🏙️El 'All or nothing' inmobiliario

PRESENTADO POR PROGRESO

¡Buenas tardes!

Las miniciudades apuestan por un ‘todo’. Las nuevas tendencias trazan un camino en el mercado inmobiliario centroamericano, y para el país son una táctica de transformación del espacio urbano.

Completamos el boletín con:

•Costa Rica brilla en el ranking de mejores hoteles de 2024

•Proyecto de la semana: Vistas El Alto

•Inesperado descenso en ventas de viviendas usadas en EE. UU.

En esta edición colabora: María José Aresti.

María José Aresti
•Tendencia: miniciudades de uso mixto en Ciudad de Guatemala
638 Palabras | 3 minutos de lectura

Como respuesta a una creciente urbanización y la necesidad de ofrecer soluciones inmobiliarias más eficientes y sostenibles, surgen los megaproyecto de usos mixtos. Guatemala ha experimentado un auge recientemente en las miniciudades planificadas que representan una solución para la expansión urbana.

En perspectiva. Los desarrollos inmobiliarios de uso mixto son cada vez más utilizados por los desarrolladores guatemaltecos. Dentro del segmento, las miniciudades ofrecen un ambiente urbano dentro de un espacio más compacto y organizado.

• Estos proyectos intentan tener en un solo espacio todas las soluciones para sus habitantes. Un espacio para vivir, trabajar, recibir educación y recreación.

• Cuentan con infraestructura moderna, servicios básicos, centros comerciales, centros de salud, vivienda, oficinas, área verde e incluso espacios industriales.

• El diseño de estos espacios se enfoca en eficiencia y planificación cuidadosa del espacio que permita aprovechar los recursos disponibles y reducir congestión de tráfico. Algo común en las grandes ciudades.

Por qué importa. Las miniciudades tienen la habilidad de proporcionar seguridad, comodidad y alta calidad de vida a sus habitantes, gracias al diseño. Según César Ricardo Cano, CEO de Colliers Guatemala, en el país están surgiendo por razones puntuales:

• La Ciudad de Guatemala y su zona metropolitana cuentan deficiente infraestructura de transporte y vías públicas para que sus ciudadanos caminen y disfruten los espacios urbanos.

• “Estos proyectos (Ciudad Cayalá) tienen perímetros de seguridad vigilados. Contrario a otros centros comerciales, dan la percepción de caminar por una ciudad sin estar alerta a robos u otra situación de inseguridad”, señala.

Visto y no visto. La capital del país es la metrópoli más grande de Centroamérica y con ello atraviesa uno de los problemas más frecuentes que aquejan a quienes residen en la capital: el tránsito. Una situación que ha pasado a ser un detonante de falta de calidad de vida.

• “Las miniciudades es una tendencia a nivel global. No es tan sencillo llevarlo a cabo en todos los países con la misma proliferación debido a que hay ciudades con un costo de tierra alto”, explica.

• La Ciudad de Guatemala tiene grandes bancos de tierra que son propiedad de desarrolladores con tierras centenarias. Esto permite un trazo urbanístico más holgado.

• Los desarrollos de usos mixtos permiten a las personas acceder a compras, servicios médicos, recreativos, educativos y laborales en un solo lugar, son atractivos porque mejoran la calidad de vida.

En el radar. Un ejemplo es el caso de Grupo Las Margaritas, durante el 2020 amplió la finca que posee la familia en Ciudad Quetzal, San Juan Sacatepéquez con la intención de desarrollar un proyecto inmobiliario con 11 condominios.

• El megaproyecto recibe el nombre de “Paseo de los Bosques”, con 400 manzanas correspondientes a la primera fase. Utilizará 20 manzanas para edificar 1,036 apartamentos.

• “Siendo nuestra finca más grande y teniendo más área, nos daba oportunidad para que ‘el lápiz juegue’ y trazar el camino”, comenta Roberto Luna, gerente general de Grupo Las Margaritas.

• La idea es brindar al usuario final un espacio con un servicio completamente integral: con residencia, trabajo, zonas industriales y recreación. Inclusive está asegurado un espacio de call center y un centro educativo.

Entre líneas. Bajo el mismo concepto se desarrollan otros dos proyectos en dos municipios al sur del departamento de Guatemala, que colindan con la metrópoli.

• Uno de ellos es de Grupo Apolo llamado Ciudad Reformadores, con la finalidad de ser un polo de desarrollo para los más de un millón de habitantes en el área de Villa Nueva.

• Con una extensión de 125 hectáreas, Izaya, proyecto de Grupo Rosul, conforma un máster plan de construcción de áreas residenciales, comerciales, de ocio, salud y educativas en San Miguel Petapa.

• En el Salamá, San Marcos, existe un proyecto similar —de menor escala—, desarrollado por Grupo Las Margaritas. Son 80 manzanas que incluyen opciones de vivienda, escuela, guardería infantil, iglesia, áreas comerciales, mercado, estación de bomberos y de policía.

María José Aresti
•Inesperado descenso en ventas de viviendas usadas en EE. UU.
750 Palabras | 3 minutos de lectura

Las ventas de viviendas usadas en EE. UU. cayeron en abril de manera inesperada, según el informe de NAR. La razón es una combinación de mayores tasas hipotecarias y precios que pesaron sobre la demanda, provocando un revés para el mercado.

Es noticia. El análisis dio a conocer que el inventario aumentó el mes pasado a un máximo de dos años y medio. Las viviendas de nivel básico continúan siendo escasas, esto genera una segunda caída mensual consecutiva en las ventas.

• Las transacciones residenciales cayeron un 1,9% el mes pasado a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,14M de unidades de casas usadas.

• “Las limitaciones de la oferta están haciendo tanto para frenar las ventas como la debilidad del lado de la demanda”, comenta Oliver Allen, economista senior estadounidense de Pantheon Macroeconomics.

• Agrega que, el sector de usadas podría experimentar estancamiento o incluso caer un poco más en los próximos meses.

Visto y no visto. Las operaciones de abril probablemente reflejan contratos firmados en los dos meses anteriores, cuando el promedio de la popular hipoteca de tasa fija a 30 años rondaba justo por debajo del 7%.

• La caída se vio reflejada en las cuatro regiones. Economistas encuestados por Reuters habían pronosticado que las ventas de viviendas usadas aumentarían a una tasa de 4,21M de unidades. Las reventas se contabilizan al cierre del contrato.

• Los expertos no esperan una caída significativa de las tasas hipotecarias hasta que la Reserva Federal comience a recortar las tasas de interés.

• El banco de EE. UU. ha elevado su tasa de interés de referencia a un día en 525 puntos básicos desde marzo de 2022 para frenar la demanda en la economía y controlar la inflación.

Lo indispensable. La Fed ha mantenido su tasa de política sin cambios en el rango actual de 5,25% - 5,50% desde julio.

• Los mercados financieros esperan que el banco central inicie su ciclo de flexibilización en septiembre.

• Proyecciones determinan que la inversión residencial podría desacelerarse considerablemente en el segundo trimestre, después de registrar un crecimiento de dos dígitos en enero-marzo.

• Las acciones en Wall Street estuvieron mixtas. El dólar subió frente a una cesta de monedas. Los precios del Tesoro estadounidense cayeron. 

Datos. El inventario de viviendas aumentó un 9% (1,21M de unidades) el mes pasado. El nivel más alto desde octubre de 2021. La oferta incrementó un 16,3% respecto al año anterior.

• Sin embargo, la disponibilidad se mantiene por debajo de los 1,8M de unidades reportados en abril de 2019, meses antes de la pandemia de COVID.

• Muchos propietarios tienen tasas hipotecarias inferiores al 4%. El llamado “bloqueo de tipos” está privando de oferta al mercado inmobiliario.

• Las propiedades normalmente permanecían en el mercado durante 26 días en abril, frente a los 22 días del año anterior. Alrededor de dos tercios de las casas recibieron contrato dentro del mes siguiente a su inclusión en la lista. En consonancia con una oferta de viviendas aún escasa.

Qué destacar. El aumento en el inventario se concentró en viviendas con un precio de US$1M o más. La oferta aumentó un 34% respecto al año anterior, y las ventas en este rango de precios se dispararon un 39,7% en comparación interanual.

• Las propiedades con precios de US$100,000 o menos registraron una caída del 7,1%. Mientras que las que superan ese rango (hasta US$250,000) aumentaron un 0,1%.

• Al ritmo de ventas de abril, se necesitarían 3,5 meses para agotar el inventario actual, frente a los 3,0 meses de hace un año. Un suministro de cuatro a siete meses se considera un equilibrio saludable entre oferta y demanda.

• Al menos el 27% de las casas vendidas el mes pasado estaban por encima del precio de cotización, lo que indica la prevalencia de ofertas múltiples en algunas áreas.

Entre líneas. Los compradores por primera vez representaron un tercio de las operaciones, la proporción más alta desde enero 2021. Según economistas y agentes, esta se mantiene por debajo del 40% necesario para un mercado sólido.

• Las ventas en efectivo representaron el 28% de las transacciones en abril, sin cambios respecto al año anterior.

• Respecto a las ventas en dificultades, en su mayoría ejecuciones hipotecarias, representan únicamente el 2% de las transacciones. Una proporción que ha aumentado constantemente desde el 1%, tasa que prevaleció el 2023.

• “Los costos de endeudamiento caerán desde donde están ahora, pero no lo suficiente como para compensar completamente los efectos de ‘bloqueo’ de las tasas hipotecarias, que seguirán frenando los volúmenes de operaciones”, explica Thomas Ryan, economista de Norteamérica de Capital Economics.