Verde que te quiero (parque) verde

OFRECIDO POR PROGRESO

¡Buenas tardes!

México está redefiniendo su infraestructura industrial con parques verdes certificados que atraen inversión extranjera directa y posicionan regiones como polos de competitividad. Monterrey y el noreste concentran gran parte de esta transformación.

Mientras tanto, Guatemala observa este avance con interés y cierta distancia. El potencial existe, pero las barreras estructurales y la falta de incentivos aún pesan más que el entusiasmo.

Hablando de visión estratégica, te invito a que no te pierdas mañana el segundo episodio de nuestro pódcast, CreaUrbe: Marketing inmobiliario sin filtros, junto a Alba Díaz de Cerio, CEO de AD Real Estate.

El auge de los parques industriales verdes en México ha redefinido la atracción de IED. Bajo esquemas sostenibles y procesos certificados, el país posiciona sus regiones industriales como polos para la competitividad.

Qué destacar. La infraestructura industrial se adapta rápidamente al paradigma verde. A través de parques certificados y diseño sostenible, el país se vuelve destino clave para empresas que priorizan la cercanía geográfica y la responsabilidad ambiental.

• De acuerdo con Roberto del Castillo, consultor de Keen Energy en México, “el noreste concentra el 20 % de la producción industrial”. Monterrey se posiciona como capital.

• Más de 460 parques industriales en el país albergan a unas 4000 empresas. Se generan cerca de 3M de empleos, según datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales.

• Los sectores de manufactura y logística lideran la ocupación de estos espacios. Son atraídos por la combinación de eficiencia operativa, conectividad regional y avances en gobernanza ambiental.

Lo indispensable. Las certificaciones ambientales y de calidad se han convertido en una ventaja competitiva decisiva. México promueve estándares internacionales que garantizan transparencia operativa y compromiso con la sostenibilidad.

• Un 64 % de las empresas industriales ya incluyen procedimientos ambientales en sus operaciones; el 37 genera energía renovable.

• Certificaciones como EDGE, LEED, ISO 14 000 y BOPA son cada vez más comunes, incluyendo prácticas avanzadas de gobernanza y rendición de cuentas.

• “Ya traen los estándares”, explica Del Castillo, refiriéndose a empresas europeas que migran a México, especialmente desde Dinamarca. Estas adoptan procesos que facilitan auditorías y certificaciones LEED extendidas.

Entre líneas. Los parques no solo ofrecen suelo y servicios, sino inteligencia técnica. Consultoras especializadas optimizan desde el diseño hasta el “commissioning”, primordial para cumplir estándares y responder a inversionistas exigentes.

• Esa revisión de sistemas electromecánicos, asegura que la construcción coincida con los planos y funcione según estándares internacionales.

• Sobre la exigencia de firmas danesas para sus operaciones en Nuevo León, detalla que “se revisan absolutamente todas las instalaciones”.

• Estas empresas demandan pruebas extendidas más allá del mínimo de LEED, lo que convierte a los parques mexicanos en plataformas sofisticadas de integración técnica.

Ecos regionales. El potencial de Guatemala para este tipo de proyectos sostenibles es real, pero enfrenta barreras. Según Alejandro Fernández, director de la Gremial de Bodegas de CIG, aunque muchos operan bajo estándares elevados, la falta de certificaciones formales y de incentivos adecuados frena su despegue.

• Mientras México ya tiene casi el 40 % de sus parques certificados, señala que en Guatemala no es que no sean sostenibles; “no hay motivaciones para certificarlos”. Eso resta competitividad.

• La ausencia de incentivos fiscales, financieros o administrativos —como una tramitología más ágil para proyectos certificados— hace que pocos desarrolladores justifiquen el costo adicional de la certificación.

• Con todo, hay optimismo: especialistas internacionales están accesibles, existen iniciativas como GGBC, y crece el interés por parte de algunos desarrolladores. El reto está en mejorar infraestructura, puertos, carreteras y dar certeza jurídica para atraer inversión.

En un momento donde las zonas francas enfrentan crecientes exigencias en materia de transparencia, Costa Rica dio un paso decisivo que lo distingue en Latinoamérica.

La Zona Franca La Lima (ZFLL), en Cartago, se convirtió en la primera del continente —y la segunda en el mundo— en recibir una certificación internacional que valida la seguridad, trazabilidad y gobernanza de sus operaciones. Este reconocimiento marca un antes y un después para el desarrollo inmobiliario industrial y logístico en la región.

Auditada bajo un nuevo esquema técnico, ZFLL no solo superó todas las fases del proceso sin observaciones, sino que también demostró que es posible crear espacios productivos con altos estándares operativos, regulatorios y de infraestructura.

Este tipo de certificación va más allá del cumplimiento normativo: evalúa el manejo responsable de datos, el control de inventarios, la transparencia financiera y el compromiso ambiental. En otras palabras, redefine lo que significa construir y operar zonas industriales modernas y sostenibles.

Fernando Carazo, gerente general de ZFLL, señala que este hito permite proyectar el modelo como una referencia para futuros desarrollos. “Hoy tenemos la oportunidad de demostrar que es posible crecer con orden, sin improvisaciones. La infraestructura también se valida desde la transparencia”.

En solo una década, ZFLL ha atraído más de USD 1186M en inversión, desarrollado más de 257 000 metros cuadrados de infraestructura de alto estándar y albergado a 17 empresas multinacionales. En 2024, sus exportaciones representaron más del 7 % del total nacional.

Para desarrolladores, inversionistas y autoridades, esta validación cambia el juego: ya no basta con ofrecer metros cuadrados. Lo que se busca ahora es un ecosistema confiable, regulado y alineado con las mejores prácticas globales. Costa Rica no solo gana prestigio: sienta un nuevo estándar para el futuro sostenible del desarrollo inmobiliario en la zona centroamericana.

Innovar es una necesidad para quienes buscan generar valor en sus proyectos. Más allá del ladrillo y el concreto, la transformación urbana está ligada al talento, tecnología y participación ciudadana. Así lo discutieron líderes del sector durante el PropTech Latam Summit 2025.

Cómo funciona. El desarrollo inmobiliario ya no se limita a levantar infraestructura: debe facilitar ecosistemas de innovación. Esto funciona para potenciar ciudades más resilientes y competitivas.

• Salvador Martínez, CEO de Lokki Co, explicó que los proyectos que conectan tecnología y territorio “tienen impacto positivo global”.

• La ciudad no es solo geografía, es un nodo que activa valor. “Debe ser una plataforma de creatividad y colaboración”, indicó Daniel Parada, oficial de Programas y Proyectos del Secretariado para México, Centroamérica y el Caribe de ICLEI.

• Hoy el verdadero desarrollo es el que equilibra inversión privada, inteligencia ciudadana y gobernanza tecnológica. No hacerlo significa replicar modelos fallidos sin responder al mercado actual.

Qué destacar. Guatemala fue citada como ejemplo de oportunidades reales y obstáculos persistentes en este cambio de paradigma. Es necesario impulsar centros de innovación como parte de los proyectos urbanos.

• “Hay potencial, pero sin participación ciudadana, la tecnología no se conecta con la gente”, advirtió Parada.

• La planificación ambiental es una condición previa para que florezca la innovación. “Si lo ambiental falla, todo lo demás colapsa”, alertó Hugo Zepeda, CEO de Neurabitat.

• Centros de innovación en ciudades intermedias guatemaltecas fueron señalados como promisorios. La clave está en no ver la innovación como un lujo, sino como motor del desarrollo urbano.

Detrás de escena. La disrupción sucede cuando se combinan datos, gobernanza local y vocación de transformación. Un proyecto replicable depende más del involucramiento ciudadano que de la magnitud de la inversión.

• Modelos exitosos, como el de París o Alemania, integran a los ciudadanos en las primeras fases del diseño urbano y tecnológico. “Podemos tener tecnología, pero sin comunidad no hay impacto real”, afirmó Parada.

• La innovación también se relaciona con turismo y economía creativa. Algunos modelos —en México o Paraguay— combinan cultura e inteligencia territorial para apuntar a industrias blandas.

• Estos ejemplos internacionales demuestran que “la clave del éxito” ha sido el involucramiento comunitario, no solo gubernamental. Guatemala podría aplicar aprendizajes similares.

Ahora qué. La urgencia no está en construir más, sino en construir mejor y con sentido. El futuro demanda espacios adaptables, tecnológicamente conectados y socialmente aceptados.

• Una prioridad será identificar zonas con vocación de innovación y desarrollarlas con enfoque territorial. Esto implica “leer la realidad cultural y social antes de invertir cemento”, señaló Parada.

• Se espera que desarrolladores incorporen metodologías de participación desde el diseño, no solo como validación posterior. La inteligencia ciudadana será la nueva ventaja competitiva.

• La transformación pasa por reconocer que el desarrollo ya no se mide en metros cuadrados, sino en impacto.