Usos mixtos a la carta

OFRECIDO POR MIXTO LISTO

Buenas tardes.

Durante la Semana de la Construcción 2026, se abordaron distintas conversaciones alrededor de la industria y, al revisar lo que había quedado sobre la mesa, me pareció que varias valían la pena reunirlas en este envío.

Tres expertos presentaron proyectos que trabajan de desarrollos mixtos y, más allá de sus dimensiones o componentes, hubo algo que llamó mi atención: aunque parten de una misma lógica, cada uno encuentra una pieza distinta alrededor de la cual ordenar el proyecto.

Esa diferencia también ayuda a entender cómo los usos mixtos se adaptan a las condiciones de cada territorio, en lugar de responder a una sola fórmula.

La edición se complementa con dos temas de tramitología: el aporte y los retos pendientes de la Ventanilla Ágil de Construcción y el impacto que los procedimientos ambientales pueden tener sobre los tiempos de una licencia.

Este boletín tiene un significado especial para mí: hace dos años se me confió este proyecto y, desde entonces, Urbe siguió creciendo junto con su audiencia, amplió las fuentes y territorios que forman parte de la conversación inmobiliaria y sumó nuevos espacios, como el podcast CreaUrbe.

Gracias a quienes abrieron cada martes este correo, respondieron alguna edición, compartieron una opinión o se sumaron con el tiempo.

Cada semana pensé este boletín con la misma pregunta: “¿Qué vale la pena contarle a esta comunidad?” Y me quedo con una frase que me compartió una lectora sobre Urbe: “Yo puedo sentir el amor de mi papá cada vez que me manda el boletín. Porque sé que pensó en mí”.

Creo que pocas cosas explican mejor lo que puede lograr un buen contenido cuando encuentra a la persona correcta.

Gracias totales.

María José Aresti
Cada desarrollo prepara su propia receta de usos mixtos
530 palabras | 2 mins de lectura

Los desarrollos de usos mixtos están ganando peso como fórmula para proyectos inmobiliarios de mayor escala en Guatemala. La tendencia ya no se concentra en una sola zona de la capital y obliga a pensar menos en edificios aislados y más en territorios conectados.

Por qué importa. Durante la “Semana de la Construcción 2026” se abordó cómo estos proyectos mezclan funciones que antes solían desarrollarse por separado. El objetivo cambia según el territorio, pero la lógica es común: generar actividad durante más horas y acercar servicios a distintos públicos.

• Distrito Futeca combina comercio, hotel y entretenimiento en siete manzanas entre las zonas 5 y 10. Javier Arzú, presidente y fundador de Futeca Corporación, explicó que la conectividad fue determinante para estructurar el proyecto.

• La Pedrera plantea vivienda, comercio y espacios públicos dentro de unas 140 hectáreas en zona 6. Jorge Villanueva, director ejecutivo de Ingenierías de Progreso, detalló que se articulará alrededor de parques, plazas, ciclovías y recorridos peatonales.

• En San Miguel Petapa, Grupo Rosul lleva la lógica hacia el sur con Izaya: más de 150 hectáreas previstas para vivienda, educación, salud, comercio, oficinas e industria, organizado por etapas.

Qué destacar. Los casos también rompen la idea de que los usos mixtos pertenecen a un solo corredor. La fórmula aparece en el centro, el norte y el sur metropolitanos. Esa dispersión muestra que el modelo empieza a adaptarse a necesidades territoriales, y no solo a corredores consolidados.

• Arzú sostuvo que una alta afluencia permite foros multieventos, hoteles y centros comerciales que buscan cruzar demanda entre visitantes durante distintos momentos del día.

• Villanueva parte de una lógica de regeneración urbana. Aseguró que la infraestructura y el espacio público se planifican antes de liberar suelo para desarrollo.

• Sebastián Fernández, director de Grupo Rosul, enfatizó la importancia de ordenar ese crecimiento integrando empleo, educación, comercio, salud y vivienda dentro de una misma planificación.

Entre líneas. Compartir la etiqueta de usos mixtos no significa replicar una misma fórmula. Los desarrolladores pueden dar mayor peso a las condiciones del entorno. Esa flexibilidad permite que el modelo se adapte a mercados y necesidades diferentes dentro del departamento.

• Distrito Futeca coloca como pieza central un foro multifuncional para conciertos, deportes, convenciones y exposiciones. “Lo más importante es la versatilidad”, agregó Arzú.

• La Pedrera reserva buena parte de su planificación para parques, plazas, ciclovías y recorridos peatonales, alrededor de los cuales desarrollan otros usos.

• El plan maestro de Izaya coloca los usos industriales cerca de accesos estratégicos y los articula con otras actividades dentro del desarrollo.

Lo que sigue. Los proyectos muestran una expansión fuera de los corredores tradicionales y abren oportunidades, pero también elevan la exigencia si la infraestructura y la demanda real no sostienen el conjunto en el largo plazo.

• La variedad de propuestas también amplía las posibilidades para distintos perfiles de inversión con el comercio, vivienda, industria, hotelería o entretenimiento.

• No obstante, los accesos, movilidad, agua y servicios tendrán un peso creciente para determinar qué tan bien puede integrarse cada desarrollo con los sectores.

• En el mercado, los proyectos de gran escala empiezan a competir por ofrecer ecosistemas completos. La ubicación seguirá pesando, pero también la capacidad de resolver más necesidades dentro del mismo territorio.

María José Aresti
El trámite ambiental mueve costos y calendarios
466 palabras | 2 mins de lectura

La tramitología ambiental se está convirtiendo en una variable menos predecible para quienes desarrollan proyectos en Guatemala. La preocupación está en los requerimientos adicionales, los cambios de criterio y el tiempo que puede permanecer un expediente dentro del Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales (MARN), más que en el costo inicial de un instrumento ambiental.

Otoniel Barrios, CEO de Estudio ARSA, presentó durante una charla en la “Semana de la Construcción 2026” los resultados de un sondeo realizado a 63 consultores ambientales sobre los nuevos lineamientos aplicados a los expedientes.

La evaluación promedio sobre cuánto contribuyen estos procedimientos a mejorar la calidad técnica del instrumento ambiental fue de 1.97 sobre cinco.

Más ampliaciones y criterios diferentes

Uno de los principales problemas aparece después de ingresar el expediente, explicó. Los llamados previos corresponden principalmente a correcciones de forma o documentación y deben subsanarse en cinco días. Mientras que las ampliaciones pueden incorporar nuevos estudios, aclaraciones o procesos de participación pública.

El 41 % de los consultores señaló haber recibido cuatro o más ampliaciones en al menos un expediente. Además, el 60 % reportó solicitudes de información que ya había sido entregada o cambios de criterio durante el mismo proceso.

La falta de uniformidad también pesa. El 83 % aseguró haber recibido criterios diferentes entre la sede central y las delegaciones departamentales del MARN. Para el desarrollador, esa variabilidad dificulta anticipar qué documentación, estudios y costos terminará requiriendo un proyecto.

El impacto llega al presupuesto

Según el sondeo, 67 % de los consultores indicó que los nuevos requisitos encarecieron los estudios ambientales en más de 25 %, mientras que el 94 % afirmó haber perdido clientes o proyectos debido a los tiempos o costos asociados al trámite.

Barrios ejemplificó esa situación con un proyecto urbano de 6987 m² en zona 10. Debido a la tala prevista de un árbol, al expediente se le solicitaron, entre otros requisitos, estudios detallados de flora y fauna, medidas de compensación de biodiversidad, monitoreos de aire y ruido y un plan de seguridad vial.

De acuerdo con el consultor, los estudios adicionales terminaron costando alrededor de tres veces el valor original del instrumento ambiental. El tiempo también forma parte de la ecuación. El 56 % de los consultores estima que más del 75 % de la duración total del trámite corresponde a espera institucional, sin acciones pendientes del consultor.

En los casos más complejos, Barrios señaló que una categoría A puede superar los 180 días de elaboración y alcanzar hasta 365 días de análisis.

Para el sector inmobiliario, el resultado es una nueva capa de riesgo: el costo de requisitos, retrasos o reinicios del expediente termina incorporándose al proyecto. Barrios planteó que el objetivo no es reducir el control ambiental, sino construir procedimientos con criterios técnicos uniformes, previsibles y sustentados en la normativa.