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Multifamily, ¿un boom replicable?
República Urbe
January 21, 2025
PRESENTADO POR PROGRESO
¡Buenas tardes!
Una discrepancia entre la oferta de nuevos apartamentos y su lenta venta está generando un cambio significativo en el enfoque de los desarrolladores inmobiliarios en Guatemala, impulsando la adopción del modelo de edificios de alquiler gestionados por un único propietario.
La vivienda vertical ha experimentado un aumento del 13 % desde 2022, con más de 1.7M de metros cuadrados lanzados al mercado. Bajo ese contexto, este nicho se está transformando hacia un modelo más centrado en alquileres, alejándose de ventas tradicionales.
A medida que el sector continúe evolucionando, la implementación del formato multifamily podría ser una respuesta natural a las dinámicas cambiantes de la industria.
Completamos el boletín con:
•Tendencias que moldearán el mercado inmobiliario en 2025
•Nearshoring, à la carte en Guatemala
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En esta edición colabora: Miguel Rodríguez, Braulio Palacios y María José Aresti
Miguel Rodríguez y Braulio Palacios
Multifamily, un modelo prometedor para Guatemala
683 palabras | 3 mins de lectura
La discrepancia entre el lanzamiento de nuevos apartamentos y las ventas de las unidades impulsa la adopción del modelo multifamily. El exceso de inventario y la lenta absorción de renta hacen que los edificios de alquiler gestionados por un propietario sean una solución viable para los desarrolladores.
En perspectiva. La verticalización de proyectos de vivienda ha crecido a un ritmo de 13 % desde 2022. Se han lanzado más de 1.7M m² al mercado desde entonces. En gran parte, son complejos masivos: más de 200 unidades por edificio.
“Hace cinco años eran pocos. La mayoría ahora son de esa magnitud”, expresó Humberto Olavarría, CEO de la asesora inmobiliaria INTUS, quien presentó las tendencias del mercado guatemalteco en un evento de ADIG.
En la Ciudad de Guatemala y municipios aledaños, se estiman más de 200 proyectos de vivienda vertical de primera venta. Solo en 2024, hubo 65 proyectos nuevos. Sumaron 9300 unidades, aunque solo el 31 % se vendió en el mismo año.
Se concentraron en zonas céntricas como 13, 14 —históricamente con los precios por m² más caro—, 15, 16, 11, 12 y 5. Los desarrolladores optaron por proyectos de uso mixto, amenidades de calidad y flexibilidad de financiamiento.
Qué destacar. El mercado de la vivienda vertical está evolucionando hacia un modelo de inversión más enfocado en arrendamientos que en ventas tradicionales de propiedades.
La demanda de renta podría aumentar, siguiendo tendencias de países vecinos en Latinoamérica —incluso en Centroamérica—, donde ya hay desarrollos residenciales más sofisticados de un solo propietario.
En el país, son escasos los desarrolladores que alquilan unidades en edificios de su propia construcción. Los proyectos son tan pequeños que no se consideran multifamily. Sin embargo, esta tendencia podría evolucionar hacia proyectos más grandes y organizados.
El presidente de ADIG, Fernando Marroquín, advierte que el modelo enfrenta desafíos legales. En la normativa actual, prevalece la protección del arrendatario sobre el arrendador, lo que introduce riesgos en este tipo de inversiones.
Entre líneas. El mercado de apartamentos experimentó un crecimiento significativo en los últimos años. La cantidad de proyectos fue in crescendo, al pasar de 59 en 2022 a 66 en 2024. La media de proyectos lanzados por trimestre fue de 15.
Este aumento presenta desafíos financieros para el sector por los tiempos de recuperación de los créditos, al recibir los ingresos dos meses después de la entrega de las unidades.
Con más de 200 proyectos en primera venta, la oferta tiene opciones “nuevas” y unidades con seis años de antigüedad. Se estima que trimestralmente se venden unas 3 000 a un ritmo de ocho unidades al mes estabilizado.
Entre las áreas con precios más altos por unidad se encuentran las zonas 10, 13, 14. En estas, las ventas se generan con mayor velocidad. Los precios oscilan entre los USD 300 000 y 400 000.
Datos. Del 2022 al 2024, la cantidad de área habitacional que ingresó al mercado es de 668 000 m². Pero la absorción por año de los proyectos lanzados ha sido menor, alcanzando un 31 % el año pasado.
En 2022, la captación alcanzó un 87 %. Sin embargo, solo el 55 % fue durante ese mismo año: 286 000 de 522 000 m². Cabe resaltar que el inventario disponible acumulado de los últimos tres años —más de 1M m²/14 900 unidades—, en cierta medida, competirá con el que venga en 2025.
La medición de la absorción del mercado secundario es fundamental, pues determina la tendencia del comportamiento de este —en primera venta—, que a priori parece estable. Su promedio es de 5 a 10 unidades al mes por segmento ofrecido.
Un análisis de INTUS señala que, en un escenario conservador, el 45% de los proyectos estaría hasta tres años en el mercado, siempre que la tendencia de ventas de nuevos proyectos lanzados continúe con un ritmo a la baja.
Balance. El crecimiento del sector de vivienda vertical en Guatemala ha sido notable desde hace tres años. Sin embargo, las ventas tienen una velocidad distinta. En respuesta, los desarrolladores optarían por modelos de inversión enfocados en arrendamientos, aunque existen desafíos legales. Como sea, ya se habla del modelo multifamily como un paso natural.
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El futuro de la construcción sostenible se refuerza con Hierro AG G80
La varilla de acero de refuerzo grado 80, conocida como Hierro AG G80, ha llegado para transformar la industria de la construcción. Fabricada por Grupo AG, esta innovadora varilla redefine los estándares del sector y promueve un enfoque responsable hacia el medio ambiente.
El Hierro AG G80 se elabora con materia prima 100 % reciclable. Este compromiso con la sostenibilidad refleja la experiencia de más de 70 años de Grupo AG, que se posiciona a la vanguardia de la innovación al ofrecer soluciones que satisfacen las demandas más exigentes del mercado y contribuyen a un futuro más verde.
Beneficios estructurales y ambientales
Diseñadas específicamente para mejorar la seguridad estructural en edificios y puentes, las varillas AG G80 destacan por su ductilidad y elasticidad. Además, cumplen con las normas ASTM A706 y COGUANOR NTG 36016, asegurando su calidad y resistencia.
Los beneficios no se limitan a la seguridad. Este producto también ofrece ventajas competitivas en costos, ya que reduce la cantidad de acero necesario por metro cuadrado. Esto resulta atractivo para desarrolladoras y constructoras que buscan maximizar su inversión.
Compromiso con la construcción sostenible
El compromiso de Grupo AG con la construcción sostenible se evidencia en su enfoque eco-amigable. La varilla de acero grado 80 ha sido verificada por el Guatemala Green Building Council (GGBC), lo que les permite a los proyectos que utilizan este material optar por certificaciones como “CASA Guatemala”, EDGE y LEED. Estas certificaciones son claves para aquellos que buscan validar sus esfuerzos hacia una construcción más responsable.
Un aliado versátil para ingenieros estructurales
La varilla AG G80 es ideal para refuerzos, armaduras y estructuras como vigas y columnas. Su elasticidad y ductilidad garantizan un alto nivel de seguridad estructural, convirtiéndola en una solución versátil y eficiente para proyectos complejos. Su capacidad para adaptarse a diversas aplicaciones constructivas la convierte en un aliado imprescindible para ingenieros estructurales y desarrolladores.
Grupo AG está liderando una transformación en la industria de la construcción con su varilla de acero Grado 80. Elegir este producto significa optar por una solución que combina calidad, eficiencia y responsabilidad ambiental, asegurando así un futuro más brillante y sostenible para el sector.
Con más de siete décadas adaptando tecnologías e invirtiendo en Centroamérica, Grupo AG reafirma su compromiso con la innovación y sostenibilidad, consolidándose como un referente en la construcción responsable en la región.
Tendencias que moldearán el mercado inmobiliario en 2025
Por: María José Aresti
El mercado inmobiliario se prepara para un 2025 que promete ser de transformación, impulsado por la adaptación a nuevas realidades sociales, económicas y tecnológicas. Estos cambios no solo presentan desafíos, sino también oportunidades para innovar y crecer en un entorno en constante evolución.
La digitalización, una creciente demanda de viviendas asequibles y construcción sostenible redefinirán las reglas del sector, según Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital.
“Las transformaciones sociales y económicas ponen a prueba la capacidad de adaptación de la industria. Es momento de innovar, crecer y marcar la diferencia en un sector que está en constante evolución”, asegura Conejeros.
Proptech y digitalización
La tecnología seguirá revolucionando el sector a través de plataformas que faciliten la compra, venta y renta de propiedades. Estas incluyen marketplaces digitales hasta sistemas de gestión basados en inteligencia artificial.
Asimismo, la tokenización de activos, basada en blockchain, se volvería más común. Lo que permitiría a pequeños inversionistas adquirir fracciones de propiedades. Las herramientas tecnológicas mejoran la eficiencia y democratizan el acceso al mercado.
Adoptar IA y análisis de datos a las operaciones permitirá a los inversionistas tomar decisiones más informadas. La tokenización de propiedades facilitará que personas con menor capital puedan invertir en bienes raíces.
Sector de alquileres en crecimiento
Muchas familias están optando por alquilar viviendas debido a los costos altos de financiamiento hipotecario. El resultado es un incremento en la demanda por propiedades destinadas a este uso. A ello se suma un déficit habitacional cualitativo que afecta a más de 46M de personas en Latinoamérica y el Caribe.
Otro factor que ha incrementado la demanda de alquileres es el impacto de la migración y las generaciones más jóvenes. Estos últimos enfrentan barreras para acceder a un crédito hipotecario como precios elevados de propiedades, aumento en las tasas de interés y requisitos más estrictos de los bancos.
Por ello, los inmuebles para renta se posicionan en el sector inmobiliario como un refugio seguro para inversionistas.
Construcción sostenible
Finalmente, los proyectos inmobiliarios enfocados en eficiencia energética y criterios ASG (ambientales, sociales y de gobernanza) tendrán mayor protagonismo. Una tendencia que va en línea con las demandas de inversionistas y consumidores preocupados por el cambio climático.
Este giro enfocado en la sostenibilidad representa una respuesta ética al desafío ambiental y es una oportunidad económica. Los proyectos sostenibles suelen atraer a inversionistas que buscan activos responsables y generan un mayor valor a largo plazo.
Los desarrollos que integran criterios ASG están posicionados para liderar el futuro del mercado inmobiliario.
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Miguel Rodríguez y Braulio Palacios
Nearshoring, à la carte en Guatemala
608 palabras | 2 mins de lectura
“A la carta” es un término francés que se asocia al menú de un restaurante. Contiene una lista de opciones con sus respectivos precios o la posibilidad de que el comensal ordene un plato al gusto. Eso es justo lo que los desarrolladores inmobiliarios buscan aplicar al nearshoring.
Por qué importa. Con esta visión se refuerza la estrategia de posicionarnos como destino natural para esas compañías que buscan relocalizar operaciones. Las constructoras de complejos industriales entienden la inigualable oportunidad de brindar espacios personalizados.
La personalización implica diseñar áreas de trabajo que maximicen la eficiencia. Es fundamental identificar la vocación del terreno porque determina si es apto para una exigencia industrial.
Elegir un parque industrial depende de las preferencias de cada compañía. Sin embargo, más allá de la ubicación, incentivos o acceso a talento, influye la capacidad de que atienda necesidades específicas del nuevo inquilino.
Los desarrolladores comprenden que ofrecer funcionalidad, sustentabilidad y accesibilidad abre la llave para más IED y nuevos clientes. El fenómeno de la relocalización transforma el mapa inmobiliario industrial.
Entre líneas. Como los edificios de apartamentos u oficinas, las amenidades en un complejo industrial marcan la diferencia. Mejoran la experiencia diaria de empleados. Contribuyen a su bienestar, productividad y satisfacción.
Más allá de amenities, INTUS, señala que las bodegas deben tener almacenamiento adicional. Se logra con alturas mínimas de 12 m. Los clientes esperan ahorros en alquiler del 40 %. Maximizar el espacio vertical permite operaciones eficientes.
Humberto Olavarría, CEO de la empresa de asesoría inmobiliaria, comenta que la profundidad mínima recomendada es de 30 m. Lo ideal es 50 m o más para acomodar camiones de gran tamaño y almacenar contenedores de manera temporal.
La recomendación es contar con dos andenes por cada 1000 m² de bodega para agilizar cargas y descargas. Se reducen tiempos de espera y aumenta la eficiencia operativa. Se deben considerar especificaciones que optimicen el almacenamiento.
Visto y no visto. El potencial del país para la relocalización de industrias se debe a la cercanía a mercados principales, como EE. UU. Un ejemplo podría ser la reducción de la brecha horaria. La manufactura y logística serían los más beneficiados, así como la demanda de parques industriales.
Desde Invest in Guatemala señalan que el país debe contar con ZDEEP —exoneran el 100 % del ISR por 10 años— para atraer inversión extranjera. Pese a que esta configuración “no necesariamente” genera muchos incentivos para el desarrollador.
El epicentro de la demanda para los desarrolladores es Escuintla, por su conectividad y cercanía a puertos. Las zonas francas eximen al desarrollador de pagar ISR e IVA, pero vender al mercado local es más difícil por los procesos fiscales más complejos.
Los parques industriales que brindan un espacio multi-tenant son más atractivos. Principalmente, para los que empiezan haciendo test drives con 1000 a 3000 m² antes de optar por techos de mayor tamaño.
En el radar. La llegada de empresas extranjeras presenta retos, pero hay aspectos puntuales clave para los promotores. Certeza jurídica, estándares, infraestructura, seguridad, mano de obra y energía saltan a la vista.
Para planificar a largo plazo, demandan un entorno legal y predecible. La estabilidad de leyes claras, consistentes y un sistema judicial confiable. ZOLIC, que brinda incentivos fiscales y administrativos, es un ejemplo de cómo generar certeza.
El tráfico, bloqueos y carreteras en mal estado desincentivan en grado sumo. Invertir en infraestructura y mantener liberadas las carreteras es fundamental para la atracción.
De igual manera, es esencial la mano de obra calificada. La apuesta por educación y capacitación garantiza talento competitivo. Así lo plantea Synergy, un Plan Maestro de suelo industrial que integra, vivienda, comercio e incluso colegios. El sector energético guatemalteco aventaja a otros regionales.
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