Zona 7, boom inadvertido

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La semana pasada decidimos que era momento de retomar nuestros análisis por sector. Esta edición aborda la Zona 7, donde el desarrollo vertical empieza a dejar una señal interesante: empezó a verse como una alternativa seria —no reemplazo— de la zona 11.

Hablamos del polígono más preciso: entre la Roosevelt, la “Mateo”, la San Juan y el Periférico, donde algunos desarrolladores dejaron de ver solo un corredor de paso y empezaron a leer una lógica residencial con más claridad.

Nuestro hilo principal aborda eso. No para repetir el lugar común de la “zona emergente”, sino para leer una corrección de mercado: mientras unos seguían esperando prestigio, validación o moda, otros decidieron moverse antes.

Justamente lo que está pasando ahí dice algo más interesante que un simple boom: a veces, la oferta se afina antes de que llegue la fama.

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Braulio Palacios
Zona 7: un boom vertical antes de su fama
695 palabras | 3 mins de lectura

Miles de personas atraviesan a diario la Calzada Roosevelt para trabajar, llegar a Mixco o salir de la ciudad. Zona 7 era eso: un tramo entre destinos. Fábricas, bodegas, restaurantes, condominios y poco más. En la última década aparecieron grúas sobre la Doroteo Guamuch Flores. Después llegaron proyectos como Di Fiori y Parque Mateo.

Hoy, Strata Desarrollos y Milésimo apuestan por vivienda vertical en paralelo, aunque en distintas fases: finalización de obra en Torrus y open house en Vicinia Mateo. Coinciden en algo: el boom llegó antes de que el mercado lo esperara y de que la zona se pusiera de moda.

No es toda la zona

El primer error es hablar de Zona 7 como si fuera una sola pieza. Pablo Solórzano, director de Strata Desarrollos, insiste en leerla por sectores. “Es muy grande. Sirve a diferentes segmentos”, advierte. El tramo que hoy capta la atención del mercado es un polígono preciso: el área alrededor de “La Mateo”, entre la San Juan y el Anillo Periférico.

La lectura de Alfredo Vila, CEO de Milésimo, parte de que está dejando de ser solo un corredor de paso para convertirse en una zona real de residencia, sobre todo para el segmento C. Y ahí aparece otra comparación útil: lo que hace algunos años representaba Zona 11, hoy ya cuesta más. Zona 7 empezó a verse como una alternativa seria.

Todavía no tiene, en todos sus tramos, la inercia aspiracional de otras. No es una ubicación que se venda sola por prestigio. Pero ya dejó de justificarse solo por precio. El sector empieza a vender una lógica urbana: accesos, servicios médicos, colegios, comercio y cercanía con polos como Miraflores y Majadas. A eso se suma el AeroMetro que ya entra en la ecuación del desarrollador.

La señal más clara de que el mercado ya se movió está en la tierra. “Me ha sorprendido mucho cómo el precio en la Roosevelt ha subido considerablemente”, dice Vila. Pone como ejemplo la Zona 11: antes había apartamentos de 80 metros; hoy, de 60. Algunos, de 50. “Ya no puedes hacer más pequeño el producto para que la gente le llegue a la cuota”, agrega. La oportunidad sigue ahí, pero el costo de entrada ya empezó a subir.

Lo nuevo no borra lo anterior

El sector no tiene una vocación residencial obvia. Tiene mezcla. Y eso ayuda a entender por qué el boom no llegó antes. Solórzano recuerda que el área se urbanizó hace tres generaciones, cuando todavía era “las afueras de la ciudad”.

La comunidad coreana invirtió, instaló negocios y, aunque en su mayoría ya no vive ahí, todavía conserva propiedades. El resultado es un paisaje donde conviven fábricas, restaurantes, oficinas y bodegas con las nuevas torres.

Esa convivencia explica parte de la demora. Zona 7 no era un render fácil de vender. Era una zona híbrida y menos propensa al discurso comercial. Pero justamente ahí estaba la oportunidad. “Conforme se va poblando, mejora”, resume Solórzano. Cuando llega la vivienda, cambian las fachadas, cambia el entorno y se fortalece la vida cotidiana.

El mercado que algunos leyeron antes

Decir que nadie vio venir el boom sería exagerar. Algunos sí lo vieron. Lo que pasó es que muchos prefirieron esperar a que alguien más validara primero. Pero hubo un error de lectura.

El mercado tendió a ver Zona 7 como etiqueta, no como territorio. Vila lo resume mejor que nadie: “Más que verla o no verla venir, la apreciación que tuvo la gente es que todavía no era su momento, y ya es su momento”.

Esa es la mejor forma de entender lo que pasa. Zona 7 se volvió interesante porque empezó a resolver mejor que otras la relación entre ubicación, producto y demanda. Para el desarrollador, la lectura es clara: entra a un sector con recorrido, pero que ya empezó a estrecharse por el precio de la tierra y la llegada de más competencia.

Las grúas que hoy asoman entre la Roosevelt y la Doroteo Guamuch Flores no solo anuncian torres. También anuncian que el mercado ya empezó a corregir una subestimación vieja. Zona 7 no se hizo famosa primero. Esta vez, la oferta se afinó antes que el prestigio.

Ximena Fernández
Panamá registra una fuerte caída en la venta de vivienda
486 palabras | 2 mins de lectura

En dos años, las ventas de vivienda en Panamá cayeron más de un 55 %, pese a que el país arrastra un déficit habitacional superior a 180 000 unidades. El problema de fondo no es la falta de demanda, sino la falta de condiciones para comprar.

El Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda) reportó esta desaceleración al consolidar los resultados de 2024 y 2025. Solo en el último año se vendieron 4020 viviendas, una caída interanual del 34.38 %.

Elisa Suárez, su directora ejecutiva, advirtió que el deterioro ya afecta la inversión y la oferta en un país donde la construcción aporta más del 15 % del PIB y genera empleo formal. En los últimos cinco años, además, habría perdido 40 000 empleos directos.

El comprador quedó fuera

Suárez atribuye la caída en ventas a una combinación de costos más altos, reglas menos favorables y crédito más restringido. Ese cóctel ha empujado los proyectos residenciales fuera del alcance de los segmentos con menor margen financiero.

El golpe recae sobre todo en los hogares con ingresos mensuales inferiores a USD 1000, que representan cerca del 72 % de la población.

Entre los factores que explican el enfriamiento figuran el alza de las tasas internacionales, los cambios en la ley de interés preferencial, la eliminación del bono solidario y nuevas condiciones bancarias.

A eso se suma otro elemento clave: la eliminación de la exoneración del 2 % del Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles (ITBI) para viviendas nuevas.

Oferta disponible, mercado frenado

En 2025, Convivienda registró ventas por USD 446.1 millones y un inventario total de 2536 unidades, concentradas principalmente en Panamá y Panamá Oeste.

Pero la trayectoria de ventas confirma el deterioro. En 2023 se colocaron 7687 unidades; en 2024, 6126; y en 2025, apenas 4020.

Al cierre de 2025, el inventario estaba compuesto por 2122 casas y 414 apartamentos. La ciudad de Panamá concentraba 1279 unidades y Panamá Oeste, 1237. Coclé, en contraste, apenas sumaba 20.

La oferta se ubica, además, en los rangos más sensibles para la clase media: 840 unidades entre USD 50 000 y USD 80 000; 605 entre USD 80 000 y USD 120 000; y 511 entre USD 120 000 y USD 180 000.

Sin certeza, no hay reactivación

Convivienda proyecta para 2026 unas 2000 unidades vendidas en la ciudad de Panamá. Pero la recuperación no ocurrirá por inercia. Suárez sostiene que es necesario corregir los incentivos que fueron debilitando el mercado.

Destrabar la vivienda preferencial, plantea, sería la medida de mayor impacto social y económico para el sector. El otro eje es la estabilidad: claridad en impuestos, subsidios y condiciones de financiamiento. Sin esa base, la confianza se erosiona y las decisiones de compra se enfrían.

Panamá enfrenta así una paradoja incómoda: tiene necesidad habitacional, tiene inventario, pero hoy carece de las condiciones para convertir esa necesidad en ventas.