Zona 11, densificarse sin soltar el barrio

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Buenas tardes.

Hay zonas que no cambian de golpe. Primero lo hacen en silencio: una casa se vende, una cuadra se vuelve atractiva, un terreno deja de verse como recuerdo familiar y empieza a leerse como oportunidad urbana.

Zona 11 está entrando en ese punto. No porque haya perdido su identidad, sino porque esa identidad empezó a tener otro valor. La cercanía, las calles amplias, los servicios de siempre y la memoria de quienes crecieron ahí se convirtieron en argumentos para volver, quedarse o mirar hacia arriba.

En esta edición analizamos esa transformación que todavía está en proceso. Una zona históricamente conocida por sus casas tiene una década integrando altura, y los desarrolladores enfrentan una pregunta menos obvia que construir más: cómo crecer sin borrar el barrio que hizo atractivo el lugar.

Espero que esta edición te sirva para leer esta zona como un nuevo punto del mapa inmobiliario. Gracias por acompañarnos una semana más.

María José Aresti
Zona 11 crece en altura sin soltar su identidad residencial
853 palabras | 4 mins de lectura

Las casas de Mariscal, Las Charcas, San Jorge y Carabanchel fueron, durante décadas, la imagen de lo que era zona 11. Casas familiares con jardín al frente, calles anchas, un colegio a tres cuadras, un hospital a cinco y el supermercado a la vuelta.

La gente que se mudó ahí en los años setenta y ochenta crió hijos, los vio irse y se quedó. Hoy muchos de ellos ya terminaron de pagar la hipoteca.

Esa última observación parece anecdótica, pero no lo es. Juan Escobedo, gerente general de VIVESA, explica que es una de las claves para entender por qué la zona está cambiando ahora y no antes.

La oferta de casas nuevas se acabó porque el suelo ya está ocupado, pero la demanda familiar por seguir viviendo ahí no desaparece. A eso se suma que los mercados tradicionales de vivienda vertical —zonas 10, 14, 15— se encarecieron y empujaron a buscar alternativas. Pero la zona 11 es un mercado con lógica propia.

El arranque: alrededor de 2015

Alfredo Vila, CEO de Milésimo, ubica el cambio en 2015. Antes había proyectos verticales, pero eran casos aislados. Después aparecieron en serie. “Ya está en niveles en donde se levantan edificios parecidos a zona 15”, explica.

La comparación no es menor. Esa transformación, en zona 15, tomó una década y media. En lo inmediato, se sumarán al menos 10 proyectos más en zona 11 —que ya tiene más edificios que zonas con más trayectoria en el imaginario inmobiliario, como la 13.

María Cristina Arriola, directora de nuevos proyectos de Impulsa Desarrollos, opina que la zona se densifica por una ventaja estratégica en conectividad geográfica y cercanía con servicios básicos. Las calles son anchas y las banquetas amplias. Sobre esa infraestructura previa se está apilando la nueva escala.

El arraigo también compra

Vila señala que entre el 50 y el 60 % de sus compradores vienen de la misma zona y de zona 12, 7, Mixco y otras áreas cercanas. Escobedo agrega que muchos otros son de los municipios del sur que conectan con la zona a través del Periférico, Villa Nueva especialmente.

La motivación es doble. En la práctica, reducir tráfico, acercarse a zonas corporativas, vivir cerca de los hijos o de los padres. En el plano emocional: regresar a un barrio que no se quiere soltar.

“Hay mucha gente que no necesariamente está buscando un tema aspiracional de cambiar de zona a 10, 14, 15. Les gusta su barrio. Estar cerca de su familia. Están ya muy acostumbrados al sector”, resume Arriola.

Por eso para Escobedo, zona 11 debe leerse como un mercado familiar antes que como una vitrina para inversionistas. En su segundo proyecto, VIVESA incorporó apartamentos de dos niveles —townhouses— inspirados en las casas de las colonias originales al formato vertical.

“El producto se vendió rápido. Nos quedamos arrepentidos de no haber hecho más unidades”, añade.

La tierra empuja en sentido opuesto

El crecimiento ya cobró un costo visible: la tierra. En 2015, se podía comprar una cara cuadrada por USD 295; dos años después, un terreno con características equivalentes costaba USD 460. Hoy esos mismos terrenos se comercializan por arriba de USD 900 la vara.

En diez años, el precio del metro cuadrado de tierra prácticamente se triplicó. “El costo de la tierra de zona 11 cada vez está alcanzando a otras zonas que ya tienen mucha más trayectoria en el desarrollo vertical”, advierte Escobedo.

La consecuencia modificó ya el producto. Vila explica que la forma más común de sostener la cuota ha sido reducir metrajes. Donde antes había apartamentos de 80 metros, ahora aparecen unidades de 60. Algunas, de 50.

Aunque no todos los desarrollos responden igual. VIVESA optó por la dirección contraria: espacios amplios, terrazas, amenidades. “Somos la oferta con el precio más alto del rango”, dice su gerente general. Su segundo proyecto tiene 190 apartamentos —casi un tercio menos que la competencia, que llega a 300 en proyectos comparables— y una fachada segmentada cada tres niveles para que un edificio de 25 pisos no se lea como un bloque masivo.

Acá aparece la tensión central del mercado. La compactación de unidades resuelve la cuota, pero choca con el argumento familiar de la zona.

Competir sin perder el barrio

Lo que distingue a zona 11 de otros corredores verticales no es solo su escala, su precio o su ubicación, aunque las tres importen. Es que está intentando densificarse sin perder lo que fue: un barrio familiar.

A diferencia de los sectores diseñados para vida vertical desde el principio —donde las torres llegaron primero y la comunidad después—, en zona 11 pasa al revés. La comunidad ya estaba, pero las torres llegaron posteriormente.

Esa diferencia, que parece menor, probablemente defina cómo envejezca esta nueva ola de proyectos. Si las torres logran integrarse al barrio en lugar de imponerse sobre él, zona 11 puede terminar siendo un caso interesante: una que se modernizó sin perder a su gente.

La pregunta operativa, para el desarrollador que llega ahora, es si el precio de la tierra le va a permitir construir esa integración o si va a obligarlo a pelearla por metro cuadrado.

Ximena Fernández
FIBRAs: la ficha inmobiliaria que activa el nearshoring
469 palabras | 2 mins de lectura

El nearshoring reordena el mapa inmobiliario de Latinoamérica. La demanda de suelo industrial y urbano abre una ventana para los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs), capaces de convertir centros logísticos en capital inmobiliario.

Por qué importa. El sector inmobiliario regional recibe empresas que buscan cercanía con sus mercados y ciudades que absorben presión urbana inmediata, según el análisis Perspectivas del sector inmobiliario en Latinoamérica hacia 2026: ¿Dónde está la oportunidad inmobiliaria en el nuevo ciclo de nearshoring?, de EY.

• Además de elevar la demanda de parques industriales, también presiona la vivienda. A partir de esto, las FIBRAs se convierten en plataforma para canalizar capital hacia inmuebles, según el estudio.

• México lleva la delantera con FIBRAs que convierten portafolios inmobiliarios en instrumentos accesibles y diversificados.

• Guatemala se queda atrás: no tiene una figura específica para inversión inmobiliaria. La Ley del Mercado de Valores contempla fondos de inversión, pero son de forma general.

Cómo funciona. Una FIBRA permite invertir en bienes raíces sin comprar un inmueble completo. El inversionista adquiere certificados en bolsa y participa en un fideicomiso que administra propiedades generadoras de renta.

• El valor está en resolver tres barreras del real estate: alto capital inicial, poca liquidez y concentración de riesgo. En lugar de apostar todo a un activo, el inversionista entra a un portafolio administrado profesionalmente.

• El retorno viene de rentas constantes y plusvalía, por aumento de ocupación, ingresos y valor de activos.

• En Guatemala, el camino es más estrecho: los desarrolladores estructuran prospectos y los validan en la Bolsa de Valores. Si no hacen oferta pública, deben limitarse a pocos inversionistas.

Ecos regionales. A pesar de tener la misma oportunidad por delante, Latinoamérica no copia un solo modelo: conecta capital con inmuebles de renta mediante herramientas similares. México lidera y países como Brasil o Colombia también generan portafolios.

• México destaca por el desarrollo de sus FIBRAs, inspiradas en los REITs estadounidenses. Desde 2011, este vehículo creció hasta convertirse en una herramienta clave para la inversión.

• Brasil cuenta con un mercado de Fundos de Investimento Imobiliário, mientras Perú avanzó con fideicomisos orientados a renta inmobiliaria. En Chile y Colombia la inversión institucional se mueve mediante fondos inmobiliarios y vehículos colectivos.

• Para Fernando Marroquín, vicepresidente de ADIG, Guatemala no necesita inventar desde cero. Puede mirar modelos que van varios pasos adelante y adaptarlos según su escala, mercado y condiciones legales.

Ahora qué. Para el país, el primer paso es promover un vehículo específico para inversión inmobiliaria, inspirado en FIBRAs, pero adaptado al tamaño guatemalteco y su mercado.

• La decisión requiere una unión público-privada capaz de ordenar reglas, proteger inversionistas y ampliar el acceso al capital, según Marroquín.

• La discusión de fondo es habilitar un canal de inversión más ordenado.

• Guatemala puede tomar la oportunidad, pero requiere de una plataforma que habilite escalar inversión como lo hace México.