Acceder a una casa, ¿misión imposible?

El costo global de las viviendas en 2024 se podría describir como un escenario de parkour. Mientras en algunos países los compradores de casa se benefician de tasas de interés bajas en los préstamos hipotecarios, otras economías con costos de hipotecas altos vuelven “casi imposible” comprar una casa para la mayoría.

En perspectiva. Un análisis de BestBrokers comparó los precios de las propiedades en distintos países, en relación con los ingresos medios de los empleados locales. Para ello, se utilizaron las tasas de inflación proyectadas para el tercer trimestre de 2024.

• Además de reducir el poder adquisitivo de los consumidores, la inflación afecta al coste de préstamos y créditos, incluidas las hipotecas.

• En consecuencia, es preferible utilizar el IPC (índice de precios al consumidor), y también los denominados tipos de interés hipotecarios “reales”. Es decir, tomar en cuenta la inflación.

• La hiperinflación ha conducido a resultados “anormales”: Turquía tiene un tipo de interés negativo para las hipotecas (-10.84 %). Mientras que, la inflación anual de tres dígitos en Argentina ha provocado un interés hipotecario real de -175.89 %.

Lo indispensable. Las tasas de interés hipotecarias reales en 2024 son más altas en las economías en desarrollo. En los últimos dos años, la mayoría de los compradores de viviendas en todo el mundo han hecho frente a los altos intereses de sus hipotecas. Ciertamente impulsado por aumento de la demanda, escasez de oferta e inflación.

• El tipo nominal no siempre refleja una imagen realista del mercado inmobiliario. Al analizar el tipo de interés real de las hipotecas, los más altos se encuentran en países en desarrollo: República Dominicana con 9.55 % —el más alto de los analizados—.

• Economías un poco más grandes como México ocupan el tercer lugar, con un tipo de interés real de las hipotecas (7.48 %). Mientras que, Sudáfrica es noveno lugar (6.55), Indonesia ocupa el undécimo puesto con 5.73, seguida de Brasil (5.55) y Polonia (5.1).

• Con todo, EE. UU. también se encuentra entre los países con tasas de interés hipotecarias reales altas, con un 3.98 %. La tasa nominal para la hipoteca fija a 30 años a julio de 2024 es del 6.78 %.

Entre líneas. Las hipotecas son solo una de las muchas preocupaciones de quienes buscan comprar una casa en 2024, y el precio real de la propiedad es aún más crucial a la hora de decidir si cerrar un trato o no.

• El estudio detalló que, en una relación entre precio de vivienda y salario anual real el resultado fue que algunas de las propiedades residenciales más caras no se encuentran en países desarrollados, sino en economías más pequeñas.

• “El costo de las viviendas puede ser bajo, pero también lo es el ingreso promedio de los residentes. Un ejemplo es Turquía, con una relación de estos dos indicadores del 81.45 es el país menos asequible para adquirir casa”, se explica en el escrito.

• Curiosamente, Corea del Sur aparece entre los países donde la vivienda es menos asequible, ocupando el noveno puesto. No por una inflación elevada, sino por el alto costo real de la vivienda (USD 10 318.46 por metro cuadrado), cuando los ingresos son de USD 2 221 al mes.

Visto y no visto. Los salarios mensuales juegan un papel importante en la ecuación. De igual forma, para adquirir una casa de 100 m² existe una la variación diversa en todo el mundo. Los precios de propiedades varían mucho de un estado a otro entre ciudades, barrios y condados.

• En Sudáfrica cuesta solo 71 salarios mensuales reales, mientras que en EE. UU. ronda los 76 salarios mensuales promedio. Esto equivale aproximadamente a 6 años de ingresos anuales.

• Los mismos 100 metros cuadrados de vivienda cuestan mucho más en otros lugares. En Bahréin costarían 99 salarios, seguido de Dinamarca, donde los residentes tendrían que ahorrar sus ingresos durante unos 114 meses.

• En otra cara de la moneda y a nivel regional están México (211 salarios medios reales), en Brasil son 324 y 326 en Chile. Nepal y Turquía son los más extremos con 684 y 631 salarios medios reales, respectivamente.

En conclusión. El acceso a la vivienda enfrenta grandes disparidades globales. Mientras algunos disfrutan de tasas de interés hipotecarias bajas, muchas economías en desarrollo tienen tasas elevadas y dificultan la compra de propiedades. La inflación juega un papel clave, reduciendo el poder adquisitivo, encareciendo los créditos y afectando directamente a los compradores.

Una radiografía del sector vivienda en Costa Rica determina que requiere más de 150 000 viviendas nuevas para afrontar el déficit habitacional. Pese a que se mantiene estable, sigue habiendo un faltante para reemplazar las construcciones residenciales en malas condiciones, y las del déficit cuantitativo o “faltante natural”.

En perspectiva. Los costarricenses viven una situación de grandes contrastes con respecto al desarrollo de mercado residencial, según el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2023, presentado por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA) y la Universidad de Costa Rica.

• Al analizar los precios de la oferta actual, casi el 90 % de las soluciones habitacionales están diseñadas para satisfacer solo el 30 % de los hogares. “La mayoría se queda sin opciones accesibles para adquirir vivienda”, se detalla en el escrito.

• Entre sus hallazgos muestra una estabilidad relativa de los principales indicadores macroeconómicos en el país. La caída del tipo de cambio del colón (-12.4 %) en diciembre de 2022 a diciembre 2023 no fue favorable para la construcción.

• “También se debe volver la mirada a la Gran Área Metropolitana, en cuanto a bonos se refiere. Estamos en una zona cada vez más poblada, pero con menos acceso a vivienda de calidad”, puntualiza Olman Vargas, presidente de la junta directiva general del CFIA.

En el radar. Las personas más afectadas son aquellas con menores recursos. Además, enfrentan un golpe adicional: la entrega de bonos de vivienda ha disminuido un 36 % desde 2021. Esto ha privado a más de 7 000 familias de la oportunidad de contar con un hogar seguro.

• Mientras que en el 2021 se entregaron 11 428 bonos, para el 2022 se reportaron 8 369 y siguió en caída en 2023 al alcanzar los 8 222. Una caída promedio del 36 %, en comparación con 2021.

• La Región Central concentra el 62 % de la población y vivienda, y también el 65 % de los asentamientos informales. Es decir, 314 precarios que representan más de 120 000 personas viviendo en estos asentamientos.

• Con todo, es la zona que —proporcionalmente— recibe la menor cantidad. En la última década, solo el 20 % del total de bonos familiares de vivienda distribuidos en el país.

Entre líneas. El análisis pormenoriza la situación real de las viviendas a través de lo que han denominado ‘Déficit Cualitativo Alternativo’, que incorpora —además de las viviendas malas—, aquellas que están en estado regular. Es decir, que tienen daños en paredes, techo o estructura, y las viviendas hacinadas.

• Con este panorama, la necesidad real de vivienda digna en Costa Rica es de 759 055. Un 42.7 % del total de residencias actuales.

• En cuanto al parque del país, se registra un total de viviendas individuales ocupadas para 2023 de 1 778M de unidades.

• De estas, aproximadamente una cuarta parte se ha construido con financiamiento otorgado por el Estado, a través de los 421 014 bonos familiares de vivienda.

Visto y no visto. En cuanto al acceso a vivienda, el crédito en el sector financiero también experimentó una caída del 1.3 % en 2023. Aún se espera una recuperación, tomando en cuenta que los precios de los insumos de construcción residencial tendieron a la baja.

• Ejemplo, la construcción de hogares para la “clase media” registró una reducción de precios del 4.12 en el primer semestre de 2024 en comparación con el mismo periodo del año anterior.

• De los proyectos de vivienda analizados por el estudio, un 54 % se ubican en los rangos de precio entre los USD 100 000 y 200 000.

• Solamente un 3 % de los proyectos ofrecen soluciones de menos de USD 75 000. El apartamento con menor precio se ubica en Alajuela en USD 71 000, con un tamaño de 52 m².

Balance. El informe analiza la oferta que tiene el mercado de vivienda en contraste con los hogares agrupados por deciles, según ENAHO 2023. La conclusión es que, casi el 90 % de las soluciones habitacionales que ofrece el mercado están pensadas solo para el 30 % de la población. Es decir, un 70 % no tiene oportunidad de acceder a casa propia.