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El lado B de los barrancos
República Urbe
21 de julio de 2026
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Buenas tardes.
Existe una variable que puede cambiar por completo un proyecto de vivienda: la topografía. Los barrancos ocupan el 41.79 % del municipio de Guatemala y encarecen cualquier desarrollo que busque aprovecharlos. Sin embargo, no todo ese suelo debe considerarse perdido.
Con estudios, ingeniería y financiamiento, algunos barrancos podrían integrarse como áreas verdes, pasos peatonales o conexiones entre sectores. El reto no consiste en construir sobre cualquier pendiente, sino en cómo evitar que la falta de vivienda formal siga empujando a las familias hacia terrenos inseguros.
Nuestro primer texto aborda qué posibilidades abre una ciudad que ya no puede crecer únicamente sobre terreno plano.
Esperamos que el contenido de este boletín te sea útil. Volvemos la próxima semana.
Ximena Fernández
La construcción busca espacio más allá del terreno plano
576 palabras | 2 mins de lectura
Los barrancos reducen el suelo disponible para vivienda en el municipio de Guatemala: ocupan el 41.79 % del territorio. Aprovecharlos exige más financiamiento. Sin embargo, también podrían convertirse en áreas verdes, conexiones urbanas y otros usos, según Diego Rivera, CEO de CPM.
Por qué importa. Las normas pueden autorizar la construcción en una zona, pero en la práctica, la topografía determina cuánto puede desarrollarse. Cuando un barranco forma parte de una propiedad, el desarrollador debe recuperar la inversión con menos metros para vender.
Las zonas G3, G4 y G5 abarcan el 56.17 % del municipio. El dato indica dónde se permite construir más, pero no descuenta las pendientes ni condiciones que reducen el suelo disponible.
Según Rivera, construir cerca o dentro de un barranco aumenta los costos. Para compensarlos, el proyecto debe dirigirse a compradores con mayor capacidad adquisitiva o concentrar más unidades en un área limitada. De lo contrario, pierde rentabilidad.
Cualquier intervención también debe involucrar a los propietarios. El 80 % de los barrancos está en manos privadas y el 20 % pertenece al sector público, según el libro Ciudad Barranco, de Raúl Monterroso, Erick Mazariegos y Jorge Villatoro.
Punto de fricción. A pesar de los riesgos, la ley no prohíbe construir en un barranco, explica José Ardón, director ejecutivo de la Cámara Guatemalteca de la Construcción. Una pendiente pronunciada exige reforzar terreno, adaptar infraestructura y aplicar ingeniería más compleja. Esto aumenta el costo antes de iniciar.
En pendientes superiores al 35 %, estabilizar la tierra puede costar hasta cinco veces el valor de un terreno con la mitad de inclinación, sin incluir infraestructura ni efectos ambientales, según Ciudad Barranco.
El libro también señala que, en pendientes del 5 % al 15 %, preparar el suelo puede costar entre 0.5 y cuatro veces su precio de adquisición.
El desarrollador compra toda la propiedad, aunque solo pueda construir sobre una parte. Al disponer de menos metros, distribuye el costo total del terreno entre menos viviendas.
El otro lado. Los barrancos no necesitan llenarse de edificios para tener un uso dentro de la ciudad. Rivera propone destinarlos a áreas públicas o conexiones entre sectores, siempre que se defina qué espacios pueden intervenirse y cuáles deben permanecer protegidos.
Rivera considera necesarios los estudios geológicos, geotécnicos e hidrológicos antes de aportar capital. Con esos resultados, podrían asignarse usos diferentes según las condiciones de cada barranco.
Entre las posibilidades, menciona áreas verdes, puentes y pasos peatonales que conecten sectores separados por las pendientes.
“El barranco no es negativo”, sostiene Mauricio Corzo, CEO de NPunto, quien propone dejar de medir los terrenos únicamente por sus metros construibles y considerar su capacidad para sostener otros usos urbanos.
Lo que sigue. La falta de vivienda formal seguirá llevando a las familias hacia terrenos con condiciones difíciles para construir. Ardón plantea ampliar la construcción que cumpla con licencias, estándares de ingeniería y controles de calidad.
La escasez de suelo dentro de la ciudad desplaza proyectos hacia la periferia, donde la tierra es más barata, pero las distancias y la infraestructura terminan exigiendo una inversión mayor.
Medellín, Colombia, ofrece una referencia sobre cómo aprovechar terrenos condicionados por la topografía. Para seguir un camino similar, Guatemala debe invertir en sistemas de transporte que conecten sectores separados por barrancos, según Ardón.
El desafío es evitar dos extremos: ocupar cualquier pendiente o erradicar a los barrancos como oportunidad. La Ciudad de Guatemala necesita construir formalmente y con seguridad en sectores de riesgo para sacar potencial a su tierra.
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Ximena Fernández
La capital crece con el suelo contado
159 palabras | 1 min de lectura
El municipio de Guatemala tiene una superficie amplia, pero no toda cuenta con las mismas condiciones y características que permitan construir. El territorio se divide en categorías que van desde G0 hasta las áreas especiales, cada una con restricciones y condiciones específicas.
Según Mauricio Corzo, CEO de NPunto, las zonas generales G3, G4 y G5 concentran el mayor potencial para nuevos desarrollos. Juntas abarcan el 56.17 % del territorio. “El resto no nos funcionan”, afirmó Corzo sobre las necesidades del sector inmobiliario.
Los espacios públicos y las áreas especiales, como el aeropuerto, limitan el terreno disponible. A ellos se suman las categorías G0 y G1. La primera incluye pendientes más pronunciadas; la segunda, suelos con restricciones por conservación, inclinación o riesgo.
Antes de calcular cuánto puede crecer el mercado inmobiliario de la capital, deben descontarse las pendientes, zonas de riesgo, áreas de conservación, espacios públicos y terrenos sujetos a restricciones especiales.
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El crédito enfría el sueño de vivienda en Panamá
620 palabras | 3 mins de lectura
La compra de vivienda en Panamá atraviesa una desaceleración marcada por el menor acceso al crédito hipotecario. En 2026, las aprobaciones cayeron más del 70 %, mientras las ventas de productos nuevos acumularon dos años de retroceso. La contracción golpea a la clase media, cuyos ingresos ya no siempre bastan para cumplir las condiciones bancarias ni financiar el sector prémium.
Qué destacar. La caída de las aprobaciones hipotecarias confirma un deterioro iniciado después del máximo de 2023 y profundizado durante dos años. La oferta continúa, pero la demanda con acceso a financiamiento se redujo más rápido.
Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir) registró USD 34M en hipotecas durante la feria de 2026. La cifra refleja compradores que llegaron al mercado, pero no superaron el filtro bancario.
El Consejo Nacional de Promotores de Vivienda de Panamá (Convivienda) reportó que las ventas bajaron de USD 749.2M y 7687 viviendas en 2023 a USD 446.1M y 4020 unidades en 2025. Solo ese último año, las unidades vendidas cayeron un 34.38 %.
Los permisos de ocupación descendieron de 15 205 en 2024 a 10 600 en 2025. El ajuste ya no se limita a las salas de venta y comienza a afectar el ritmo de entrega.
Punto de fricción. La clase media queda entre dos límites: conserva empleo e ingresos, pero no siempre califica para una hipoteca ni mantiene el beneficio preferencial cuando aumenta el precio. El resultado es una cuota mayor que expulsa a compradores antes solventes.
Katherine Reyes Espino, presidenta de Acobir, explicó a Panamá América tres presiones: desempleo persistente, trabajadores formales sin acceso a financiamiento y mayores costos de construcción trasladados al precio final.
Convivienda muestra la dependencia del crédito accesible: un 81 % de las ventas de 2025 correspondió a viviendas de hasta USD 120 000. Otro 16 % se ubicó entre USD 120 001 y USD 350 000.
La nueva Ley de Interés Preferencial y el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles añadieron incertidumbre. Cuando cambian la cuota, los impuestos o la cobertura del beneficio, disminuye la cantidad de hogares que puede comprar.
Entre líneas. El mercado no se detuvo, sino que se dividió. Los compradores de mayor ingreso encontraron oferta en proyectos verticales prémium, mientras el segmento tradicional perdió velocidad. Ese nicho sostiene actividad, pero no sustituye el volumen de las familias de ingresos medios.
Monique de Céspedes, directora regional de 4S Real Estate, señaló que el segmento prémium mantiene un ritmo favorable, impulsado por compradores locales e inversionistas internacionales. Los apartamentos de dos recámaras concentran la preferencia.
Las viviendas de USD 350 001 en adelante representaron apenas un 3 % de las ventas de 2025, según Convivienda. Es un nicho resistente, no el reemplazo del mercado masivo.
El inventario confirma que la demanda sigue orientada hacia productos accesibles: de 2536 unidades registradas al cierre de 2025, 2122 eran casas y 414 apartamentos.
Lo que sigue. La recuperación prevista para 2026 dependerá de algo más que construir. Convivienda proyecta 5530 unidades y USD 634.8M en ventas, pero esas metas exigirán que más hogares vuelvan a calificar y que las reglas reduzcan la incertidumbre.
La proyección supone vender 1510 viviendas más que en 2025, un aumento cercano al 38 %. Ampliar la oferta no resolverá el problema si los filtros bancarios continúan excluyendo a trabajadores formales.
El principal desafío está entre USD 120 000 y USD 180 000, donde termina el beneficio preferencial y aumenta la cuota. Allí se concentra la clase media profesional que no accede al segmento prémium.
Cualquier mecanismo para suavizar el salto entre tasas preferenciales y comerciales deberá ser focalizado, transparente y fiscalmente limitado. El objetivo es ampliar el acceso a la propiedad sin sustituir la evaluación responsable del crédito.
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