Guatemala, pan para tu matate

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¡Buenas tardes!

Esta semana, miramos hacia España para entender qué ocurre cuando las ciudades cambian, pero la vivienda no evoluciona al mismo ritmo. El resultado: precios por las nubes, espacios que no encajan con las nuevas formas de habitar y un mercado menos accesible. Una alerta útil para quienes diseñan y desarrollan vivienda en el país.

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Ojalá el descanso de Semana Santa te haya servido para recargar ideas.

Cambios sociales, demográficos y económicos han desfasado la oferta habitacional en España. Mientras tanto, políticas y mercado siguen anclados a un modelo pasado. El resultado: viviendas caras, obsoletas o fuera del alcance para el habitante urbano.

Por qué importa. El sistema legal y urbanístico forman parte de modelos familiares del siglo XX. No contemplan hogares unipersonales, familias reconfiguradas o jóvenes que se emancipan cada vez más tarde.

• Más del 60 % de los jóvenes sigue viviendo con sus padres, prolongando artificialmente su dependencia económica.

• Para 2037, los hogares unipersonales superarán 7M, según Alba Díaz de Cerio, CEO de AD Realstate.

• Las separaciones y nuevos núcleos familiares incrementan la demanda de vivienda, sobre todo en zonas urbanas saturadas.

En el radar. Comprar es inviable, y alquilar, insostenible. Ante falta de políticas eficaces, proliferan soluciones privadas y temporales que no resuelven el desequilibrio estructural.

• El parque de alquiler está dominado por propietarios individuales. Muchos de ellos con viviendas heredadas y en mal estado, sin incentivos para rehabilitar.

• Modelos alternativos como co-living y flex living ofrecen soluciones temporales, pero son más caros por m² y excluyen a familias o adultos mayores.

• “La especulación inmobiliaria en ciudades como Madrid podría replicarse en Guatemala. Se ve una sobreoferta turística y escasa vivienda asequible”, advierte Luis Villeda, asesor inmobiliario.

Datos clave. Las cifras confirman una realidad palpable: un mercado cerrado y cada vez más especulativo. Las políticas públicas no logran garantizar el derecho a una vivienda digna.

• Menos del 5 % del alquiler está en manos profesionales; el resto lo gestionan pequeños propietarios sin incentivos.

• Desde 2019, los precios de alquiler en Madrid y Barcelona han subido más del 30 %, muy por encima del crecimiento salarial.

• Cerca de 400 000 viviendas se destinan hoy al turismo, muchas sin licencia. Esto reduce la disponibilidad para uso residencial y encarece el mercado.

Punto de fricción. La inseguridad jurídica lleva a muchos propietarios a dejar sus viviendas vacías. La inquiocupación —inquilinos que no pagan y no se marchan— crece ante procesos de desalojo lentos y normativas poco claras.

• Díaz de Cerio explica que muchos propietarios particulares evitan arrendar por temor a largos procesos de desalojo que pueden extenderse por años.

• Aunque existen seguros de impago, no cubren casos de insolvencia o vulnerabilidad, lo que limita su utilidad real.

• Esta dinámica restringe aún más la oferta y alimenta una espiral de precariedad para quienes buscan alquilar.

Lo que sigue. Sin una reforma integral, la tensión entre exclusión y acceso seguirá su aumento. El reto no es solo construir más, sino rediseñar el modelo habitacional: para quién se construye, cómo se vive y bajo qué reglas.

• Regular el alquiler turístico es clave. Su expansión sin control elimina viviendas del mercado y presiona al alza los precios.

• No es un fenómeno aislado de Europa. “Si no hay regulación clara, el modelo Airbnb podría distorsionar los mercados centroamericanos en los próximos cinco años”, señala Villeda.

• El marco legal debe equilibrar derechos, ofrecer garantías ante impagos y reducir el riesgo de inquiocupación para reactivar la oferta habitacional.
  

Centroamérica y el Caribe inician 2025 con una agenda clara en bienes raíces: diversificación, consolidación y enfoque estratégico en sectores clave como turismo, logística e industria, y desarrollos de uso mixto.

Así lo revela el estudio CAAC Insights de Colliers, que identifica los principales motores de crecimiento para el mercado inmobiliario comercial.

La región cerró 2024 con una recuperación moderada, con un crecimiento promedio del 3.5 %, según el Banco Mundial y el FMI. Aunque la inflación y el alto costo del financiamiento moderaron inversiones recientes, las proyecciones para este año apuntan a un repunte en el Real Estate.

En el Caribe, el turismo retomó el vuelo con fuerza. República Dominicana lidera una nueva ola de inversión en hoteles prémium y centros comerciales de alto perfil, mientras que destinos como El Salvador y Costa Rica suman propuestas boutique, sostenibles y orientadas a experiencias personalizadas.

Guatemala, El Salvador y Panamá apuntan sus brújulas al crecimiento del asset industrial: parques especializados, zonas francas y hubs de manufactura. En Costa Rica, los dispositivos médicos impulsan la demanda logística, y en Panamá, la conectividad sigue siendo su carta fuerte.

El segmento retail también se adapta a los cambios. Los centros comerciales en Guatemala y El Salvador se desarrollan en formatos más compactos y eficientes. Mientras que en RD se prioriza la inversión en espacios de alta gama que integren entretenimiento y servicios.

Por su parte, las oficinas coquetean con el regreso al espacio físico, pero aún buscan respuestas frente a la transformación del trabajo. Mientras tanto, la vivienda vertical integrada con comercio gana terreno en las principales ciudades, apostando por la densificación bien planificada.

Con un crecimiento regional proyectado de entre 2.9 y 5.8 %, 2025 no es solo un año de transición. Es un tablero lleno de piezas estratégicas donde Centroamérica y el Caribe reescriben sus reglas en el juego inmobiliario.

La construcción en EE. UU. enfrenta una amenaza estructural: la posible deportación masiva de trabajadores indocumentados. Este grupo representa un pilar oculto del sector. La meta de la administración Trump es deportar a 1M. El impacto sería devastador para miles de proyectos.

Por qué importa. Eliminar al 14.2% de los trabajadores de la construcción —la proporción estimada de indocumentados en el sector— paralizaría obras, elevaría costos y frenaría el crecimiento económico.

• El sector ya enfrenta presiones salariales. En el último trimestre de 2024, los ingresos por hora crecieron 4.4 %. Un punto porcentual por encima del promedio prepandemia.

• Según la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (NAHB, en inglés), el costo laboral representa cerca del 25 % del precio final de una vivienda nueva.

• Una reducción drástica en la fuerza laboral implicaría retrasos, proyectos cancelados y márgenes reducidos para subcontratistas, que ya operan con alta fragilidad financiera.

Datos clave. En un escenario de deportaciones masivas, el valor agregado bruto (GVA) de la construcción caería drásticamente. La escasa productividad histórica limita su capacidad de recuperación a través de innovación o automatización.

• La Oficina de Estadísticas Laborales estima una pérdida de más de USD 55 000 millones en producción hasta 2028, si se deporta a la mitad de los trabajadores indocumentados.

• El sector ha registrado solo 1 % de crecimiento anual en productividad desde mediados del siglo XX. Frente al 2.8 % de la economía general.

• El Departamento de Seguridad Nacional ha reportado más de 111 000 deportaciones en lo que va del año.

Punto de fricción. Aunque la narrativa oficial argumenta que las deportaciones masivas fomentarán mayor automatización, la evidencia histórica del sector construcción no sustenta esta premisa.

• “No hay suficientes estadounidenses dispuestos a hacer ese trabajo”, advierte David Logan, economista de la NAHB.

• Si bien la mayoría de indocumentados ocupan posiciones de peón, estas siguen siendo esenciales para mantener el flujo de trabajo en obra.

• El reemplazo de esta fuerza laboral requeriría inversión en capacitación que, hasta ahora, no forma parte del discurso migratorio de la administración.

Ahora qué. La industria se prepara para un posible escenario de escasez de fuerza laboral estructural. De materializarse las metas de deportación, el sector enfrentará retos de producción, presión salarial sostenida y menor rentabilidad.

• La disrupción no solo afectará a constructores. También se traducirá en viviendas más caras y menos asequibles para millones de familias.

• Los efectos colaterales podrían extenderse a sectores interdependientes como manufactura de insumos, transporte y bienes raíces.

• Ante este panorama, asociaciones del sector urgen al Congreso y a la Casa Blanca a considerar una reforma migratoria que equilibre seguridad y necesidades económicas.

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