Piso firme, futuro mejor

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Sustituir un piso de tierra por uno de concreto en Guatemala es una mejora de bajo costo y alto impacto en la calidad de vida, la economía familiar y local. Es clave para políticas de habitabilidad mínima.

En esta edición incluimos un texto de nuestro nuevo newsletter mensual América Urbe, donde analizamos cómo el alquiler ha superado a la propiedad como forma principal de tenencia en Colombia.

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Sustituir un piso de tierra por concreto en Guatemala no es solo una mejora física, sino una inversión con impacto sanitario, económico y estructural. En un país donde uno de cada cuatro hogares vive en condiciones precarias, esta solución aborda problemas que afectan la salud, el desarrollo y la productividad.

Por qué importa. El piso de una vivienda es más que solo superficie: condiciona la higiene, seguridad y habitabilidad. Si es de tierra, aumenta el riesgo de enfermedades y reduce la productividad familiar.

• Según la ENCOVI 2023, el 23 % de las viviendas guatemaltecas tienen piso de tierra; en áreas rurales, la cifra sube a 30.3 %.

• Carlos Vivar, arquitecto especializado en vivienda social, destaca que un suelo de concreto mejora el interior y aumenta el valor funcional del entorno habitacional.

• Esta infraestructura básica permite proyectar futuras mejoras como instalaciones sanitarias, electrificación o ampliación estructural.

En el radar. Los efectos positivos están respaldados por evidencia empírica y médica. Además, se traduce en reducción de gastos públicos y aumento de capital social.

• Un estudio de UC Berkeley mostró una caída de hasta 49 % en diarrea infantil y mejoras cognitivas de hasta 96 %. “Se puede reducir hasta un 78 % de las infecciones parasitarias, 81 % de la anemia y generar un ambiente más higiénico y acogedor”, explica Astrid Pellecer, gerente de Progreso.

• “Es una inversión sencilla, pero con un impacto duradero, reduce visitas médicas y libera recursos familiares”, afirma María José Paiz, gerente general de Fundación Bi.

• En términos de salud pública, el ahorro indirecto por hogar supera los GTQ 2000 anuales. El concreto es una solución accesible, lavable y que disminuye la humedad y los accidentes.

Qué destacar. El costo promedio por piso ronda los USD 500, una cifra baja comparada con otras intervenciones sociales. Aun así, la clave está en la articulación multisectorial para escalar el modelo.

• La meta nacional para 2025 es sustituir más de 45 000 pisos, priorizando 114 municipios con alta pobreza.

• En departamentos como Quiché y Huehuetenango, más del 40 % de las viviendas siguen con suelo de tierra.  Esto impacta la competitividad territorial. 

• Vivar sostiene que sin infraestructura base no hay política habitacional sostenible, y que el piso es el punto de partida más rentable y transformador.

Entre líneas. Más allá del cemento, se construye una forma distinta de entender el desarrollo rural, desde lo tangible, inmediato y comunitario.

• La instalación activa la economía local, movilizando mano de obra, transporte y ferreterías, generando una cadena de valor que permanece en la comunidad.

• “Cuando una población ve progreso tangible, tiende a reinvertir en su entorno inmediato”, subraya Paiz, enfatizando el efecto multiplicador en economías rurales.

• La inversión por piso es baja y el retorno es mayor: mejora la salud, incrementa el uso del espacio doméstico y estimula nuevas intervenciones en techos, filtros de agua o letrinas.

Lo que sigue. El desafío está en la colocación e integrarlo a una estrategia de desarrollo territorial más amplia. “Antes, este cambio parecía inalcanzable para muchas familias, pero la colaboración entre actores ha demostrado que juntos es posible”, afirma Pellecer.

• El déficit habitacional rural es uno de los más altos en Latinoamérica, lo que requiere soluciones modulares y escalables.

• “Los pisos deben formar parte de un índice de habitabilidad mínimo, como lo hacen países con políticas de vivienda inclusiva”, plantea Vivar.

• La continuidad del impacto dependerá de integrar esta solución en políticas de vivienda mínima, permitiendo que el piso de concreto sea reconocido como una prioridad estructural en la agenda de desarrollo del país.

Cuando un desarrollo inmobiliario no despega, la tentación es culpar al mercado. Pero a veces el problema está en no saber contar la historia. En Guatemala, IQ Consulting encontró la clave en la comunicación estratégica, redefiniendo al cliente ideal y alineando producto y narrativa. Los resultados son contundentes.  

Por qué importa. La comercialización inmobiliaria atraviesa una transformación silenciosa: el foco ya no está solo en el metro cuadrado, sino en la historia que se cuenta. Casos como Ikōnia y Monād muestran que el éxito no está en el “qué”, sino en el “cómo”.  

• El proyecto Ikōnia, ubicado en zona 14, tuvo una comercialización lenta pese a su diseño y ubicación privilegiada. Fue necesario replantear su narrativa para destrabar el proceso.

• Daniel Morales, gerente general de IQ Consulting, lideró con su equipo la estrategia basada en neurociencia, estudios del entorno y segmentación afinada. “No vendemos propiedades. Desarrollamos estrategias comerciales”, afirma. 

• Tras redefinir al cliente ideal y alinear el mensaje, Ikōnia —otro proyecto— vendió todos sus apartamentos. La fórmula fue replicada con Monād, ubicado en zona 10. 

Entre líneas. Detrás de las ventas exitosas hay algo más que publicidad o descuentos. La clave puede estar en un diagnóstico profundo que alinee lo que se ofrece con lo que la gente realmente busca, especialmente en un mercado saturado.  

• Ikōnia enfrentaba un entorno urbano complejo y competía por la atención de un cliente exigente. La estrategia: identificar al usuario real y hablarle con claridad.  

• IQ Consulting replanteó la propuesta: refinó el mensaje y fortaleció la relación entre producto y comprador, con lo cual reactivó la comercialización.  

• “Cuando ya lo intentaron todo (y no funciona), nos buscan”, comenta Morales. Su método está basado en datos, intuición y empatía comercial, más que en fórmulas estándar.  

Datos clave. El fenómeno inmobiliario en Ciudad de Guatemala está virando hacia una tendencia clara: el regreso de la clase media al centro metropolitano. IQ Consulting lo detectó y lo convirtió en ventaja competitiva.

• Zonas como 4, 10, 13 y 14 muestran alta demanda insatisfecha. Las personas buscan reducir tiempos de traslado y priorizan calidad de vida sobre espacio. 

• Morales explica que los compradores “están dispuestos a sacrificar metros por ubicación”. Esta mentalidad exige nuevas formas de presentar los proyectos. 

• El mercado ha cambiado. Ya no se trata solo de construir, sino de conectar. La estrategia debe traducirse en valor real para el comprador.  

Lo que sigue. IQ Consulting incorporó recientemente inteligencia artificial a su operación. No reemplaza los asesores, las potencia. Es una herramienta más para seguir afinando la puntería comercial en un entorno cada vez más competitivo. 

• En diciembre, la firma fue pionera regional al integrar telemarketing asistido por IA. Esta filtra prospectos, responde 24/7 y ajusta mensajes según perfil. 

• “Es como entrenar a un nuevo miembro del equipo”, señala Morales. La clave está en no perder la esencia: conectar con humanos, no con algoritmos.

• El gerente general lo tiene claro: “Debemos traducir la esencia del proyecto en algo que el comprador entienda y valore”. Lo demás, es solo presentación. 

El mercado de vivienda de Colombia experimenta un cambio histórico: el alquiler ahora supera a la propiedad de vivienda como la forma principal de tenencia, especialmente en las grandes ciudades. Esta tendencia está redefiniendo las prioridades para los hogares, inversores y urbanistas. Refleja un cambio estructural en la forma en que se habita en tierras colombianas.

Por qué importa. El arriendo superó por primera vez a la propiedad como la forma más común de tenencia en Colombia. En un país históricamente enfocado en la compra, este cambio tiene profundas implicaciones económicas, sociales y políticas.

• En 2023, más de 7.3M de hogares vivían en arriendo, superando los 7.1M que habitaban una vivienda propia, según cifras de la Gran Encuesta Integrada de Hogares (GEIH) del DANE (entidad responsable de las estadísticas oficiales).

• Cada año se pagan alrededor de 60 billones de pesos colombianos en arriendos (unos USD 15 500 M), lo que confirma su peso económico y lo convierte en una fuente atractiva de ingreso pasivo para los inversionistas.

• Colombia lidera en Latinoamérica con el mayor porcentaje de hogares en arriendo, por encima de países como México, Chile y Brasil.

Ecos regionales. La tendencia al arriendo también tiene eco en Centroamérica, donde ciudades como Ciudad de Panamá y San José enfrentan patrones similares de crecimiento urbano, migración interna y turismo que favorecen la vivienda en alquiler.

• En Medellín y Bogotá, la alta demanda en zonas como El Poblado y Chapinero, disparó los precios de renta y potenció la construcción de vivienda para alquiler.

• La expansión del modelo Airbnb y las estadías cortas consolidan el arriendo como motor económico, especialmente en ciudades turísticas, aunque también generan tensiones regulatorias.

• Plataformas como Fincaraíz y Ciencuadras registraron una intensa actividad en 2024, con más de 87M de visitas anuales para compra o arriendo, según datos del informe “Situación Inmobiliaria Colombia 2025”, elaborado por BBVA Research.

El otro lado. El auge del arrendamiento expone grietas estructurales: falta de regulación, inseguridad jurídica para inversionistas y ausencia de incentivos que frenan su institucionalización.

• “No hay mercado secundario para activos estabilizados”, advierte un reporte del GRI Club, lo que complica la liquidez de inversiones en renta.

• Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, destaca que “generaciones como los millennials ven el arrendamiento como inversión de bajo riesgo”, pero sin el respaldo del Estado, el modelo se precariza.

• Otros países como Chile y México ya desarrollaron marcos regulatorios para el multifamily que Colombia aún no adopta, limitando su potencial como política pública de vivienda.

Ahora qué. El crecimiento del arrendamiento demanda nuevas reglas, productos financieros y actores. No basta con reconocer el fenómeno: urge diseñar soluciones estructurales.

• Expertos recomiendan crear normativas específicas para arriendos institucionales y multifamily, además de promover reconversiones de edificios y fortalecer la experiencia operativa de gestores inmobiliarios.

• La inversión en vivienda para renta es un camino viable, pero depende de confianza, estabilidad regulatoria y formación de operadores profesionales.

• Si no se articulan soluciones desde el sector inmobiliario y financiero, el mercado del arriendo podría volverse más fragmentado, menos transparente y con mayores barreras para quienes buscan acceso seguro y predecible a una vivienda.