El IUSI no sale solo

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Buenas tardes.

En la compra de una vivienda, no todos los costos aparecen en el anuncio. Algunos llegan al momento de firmar. Esta semana, dos países ponen los impuestos bajo la lupa.

Abrimos este boletín con una entrevista al consultor tributario Óscar Chile Monroy para entender qué puede cambiar en el mercado ahora que el IUSI dejará de pesar sobre las viviendas. Después, nuestro análisis pone la mirada en Panamá y su propuesta para retirar otro impuesto que, según el sector inmobiliario, terminó alejando compradores y frenando ventas.

Ambas medidas parten de una apuesta similar: que quitar una carga permita mover nuevamente la compraventa. Los resultados estarán en cuánto alivio recibe realmente el comprador.

Gracias por acompañarnos en una nueva edición de Urbe.

María José Aresti
Oscar Chile Monroy: “Eliminar el IUSI será un incentivo para el mercado de vivienda” 
608 palabras | 3 mins de lectura

La eliminación del pago del IUSI para las viviendas podría dar un nuevo impulso a la compraventa residencial. Aunque el cambio no reducirá el precio de las propiedades, sí dejará más espacio en el presupuesto de sus propietarios.

Óscar Chile Monroy, consultor tributario, explicó en entrevista con República Inmobiliaria que ese ahorro podrá utilizarse para pagar la cuota del préstamo, cubrir el mantenimiento de la vivienda o atender otros gastos del hogar.

¿Hay segmentos del mercado inmobiliario que podrían percibir un mayor beneficio?

—La ley aprobada no hace ninguna distinción según el valor del inmueble. Una vez se cumpla la condición de que su destino sea para vivienda, se aplicará la tasa de cero por millar.

El beneficio también alcanzará a los inmuebles de segunda mano destinados a vivienda. En esos casos, la compraventa será más accesible porque el nuevo propietario ya no tendrá que pagar IUSI.

¿Pagarán IUSI los inmuebles utilizados para rentas cortas mediante Airbnb u otras plataformas?

—Se debe revisar cómo está registrado el inmueble ante la municipalidad correspondiente.

Si originalmente fue reportado como vivienda y posteriormente se destinó total o parcialmente a rentas cortas, podría quedar dentro del concepto de uso mixto.

En ese caso, aplicaría la tasa de cero por millar porque la norma establece esa tarifa para los bienes inmuebles destinados a vivienda, de uso residencial o de uso mixto.

Este será uno de los puntos que podría generar diferencias de interpretación con las municipalidades, especialmente cuando la totalidad del inmueble opere como alojamiento y no exista un uso habitacional permanente.

¿Las municipalidades pueden reclasificar una vivienda como inmueble comercial?

—Pueden revisar el destino real del inmueble, pero no deberían cambiar su clasificación de manera automática. Tendrían que seguir el debido proceso, notificar al propietario y permitirle presentar su defensa.

En los registros municipales y catastrales, las propiedades ubicadas en una colonia residencial normalmente aparecen destinadas a vivienda. Si después se instala un negocio, la municipalidad puede revisar la situación y tratar de cambiar la clasificación.

Sin embargo, debe informar al propietario. Este puede aceptar la decisión o argumentar que el inmueble todavía conserva un uso habitacional o mixto.

¿Cómo podría influir la exención de la ganancia de capital en la compraventa de inmuebles?

—Actualmente, la ganancia de capital obtenida por una persona individual en la venta de un inmueble está gravada con una tasa del 10 %.

Por ejemplo, una persona podía haber adquirido un inmueble por GTQ 100 000 y venderlo después por GTQ 1.5M. Debido al IUSI y al impuesto sobre la ganancia de capital, algunas operaciones se declaraban por debajo de su valor real. Podían escriturar la propiedad por GTQ 500 000 y dejar GTQ 1M fuera de la operación formal para pagar menos impuestos y timbres.

Con la exención, el vendedor podrá declarar la negociación por GTQ 1.5M porque ya no tendrá que pagar el impuesto sobre la ganancia de capital si es una venta de persona individual. Si además se trata de una vivienda, el comprador tampoco pagará IUSI.

¿El impuesto de timbres podrá compensar los ingresos que las municipalidades dejarán de recibir por IUSI?

—Se entiende que ese fue el objetivo de los legisladores. El “agujero” que causará la tasa cero del IUSI para las viviendas podría compensarse, en alguna medida, con la recaudación del impuesto de timbres en las segundas y posteriores transferencias.

Esas compraventas pagan un 3 % y la recaudación será destinada a las municipalidades de cada localidad.

Además, si las operaciones empiezan a documentarse por su valor real, la recaudación de timbres podría aumentar. Habrá que esperar para determinar si será suficiente para sustituir lo que cada municipalidad dejará de percibir.

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