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El nicho que muchos no ven
República Urbe
26 de mayo de 2026
OFRECIDO POR PROGRESO
Buenas tardes.
En el mercado inmobiliario, no todas las oportunidades hacen ruido. Algunas se venden con una manta en obra, demanda de la zona y compradores que ya estaban pagando renta o viviendo con familiares. La vivienda prioritaria y asequible entra en ese grupo.
Durante años, muchos desarrolladores la miraron como un segmento difícil, estrecho o poco rentable. Sin embargo, detrás de esa percepción empieza a aparecer una lectura distinta: un nicho con reglas propias, demanda contenida y una velocidad comercial que no siempre se ve en el mercado tradicional.
El contenido principal de esta semana entra en esa zona poco observada del negocio inmobiliario para hacerse una pregunta concreta: ¿qué pasa cuando el producto correcto encuentra precio, ubicación y comprador?
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Braulio Palacios
El segmento inmobiliario que vende de 10 a 30 unidades al mes sin publicidad
592 palabras | 3 mins de lectura
La vivienda prioritaria y asequible sigue fuera del radar de muchos desarrolladores por desconocimiento. Sin embargo, es un nicho inmobiliario que rota ventas a una velocidad atípica, opera sin pauta publicitaria y, en gran parte, pasa inadvertido.
Cómo funciona. La Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano (EMVDU) regula la vivienda prioritaria en precio, tamaño y comprador. La asequible se autorregula vía financiamiento bajo la Ley de Interés Preferencial (LIP) o el Fondo para la Adquisición de Primera Vivienda (FAPRIVI).
El segmento atiende a hogares con ingresos hasta cuatro salarios mínimos —cerca de GTQ 16 000 mensuales sin bonificación en 2026—, donde se concentra el grueso de la demanda insatisfecha del municipio de Guatemala.
Solo se autoriza en las zonas G3, G4 y G5 del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que suman el 52 % del suelo urbanizado capitalino.
El régimen exige cumplir indicadores de calidad, habitabilidad y asequibilidad para acceder a los beneficios urbanísticos, incluida la edificabilidad ampliada.
Datos clave. Las cifras de rotación rompen con el ritmo del mercado tradicional. “Los estudios de mercado reportan que se venden entre 10 y 20 unidades de vivienda al mes”, señala Eva Campos, directora ejecutiva de la EMVDU. “Hemos confirmado con los desarrolladores que fácilmente pueden vender 30 viviendas”, añade.
El portafolio de la EMVDU suma 32 proyectos —habitados, en obra, en autorización o en anteproyecto— y más de 4500 viviendas entre 2020 y 2025 en el municipio. La meta para el cierre de 2026: 50 proyectos y 6000 unidades.
El 53 % son viviendas prioritarias y el 47 %, asequibles. De las unidades totales, 1647 están en obra o terminadas; 1426 en autorización y 1522 en anteproyecto.
Una encuesta de la EMVDU muestra que el 41.7 % de propietarios no sintió un cambio drástico en su presupuesto al pasar del alquiler a la cuota. Un 47.2 % hizo un esfuerzo moderado.
Visto y no visto. Los incentivos —edificabilidad ampliada, reducción de estacionamientos y mayor altura— son transferibles a otros desarrollos del mismo productor y vigentes por 10 años. Pocos en el gremio, incluso entre quienes ya desarrollan en el segmento, los aprovechan al completo.
En G4, terrenos desde 300 m² albergan entre 50 y 65 apartamentos: una densidad inviable bajo otros reglamentos. El 61.2 % de los proyectos opera en lotes menores a 800 m².
Los proyectos se venden con una manta en obra y la demanda de la misma zona, sin pauta ni esfuerzo publicitario. Pero las unidades pueden comercializarse casi dos veces por rotación natural del nicho.
El 65 % de los compradores alquilaba o vivía con familiares antes de adquirir su vivienda en el programa. El 78 % tiene ingresos menores a tres salarios mínimos.
Balance. La EMVDU estima 45 000 unidades potenciales si se activa el 30 % del suelo subutilizado, frente a una brecha de 76 000 unidades en el segmento de vivienda prioritaria y asequible del municipio de Guatemala.
En los 52 proyectos analizados participan 32 empresas, pero el 76 % opera con un solo proyecto. El dato confirma que el mercado no está copado y aún deja espacio para nuevos operadores.
Quienes identificaron las eficiencias del modelo están escalando. El resto, en palabras de Campos, sigue “con el mito de que esto no es rentable”, a pesar de que los márgenes ya están documentados por banca y desarrolladores activos.
Las empresas que entraron primero ya tienen ventaja: conocen el reglamento, los plazos y la transferencia de incentivos. Con la demanda superando a la oferta, unas pueden escalar a un segundo proyecto y otras recién incursionar.
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María José Aresti
Astrid Perdomo de Arriola: “NEXUS 2026 dará el termómetro del desarrollo inmobiliario comercial”
766 palabras | 4 mins de lectura
Foto: Diego Cabrera | República.
La directora ejecutiva de ACECOGUA, Astrid Perdomo de Arriola, conversó con República sobre cómo cambió la percepción regional del mercado de centros comerciales guatemalteco y por qué esta edición de NEXUS 2026 será un espacio relevante para el gremio.
El sector enfrenta una nueva etapa: más competencia, mayor necesidad de datos, IA integrada a la operación y una agenda de aprendizaje frente a mercados como México, Colombia y Argentina, donde los centros comerciales ya enfrentaron retos de ocupación, expansión, consumo y adaptación.
¿Cómo cambió la forma en que la región mira al mercado guatemalteco de centros comerciales después de CLICC 2025?
—Nos permitió generar una expectativa distinta sobre lo que se puede encontrar en Guatemala. Una persona me dijo una frase que se me quedó grabada: “Tú siempre nos habías hablado muy bien de Guatemala y de sus centros comerciales, pero después de vivir lo que conocimos, te quedaste corta frente a lo que nos vendías. Pensábamos que estabas exagerando”. Eso refleja muy bien lo que ocurrió.
Se fueron con una sorpresa positiva. Les quedó la sensación de querer volver, de haber aprendido y de haber visto cosas que se pueden replicar.
¿Qué necesidad concreta busca resolver NEXUS 2026?
—Este año no vamos a estar ajenos a la inteligencia artificial, pero el punto no es solo hablar de cómo implementarla. Lo importante es entender que la IA ya debe formar parte de los activos del negocio: de los centros comerciales, de los proveedores, de los inquilinos y de cualquier emprendedor que hoy vende en línea.
Debe integrarse a los indicadores, al rendimiento y a la operación. NEXUS busca poner sobre la mesa qué estamos haciendo y cómo lo estamos haciendo. En ese “cómo” vamos a encontrar muchas oportunidades de mejora, pero sería un error pensar que todo se resuelve con implementarla.
Foto: Diego Cabrera | República.
Este activo debe ayudarnos a construir respuestas para los próximos años. Antes hablábamos de omnicanalidad; ahora hablamos de multicanalidad incorporada al centro de la operación. Ya no se trata únicamente de lo físico, lo digital o lo que sucede en línea. Hoy existen muchos más canales, y necesitamos entender cómo operan juntos.
La IA debe ayudar a que ese “cómo” les dé aliento a los negocios para interpretar hacia dónde va el mercado. El centro comercial debe convertirse en un propulsor ordenado, estructurado y eficiente de esa transformación.
¿Por qué es un evento relevante para entender hacia dónde va el sector?
—Lo más importante que se van a llevar es una lectura de la realidad: el termómetro de lo que está ocurriendo hoy en el país, la economía y la industria inmobiliaria comercial. Somos un nicho específico dentro del desarrollo inmobiliario, y necesitamos escuchar mejores prácticas para no repetir errores.
Estimamos que el gremio ha crecido más de 220 % desde la pandemia en metros cuadrados nuevos habilitados. Eso significa más competencia. Un proveedor que antes podía tener asegurados ciertos contratos hoy ya no compite contra uno, sino contra muchos más. Necesita entender qué están pensando los centros comerciales y cómo puede ayudarlos.
Además, el evento integrará temas de mercadeo, IA, finanzas, mejores prácticas operativas y expansión de franquicias. Cerraremos con una conversación sobre dónde vemos al gremio hacia 2030. Si uno escucha desde ahora parte de esa visión, obtiene una ventaja competitiva.
Foto: Diego Cabrera | República.
¿Qué puede aprender Guatemala de mercados como México, Colombia y Argentina?
—Son tres mercados muy distintos en comportamiento de centros comerciales, pero tienen similitudes con lo que Guatemala vive hoy.
Argentina es un caso impresionante. Con todos sus problemas de política monetaria, hoy enfrenta una situación en la que no tiene suficiente espacio en centros comerciales para reintegrar marcas internacionales. Durante un período complejo, tuvieron que fortalecerse con su gremio local para sostener los centros comerciales, y ahora las marcas quieren volver.
Colombia vivió hace 10 o 12 años un momento de desarrollo similar al que tenemos ahora, con un boom de centros comerciales en varias ciudades y proyectos enormes. Hoy enfrenta un entorno de gobierno con más restricciones sobre el comercio, y eso vuelve interesante escuchar qué aprendieron durante ese proceso.
México es un mercado enorme, con muchas oportunidades y una competencia fuerte. Para un centro comercial, lo más importante es mantener ocupación. Ellos han entendido eso en un mercado con tantos proyectos. Allá, un 70 % de ocupación puede considerarse aceptable. Si le digo eso a un desarrollador en Guatemala, se asusta, porque aquí se piensa en pagar el 100 % del proyecto.
Ese contraste nos obliga a entender por qué las marcas se expanden, cómo se atraen, cómo se fideliza al consumidor y cómo se compite cuando existen tantas opciones.
Lee la entrevista completa aquí.
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UNA INVITACIÓN DE REPÚBLICA
República Summit Sostenibilidad 2026: La basura, el reto pendiente
República Summit Sostenibilidad 2026 reunirá a líderes empresariales, autoridades públicas y expertos internacionales para impulsar una conversación estratégica sobre gestión de residuos, economía circular y desarrollo sostenible, en uno de los desafíos más urgentes para Guatemala.
Por qué importa. La sostenibilidad ya no es únicamente una agenda ambiental; hoy impacta competitividad, inversión, salud pública y crecimiento económico. La forma en que el país gestione sus residuos definirá también su capacidad de construir ciudades más eficientes, empresas más competitivas y modelos de desarrollo sostenibles.
Conozca soluciones y modelos que ya están transformando la gestión de residuos y la economía circular.
Descubra oportunidades de innovación y eficiencia vinculadas directamente con sostenibilidad y competitividad.
Conecte con líderes y tomadores de decisión que están impulsando soluciones reales para el país.
Fecha y hora. Jueves, 18 de junio, partir de las 2:00 PM. Salón Épica, AVIA
Lo que sigue. El evento busca impulsar alianzas, conversación y acción alrededor de una agenda clave para el futuro de Guatemala. Adquiera su entrada aquí y sea parte de este encuentro estratégico.
Ximena Fernández
Una grieta de 15 años exime a la mayoría de construcciones de las normas de seguridad
542 palabras | 2 mins de lectura
Una torre de nueve niveles entra en la misma categoría que una casa de dos pisos. Ambas son obras “ordinarias” bajo la normativa vigente y ninguna debe cumplir reglas de seguridad estructural. La excepción surgió en 2010 y continúa.
Por qué importa. El acuerdo de Conred —la NRD 1— solo obliga a obras importantes y esenciales: inversión pública, hospitales, infraestructura crítica. Para el resto, cada gobierno local decide si exige cálculo estructural: cumplir o no es decisión municipal.
Antes de 2010, Guatemala no tenía código de construcción propio. Cuando llegó, lo hizo con cobertura parcial deliberada: importantes primero, el resto después, recuerda Alejandro Maldonado, exsecretario ejecutivo de Conred (2008-2016).
El párrafo que deja fuera a las obras ordinarias se mantuvo intacto en los acuerdos de 2019, 2021 y 2025, sostiene Andrés García, ingeniero estructural y directivo de AGIES. La excepción “temporal” cumplió 15 años.
A Guatemala no le falta normativa, le falta cumplimiento que alcance a todas las construcciones, apunta José Ardón, director ejecutivo de la Cámara Guatemalteca de la Industria de la Construcción.
Lo indispensable.“Ordinario” no significa pequeño. En esa categoría caben edificios de hasta nueve niveles, complejos de 10 000 m² y urbanizaciones con varias torres. La clasificación depende solo de metros cuadrados y uso, no del riesgo que concentra.
La etiqueta suaviza el contenido, porque una obra “ordinaria” suena doméstica, pero ahí entran bodegas industriales, salones sociales y oficinas, observa García.
En la capital, la Municipalidad exige declaración jurada de cumplimiento y los desarrolladores formales suelen contratar ingeniería estructural, aunque la NRD 1 no los obligue.
Fuera de ese circuito crece la “arquitectura de remesa”: vivienda que sube un nivel cada vez que llega dinero del exterior, en mampostería no reforzada y sobre suelos que nadie estudia.
Visto y no visto. La grieta más silenciosa la abre el propio cliente. García relata que hay casos donde el dueño pide al ingeniero “bajar la carga” para abaratar la construcción. La norma no se viola: se negocia.
Quien aprueba la licencia en el municipio rara vez es ingeniero, y decide por criterio propio si la obra debe cumplir cálculo estructural.
AGIES ha encontrado fallas estructurales en bodegas existentes, precisamente porque nadie creyó que necesitaran cálculo riguroso al levantarlas.
Algunos planos se replican sin reparar en la sismicidad del terreno: una torre diseñada para Petén, donde la actividad es baja, termina levantada en Escuintla, donde es alta, sin recalcular las cargas.
Lo que sigue. AGIES envió a Conred una propuesta concreta para que la vivienda horizontal y vertical entre en la obligatoriedad de la NRD 1. La decisión está en manos de la institución.
La referencia inmediata no favorece el ritmo: en 2024, Conred tardó ocho meses entre la propuesta técnica y la oficialización del decreto. “Nos quedamos ahí”, resume Maldonado.
Desde su salida en 2016, la ampliación prevista no avanzó y la estrategia gradual fue obviada por nuevas autoridades de Conred. Ardón plantea cuatro frentes: obligatoriedad explícita, acompañamiento técnico, capacitación municipal y herramientas simples de verificación.
Mientras la NRD 1 no alcance lo “ordinario”, la vivienda, las bodegas y oficinas seguirán como flanco expuesto en un país sísmico. La actualización de 2024 no cambió eso y, según Maldonado, trajo retrocesos técnicos. La administración actual de Conred no atendió a República.
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