Vivienda accesible, sueño de millones

PRESENTADO POR MIXTO LISTO

¡Buenas tardes!

Millones en Centroamérica comparten un mismo sueño. Los desarrolladores tienen una oportunidad de oro ante el monumental déficit de vivienda accesible en la región.

Completamos el boletín con:

•Real Estate: oportunidades para 2024

•Proyecto de la semana: Parque Portales

•México: sector inmobiliario invertirá US$14,500M en 2024

En esta edición colaboran: María José Aresti y Braulio Palacios.

María José Aresti y Braulio Palacios
•«Hogar, dulce hogar»: realidades y contexto de la vivienda accesible en CA
761 Palabras | 3 minutos de lectura

Centroamérica ha experimentado una urbanización acelerada desde los 50. Al mismo tiempo, tiene un lamentable déficit cualitativo del 53% en sus viviendas. De 10 hogares, poco más de la mitad presentan carencias que no las hacen 100% habitables para sus residentes.

En perspectiva. Los países del Triángulo Norte, Nicaragua y Costa Rica (CR) presentan un déficit que ronda el millón. Los datos se dieron a conocer durante el conversatorio virtual “Vivienda accesible en Centroamérica: realidades y contextos”, desarrollado por la Federación Centroamericana de Arquitectos (FCA) y el apoyo de ACENVI.

• CR es la nación con menor carencia de la región. A nivel cuantitativo necesita alrededor de 11,000 unidades. Por el contrario, aproximadamente 760,000 viviendas necesitan mejoras. 

• Julio Bonilla, arquitecto costarricense, comenta que las dificultades de tener una vivienda digna es una problemática integral. La solución debe hacerse pensando en ciudades compactas. “No alejar a las personas de las regiones que ofrecen servicios de transporte, médicos y laborales”.

• Nicaragua y Guatemala tienen territorios más grandes. El Salvador y CR son más densos. Lo anterior evidencia que resolver el problema no es “necesariamente dotar de vivienda tradicional”. Se deben buscar alternativas acordes a las necesidades de cada país, según Bonilla.

En el radar. Guatemala tiene el déficit —cuantitativo y cualitativo— más alto (2M). Gerber Revolorio, presidente de ACENVI, explica que la industria inmobiliaria tiene la oportunidad de atender a todos los sectores socioeconómicos.

• El país cuenta con 69% de urbanización. Se espera que en los próximos 15 años cerca de 7M de personas arriben a las principales ciudades. La vivienda vertical aparece como una posible solución para la eventual alta demanda, a la vez que respalda las condiciones demográficas.

• Una característica que incentivó esta lógica de construcción es la cantidad de asentamientos capitalinos. “Estas personas todos los días suben y bajan un promedio de seis niveles en gradas para llegar a sus hogares. Eso lo podemos aplicar para un edificio (MUVIS)”, apunta. 

• La necesidad de un techo digno para más de 400,000 familias guatemaltecas —con ingresos de uno (US$400) a tres salarios mínimos— se resuelven con los MUVIS. “Existe además un subsidio a la tasa de interés y una subvención para cubrir el enganche”, añade Revolorio.

Visto y no visto. Diversos factores dificultan que la vivienda no sea accesible: falta de regulaciones o leyes, oferta nula para los nichos necesitados (familias en pobreza o pobreza extrema, con capacidad de pago reducida), recuperación lenta postpandémica. En añadido, dos situaciones afectan a todo el bloque: apreciación del precio del suelo y alzas en materiales de construcción.

• Los costos siguen siendo una barrera. La arquitecta Dania Chavarría explica que, en CR, al buscar espacios y terrenos para casas accesibles, se topan con precios del suelo altos, dificultando la efectiva construcción de vivienda urbana.

• En Guatemala, la inflación afecta en el precio de los materiales de construcción, afectando a 2,45M de personas. La situación obliga a que vivan en inmuebles que carecen de pisos, techo, paredes adecuadas, entre otras cualidades necesarias.

• “Tenemos que revalorizar el suelo. La única manera es invertir en infraestructura. Dotar de agua, espacios públicos, aceras e iluminación. Es una oportunidad de oro para tener vivienda de interés social en el corazón de la ciudad”, menciona la arquitecta Eleonora Sol, desde El Salvador.

Lo destacado. Con una enorme demanda y poca oferta, Guatemala plantea una propuesta que rompe paradigmas con viviendas accesibles en formato vertical: MUVIS. Con reglamentación específica, destacan por su cercanía a estaciones de transporte público, y uso de servicios de agua y luz existentes.

• En Honduras, la construcción residencial cerca de ciudades facilita vivir a menos de 40 minutos, por un precio accesible. Ya cuenta con un proyecto de vivienda social vertical. El apoyo del gobierno redujo costos, favoreciendo a los compradores finales.

• “CR tiene baja altura. Multiplicar ese suelo hacia arriba, funciona para aprovechar los suelos ociosos”, explica Chavarría. Desde 1986, las alianzas entre lo público y privado permiten que este último se encargue de generar la preinversión. El Estado se encarga de la construcción.

• El marco legal de Nicaragua permite utilizar prestaciones laborales por adelantado para mejoras en vivienda. También se accede a subsidios, beneficios fiscales o exoneraciones. Por su parte, un modelo cooperativista en El Salvador autoriza heredar, pero no alquilar o revender a terceros las viviendas.

¿Ahora qué? El ciclo de conferencias 2024 de la FCA continuará con varios módulos destinados a sumar ideas para hacer más accesible la vivienda en la región mediante experiencias y casos de éxito. El próximo conversatorio virtual se transmitirá el 13 de junio en la página de Facebook de la Federación.

María José Aresti
•Real Estate: oportunidades para 2024
612 Palabras | 2 minutos de lectura

Columbia Threadneedle Investments lanzó su último informe sobre perspectivas del real estate mundial para 2024. En el análisis establecen que la industria está entrando en una era en la que los bienes inmuebles deben “ser funcionalmente relevantes para obtener valor”.

En perspectiva. La gestora detalla que está surgiendo un sentimiento inversor más equilibrado. Prevén un entorno económico más estable, que se traducirá en un entorno financiero más manejable, lo que ayudará a respaldar las decisiones de inversores y estimular la actividad transaccional.

• Las megatendencias mundiales: demografía, digitalización, desglobalización y descarbonización, seguirán influyendo en el potencial de rentabilidad y en la asignación sectorial. Siendo diferente para cada región.

• “Los activos deben conservar su relevancia funcional para justificar su presencia en las carteras de inversión”, detallan.

• Los sectores favorecidos serán: la logística, determinados segmentos del mercado minorista y el residencial.

Hemeroteca. En 2023, el sector inmobiliario tuvo un freno. Debido a la volatilidad de los mercados financieros, la incertidumbre del momento, el lugar en que disminuirían las fuertes subidas de los tipos de interés y la persistente inflación elevada en todas las jurisdicciones.

• Estos factores llevaron a los inversores del real estate a retrasar la necesaria y esperada recuperación del sector.

• “No hemos asistido a la avalancha de dificultades en los mercados inmobiliarios que muchos habían previsto. Aunque no esperamos una corrección masiva de las valoraciones, sí que se produzca una revalorización”.

• Además, en una comparación interanual esperan que se reduzca la diferencia entre las expectativas de compradores y vendedores.

En el radar. Según el informe, estos cambios demográficos son cruciales, ya que dirigirán el futuro del sector inmobiliario en múltiples segmentos.

• Por ejemplo, ante una población que envejece y otra más joven que estará más capacitada tecnológicamente, el segmento de la logística verá impulsada su demanda por el nearshoring, onshoring y friendhoring.

• “Muchas empresas buscan asegurar el futuro de sus cadenas de suministro, y las bajas tasas de desocupación allanan el camino para un crecimiento positivo de los alquileres”, explican.

• Según Joanna Tano, responsable de Análisis sobre el Sector Inmobiliario de EMEA de Columbia Threadneedle Investments, las condiciones de financiación empezarán a mejorar en la segunda mitad del año. Las selecciones deben ser en términos de calidad y a nivel sectorial.

Lo que sigue. En este contexto, el informe señala que los mercados minoristas de las grandes superficies se están beneficiando de la sólida recuperación del turismo, tanto internacional como nacional. Siendo un sector que ve “más allá de los productos tradicionales”. Ampliando sus marcas para incluir hoteles y hostelería.

• Esta tendencia también se notará en los almacenes minoristas, ya que la cambiante mezcla de inquilinos en los parques comerciales está mejorando el atractivo para el consumidor y alargando el tiempo de permanencia. Ofrecen resistencia operativa y una sólida demanda de inquilinos.

• En el caso del segmento residencial, el informe explica que la vivienda se está transformando por los cambios demográficos, pero la oferta no se ajusta a la demanda en cuanto a número, tamaño y ubicación.

• “El coste de la compra ha aumentado por encima del crecimiento salarial y la difícil asequibilidad de la vivienda en propiedad sigue haciendo que aumente la demanda del sector del alquiler”.

Balance. El informe prevé que una nueva revalorización de los activos en algunas regiones y sectores presentará una atractiva oportunidad de compra para los inversores lo suficientemente valientes como para realizar transacciones en un entorno que aún no ofrece total transparencia.

• “Las decisiones del real estate deben guiarse por tendencias a largo plazo, pero también será crucial prestar atención a las diferencias y oportunidades dentro de los sectores, subsectores, ciudades y sub mercados, así como entre ellos”, concluye el estudio.

María José Aresti
•México: sector inmobiliario invertirá US$14,500M en 2024
367 Palabras | 1 minuto de lectura

El sector inmobiliario mexicano prepara una inversión de US$14,500M para este año. Está dirigido a la construcción de edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales, parques industriales y zonas residenciales del país, según Jaime Fasja, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

En perspectiva. Una tercera parte de la inversión se realizará en la CDMX, en donde hay varios proyectos detenidos por alta tramitología, aseguró Fasja. Se han destinado alrededor de US$4,000M adicionales para la capital.

• “Hay muchos proyectos en trámites. No es regresar, sino trabajar con las autoridades de la Ciudad de México para solucionar”, explica.

• El Valle de México tiene más de 20 millones de personas y es una zona de mucho crecimiento, por lo que hay una intención de seguir invirtiendo en la capital del país.

• En 2022 y 2023 fueron invertidos US$19M, aunque mucho de ese capital se ha traspapelado. 

En el radar. El presidente detalla que hay muchos proyectos que están en construcción y creación de empleos para el sector del desarrollo inmobiliario. La idea es que los “ladrillos se queden en el país”.

• “Vemos un año positivo, en donde el turismo y la industria vienen bien”, enfatizó.

• El tema industrial está apoyado por el nearshoring, que sigue agarrando fuerza en el país, captando mayor inversión y generando más empleos.

• En 2023, la demanda por relocalización ascendió a casi 1,7M de m², un crecimiento de 5% con respecto al 2022, de acuerdo con datos de CBRE México.

Lo indispensable. El presidente de la ADI también advierte sobre algunos retos para el crecimiento del sector y la economía en México. Como de la necesidad de un desarrollo inmobiliario sostenible.

• El tema del agua y la energía son factores que se tienen que atender. Ya hay técnicas en la industria para mejorar su aprovechamiento.

• Por ello, Fasja asegura que es importante trabajar de forma estrecha con el gobierno federal. También con los candidatos presidenciales, para generar un plan de infraestructura a nivel país de forma conjunta.

• “Necesitamos de esa asociación y ese trabajo en conjunto con el gobierno para que haya más infraestructura hidráulica, eléctrica, de gas; que a su vez pueda acompañar el crecimiento y la inversión inmobiliaria en este tema energético”, señala.