerza la seguridad activa y pasiva.

El concepto Beyond Zero integra confort premium, navegación inteligente con estaciones de carga y diseño aerodinámico digitalizado. Toyota busca consolidar su liderazgo global en electrificación y movilidad sostenible, con el bZ4X como plataforma estratégica para América Latina y mercados emergentes. Consultas de disponibilidad en el sitio de Toyota Guatemala.

La renta dejó de ser una solución transitoria y empezó a reflejar una presión más profunda sobre las grandes ciudades mexicanas. Entre crédito caro, vivienda menos asequible y una oferta que no logra seguirle el paso a la demanda, el mercado habitacional se ha tensionado en las principales metrópolis del vecino del norte.

En entrevista, Jorge Paredes, CEO de Realty Experts México, explica por qué Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara concentran hoy esa presión y qué señales deberían vigilar otras ciudades para no llegar tarde.

¿Cuáles son las urbes clave donde más se renta actualmente?

—El problema de la vivienda asequible no es exclusivo de México. Hay un déficit histórico, no solo en compra de vivienda, sino también en renta. Se ve en Europa, Asia, EE. UU. y también en Sudamérica.

Si lo aterrizamos a México, se estima un déficit superior a 9M de viviendas. Esto responde, en buena medida, al crecimiento urbano y a la migración del campo a la ciudad. En ese contexto, las tres grandes metrópolis del país son Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, que funcionan como imanes para la población de todo el país.

Esa llegada constante engrosa la demanda e incrementa aún más el déficit histórico. Y a esa cifra de viviendas faltantes cada año se suman más, porque no existe capacidad suficiente para cubrir la demanda. Cerca del 50 % debe rentar porque no tiene acceso a crédito o no logra cubrir los pagos mensuales de una hipoteca.

En las tres grandes ciudades, alrededor del 22 % del mercado corresponde a vivienda en renta. Esa proporción ha venido creciendo porque en los últimos años las tasas de interés se mantuvieron altas. Eso volvió muy pesados los pagos de un crédito hipotecario y dejó a muchas personas sin posibilidad de compra. Por eso, en vez de comprar, rentan.

Ese 22 % de renta ha subido rápido…

—Yo creo que una de las causas principales viene de la pandemia. Después de ese periodo, una tercera parte de las mipymes cayó en todo el mundo, no solo en México. Eso tuvo una afectación económica importante.

Otra consecuencia fue el alza en las tasas de interés. A eso se sumó el desbalance en las cadenas productivas, que generó inflación en los insumos de construcción. Entonces, no solo subió el costo del crédito hipotecario, sino también el costo de la vivienda. 

Hubo fallas en las cadenas de suministro y aumentaron los precios de los materiales de construcción. Por ambos lados, la compra de vivienda se volvió prohibitiva.

Por eso mucha gente empezó a buscar renta. De ahí que hoy el 50 % de la gente esté buscando alquilar y no comprar. Esa presión hizo crecer la demanda de renta y también elevó los precios en las tres ciudades más importantes del país.

¿Cómo están los precios de renta y la brecha frente a compra? 

—Responde a una lógica básica de oferta y demanda. Como muchas personas no tienen posibilidad de comprar, la solución termina siendo rentar. El mercado reconoce esa demanda y los precios suben. Eso agudiza el déficit de vivienda y vuelve el acceso todavía más difícil, porque ya no está al alcance de muchos profesionistas y personas asalariadas.

En Ciudad de México, el déficit estructural se ha vuelto crónico. Desarrollar vivienda implica enfrentar muchos trámites y permisos, y la autoridad suele ser muy lenta en aprobar proyectos. Eso genera más rezago en la oferta y reduce la posibilidad de que haya nuevos desarrollos que compitan y ofrezcan mejores precios o condiciones.

En Monterrey, el déficit ha sido impulsado por el desarrollo económico. A partir del nearshoring, hubo una avalancha de empresas industriales atraídas por ese fenómeno. Eso trajo una ola de inversión a lo largo de la frontera y generó un déficit impulsado por exceso de demanda. Es la ciudad con más empleo formal, con salario fijo, seguridad social y prestaciones de ley. Hay menos informalidad y, por tanto, más personas con capacidad potencial de adquirir vivienda.

En Guadalajara, en cambio, el déficit responde sobre todo a una expansión muy desbalanceada de la zona urbana. Esa es, básicamente, la principal razón del rezago. La vivienda que suelen buscar estos segmentos de vivienda asequible está entre 60 y 85 metros cuadrados. Son viviendas pequeñas.

¿Qué señales tempranas debe vigilar una ciudad para no llegar tarde?

—Las autoridades deben atender el problema de la tramitología, porque ese es un freno directo a la oferta inmobiliaria. Si existieran mecanismos como la afirmativa ficta —mecanismo legal—, donde si la autoridad no responde en determinado plazo y el desarrollador cumple con todo, el permiso se entienda automáticamente autorizado, se reduciría la discrecionalidad y también la corrupción. En muchos municipios, ese es el principal cuello de botella. También es clave facilitar y digitalizar los procesos, para que no dependan del criterio discrecional de un funcionario.

El segundo punto tiene que ver con las tasas de interés. En México siguen siendo altas y eso complica la inversión inmobiliaria, porque compite con instrumentos financieros. Si una persona puede obtener un 10 % de retorno en bancos, Certificados de la Tesorería de la Federación u otras opciones seguras, sin enfrentar el viacrucis de la tramitología, entonces resulta lógico que prefiera ese camino en lugar de invertir en desarrollo inmobiliario.

El Banco de México todavía tiene margen para bajar más las tasas. Tenemos una inflación baja y controlada, y además un peso fuerte. Eso significa que, desde fuera, los inmuebles en México se encarecen. Sí hay espacio para bajar tasas e incentivar la inversión inmobiliaria.

Cuando eso ocurre, aquí y en otros países pasa algo muy claro: los rendimientos bancarios bajan y el dinero empieza a salir de los bancos para moverse hacia bienes raíces.

Para mí, esas son dos vías clave para reducir el déficit de vivienda asequible: destrabar la tramitología y bajar tasas de interés. Existen formas de evitar que la renta termine ganándole terreno por completo a la compra.

Lee la entrevista completa en este enlace.