Soil nailing en tiempos de berma

OFRECIDO POR MIXTO LISTO

Buenas tardes.

Lo que sigue es una escena ficticia, pero fácilmente compuesta a partir de conversaciones reales. De esas que suceden entre ingenieros y desarrolladores, cuando el proyecto ya está avanzado y alguien trae una noticia que lo cambia todo: “No tenemos la carta”.

Son cuatro palabras que archivan meses de cálculos, descartan el sistema sugerido por expertos y redirigen una obra hacia un plan B. No porque la ingeniería lo recomiende, sino porque el vecino no firmó y nadie en la industria tiene herramientas para cambiar eso.

Es una conversación que todos conocen y pocos hacen a viva voz. Sí, incómoda. Expone algo que no aparece en ningún plano: en Guatemala, una decisión con consecuencias estructurales depende de una relación de colindancia mal gestionada o un malentendido entre propietarios.

Nuestro primer hilo entra a esa conversación porque la próxima excavación ya está en planos y, mientras la berma siga siendo el plan B por defecto, la carta que habilita el soil nailing seguirá siendo la conversación que nadie quiere tener, pero todos necesitan.

Si crees que esta edición puede ser útil para alguien más, te invito a compartirla.

Braulio Palacios
Soil nailing o berma: una discusión que no debería quedarse bajo tierra
640 palabras | 3 mins de lectura

Una discusión que solía quedarse entre planos y cimientos empezó a salir del círculo cerrado del desarrollo inmobiliario. El debate se concentra en dos formas de contener excavaciones profundas: soil nailing y pantalla de pilotes con berma. El tema abre una pregunta que cualquier vecino colindante debería poder responder.

Por qué importa. Cuando un proyecto requiere sótanos, se debe decidir cómo evitar que la tierra ceda durante la excavación. Marcos Penados, cofundador de ASTY Desarrollos, abrió la discusión más allá del gremio por medio de una publicación en LinkedIn.

• Sostuvo que el soil nailing refuerza el terreno conforme avanzan los trabajos. El suelo deja de ser tierra suelta y trabaja como una masa estabilizada desde etapas tempranas, reduciendo desplazamientos y el riesgo de deslizamientos.

• La pantalla de pilotes con berma sigue otra secuencia: primero levanta el muro y luego excava. En ese proceso, una porción de tierra sostiene temporalmente el talud. Si la obra se detiene por cualquier razón, el riesgo no se pausa con ella.

• La incomodidad de fondo no es menor. En Guatemala, un sistema de contención que afecta seguridad, costos y colindancias no siempre se define desde la ingeniería, sino desde una variable más incierta: la autorización vecinal.

Punto de fricción. Para usar soil nailing, el proyecto necesita autorización vecinal porque los anclajes se extienden en el subsuelo ajeno. Sin una carta, la obra suele migrar a pilotes con berma. La decisión técnica se convierte en negociación.

• En comentario al texto de Penados apareció un matiz clave: ningún sistema es seguro. El desempeño depende del diseño, suelo, supervisión y presupuesto. Un ingeniero civil lo señaló: la berma se adoptó frecuentemente para reducir costos, no por criterio técnico.

• El vecino no está obligado a ceder subsuelo para hacer viable un proyecto ajeno, aunque tampoco hay una norma que formalice esta prerrogativa. Por eso, cualquier autorización debería partir de información suficiente, no de desconocimiento.

• A la vez, varios matices advirtieron que la berma puede volverse el tramo más vulnerable, sobre todo en terrenos ajustados o cuando la secuencia constructiva compromete su estabilidad y reduce el margen de control.

Visto y no visto. En la Expo Real Estate 2026 se realizó un panel sobre excavaciones urbanas con la participación de cuatro ingenieros. Ahí reapareció la idea incómoda: la carta vecinal puede inclinar la balanza antes de que la decisión pase por un filtro técnico.

• Diego Rivera, CEO de CPM, resumió el problema: la elección “depende de una negociación con las vecindades”. El aspecto técnico depende de un acuerdo.

• Pablo Lago, director de STI, describió el soil nailing como una solución “más limpia y ágil” y con menos molestias. Wilma de León Marroquín, de GEO Estudios, advirtió que la berma permite desplazamientos mayores cerca de otras estructuras.

• Andrés García, de AGIES, invirtió la lógica del vecino escéptico: negar la carta —creyendo proteger su propiedad— puede, sin saberlo, aumentar el riesgo. Más que cerrar el debate, el panel mostró qué argumentos defiende la industria.

Ahora qué. Esta conversación merece más audiencia y menos jerga gremial. El punto no es decretar un ganador automático, sino entender que ambas soluciones no se comportan igual durante la excavación. Para el vecino colindante, la pregunta útil es cuál fue diseñada, explicada y supervisada con menor riesgo.

• Penados introduce una precisión que equilibra su argumento: una pantalla de pilotes anclada también puede ser segura. Su comparación apunta específicamente a la berma temporal, no al sistema de pilotes en sí.

• El consenso exige razonablemente más información para vecinos, menos discrecionalidad y decisiones documentadas cuando una excavación afecta a terceros. AGIES ya trabaja en documentos técnicos para dar ese primer paso.

• En el fondo, esta no es solo una discusión de obra. Es sobre un riesgo compartido, sobre quién lo entiende, quién lo asume y bajo qué reglas. Lo que está bajo tierra no debería quedar en el aire.

María José Aresti
El auge hotelero regional aterriza en México
500 palabras | 2 mins de lectura

El sector hotelero mexicano destaca en la región por una doble razón. Sus hoteles muestran niveles sólidos de ocupación y concentran una parte relevante del nuevo desarrollo en Latinoamérica. Esa combinación marca diferencias.

Qué destacar. El sector en México vuelve a moverse como negocio inmobiliario tras su recuperación en ocupación. Es un mercado que sostiene tarifas, capta más demanda y diversifica sus motores con nuevas llaves, marcas y desarrollo frente al resto.

• El “mayor mercado hotelero regional”, así lo define EY en su estudio Real Estate, Hospitality and Construction en Latinoamérica. El éxito lo atribuye a su cercanía a Norteamérica, conectividad aérea, turismo local y polos industriales.

• En la industria, una mejor ocupación cambia la viabilidad del suelo, el apetito de marca y la velocidad con la que un mercado puede absorber nuevas habitaciones sin deteriorar tarifas.

• Mientras otros países transitan en una recuperación desigual. Las condiciones mexicanas ofrecen convertir demanda en inventario nuevo, sobre todo en destinos turísticos, plazas urbanas y corredores con actividad económica.

Datos clave. El repunte también se refleja en la cantidad de proyectos en curso, en el peso del país dentro del pipeline regional y en una oferta que se amplía mientras otros mercados avanzan con más cautela.

• La cartera hotelera regional alcanzó 642 proyectos. De ese total, el mercado mexicano concentró 226, la cifra más alta entre los mercados destacados.

• Esa posición muestra que capta más decisiones de inversión y más expansión de marcas, en un panorama regional desigual, analiza la consultora.

• Se reporta un “máximo histórico” en el segmento de lujo: 129 proyectos y 26 077 habitaciones en construcción. El giro hacia productos de gama alta ya es parte del mapa latinoamericano.

Ecos regionales. La región muestra una recuperación clara en ingresos y tarifas, pero no todos los países están transformando ese rebote en desarrollo con la misma velocidad ni con la misma escala.

• La ocupación hotelera fue del 57 %, todavía levemente por debajo de 2019. Sin embargo, la tarifa diaria promedio subió un 30 %. Eso empujó los ingresos por habitación disponible un 26.2 % por encima de la prepandemia.

• Colombia aparece junto con México entre los países que encabezan la reactivación, apoyada por vuelos, eventos y turismo internacional.

• Perú y Chile avanzan con señales de recuperación, aunque más atadas a estabilidad política, conectividad y demanda estacional. Argentina sigue condicionada por la volatilidad macroeconómica.

Balance. El punto medular del informe muestra un México con mayor capacidad para sostener tarifas, mantener demanda y atraer nuevos desarrollos en un mismo ciclo de recuperación.

• El crecimiento de los ingresos por habitación disponible ha sido el más alto de la región. Incluso en moneda local, los hoteles han mantenido tarifas por encima de la inflación.  

• Se suma una demanda menos dependiente de playas con buen desempeño, ciudades convencionistas y corredores industriales con estancias medias largas y viajes de negocios.

• La señal de fondo es que el sector hotelero mexicano está capturando una parte mayor del nuevo desarrollo y ampliando su peso dentro del futuro inventario.