El interior mueve el pulso inmobiliario

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Luego de dos semanas, nos volvemos a encontrar en tu bandeja de entrada. En esta edición ponemos la lupa en el marcado inmobiliario del interior, donde el crecimiento se lee desde la forma en que las ciudades intermedias empiezan a ordenar vivienda y comercio.

Abrimos con el boom de centros comerciales fuera del área metropolitana. En varias cabeceras, estos proyectos dejaron de funcionar solo como puntos de compra: ahora concentran convivencia, restaurantes, entretenimiento, servicios y marcas que antes obligaban a viajar una o dos horas. La capital muestra señales de saturación y el interior aparece como la siguiente ruta de expansión para desarrolladores, operadores y franquicias.

Con el segundo hilo, viajamos al oriente del país. Chiquimula empieza a ganar peso como destino residencial porque combina una serie de factores que concentran vida cotidiana.

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María José Aresti
La brújula inmobiliaria de los centros comerciales apunta al interior
630 palabras | 3 mins de lectura

El boom de centros comerciales en el interior responde a una nueva etapa del mercado inmobiliario. La tierra disponible, la demanda de cercanía y el crecimiento de ciudades secundarias empujan proyectos que ordenan consumo, empleo y servicios. En varias cabeceras, este tipo de proyectos empieza a ocupar el lugar de una plaza urbana.

Qué destacar. El auge del sector se desplazó fuera del área metropolitana porque la capital muestra señales de saturación y el interior concentra nuevas oportunidades de consumo. Astrid Perdomo de Arriola, directora ejecutiva de ACECOGUA, afirma que los proyectos responden a población, cercanía y demanda acumulada.

• “Hace 20 años, varias zonas no tenían suficiente población económicamente activa para sostener proyectos comerciales”, explica Perdomo de Arriola. Hoy hay núcleos urbanos más grandes, consumidores jóvenes y mayor capacidad de compra.

• “Otra variable: muchas familias viajaban una o dos horas para acceder a marcas, comida, entretenimiento y servicios básicos”, señala Virginia Cucalón, directora de Unidades y Centros Comerciales de ÍNTEGRO.

• Existe una brecha inmobiliaria concreta: muchas ciudades del interior todavía tienen oferta limitada de espacios modernos para recibir marcas nacionales e internacionales, agrega Jean Francois DuBois, director de MetroProyectos.

Visto y no visto. El centro comercial funciona como activo urbano porque sustituye una carencia: lugares seguros, caminables y con oferta concentrada. “Es el parque de la zona”, describe Cucalón. Estos desarrollos ahora ordenan convivencia, movilidad y permanencia en ciudades intermedias.

• El interior demanda centros comerciales con una mezcla para pasear, comer y resolver gestiones que les permitan permanecer cerca de dos horas en el centro comercial. La arquitectura debe acompañar la forma en que la comunidad aprende a usar el espacio.

• Esa lógica cambia el diseño inmobiliario. Cucalón menciona una preferencia por formatos de un nivel, porque gradas eléctricas y elevadores todavía son novedad en algunos mercados y pueden afectar la circulación interna.

• El consumidor joven del interior ya visita restaurantes, consume servicios y busca opciones más completas cerca de casa. “Te obliga a desarrollar proyectos pensados para permanecer, no solo para comprar y salir”, sostiene Perdomo de Arriola.

Entre líneas. El interior no funciona como una copia de la capital. Cada territorio exige lecturas propias: remesas, agroindustria, empleo formal, identidad cultural y hábitos familiares pesan distinto. El éxito de los centros comerciales depende de entender cada comunidad.

• Quetzaltenango, Sacatepéquez, Escuintla, Chimaltenango, Izabal y Alta Verapaz sostienen el dinamismo actual. En potencia de desarrollo están Huehuetenango, San Marcos y Quiché, según datos de ACECOGUA.

• El área de influencia también amplía la lectura inmobiliaria. DuBois explica que varias ciudades no atienden solo a sus habitantes, sino que atraen consumidores de municipios vecinos y se convierten en polos regionales de comercio y servicios.

• Los proyectos del interior es que en su mayoría son menores a 13 000 m² de área rentable. Esa escala permite sumar anclas, restaurantes, entretenimiento y servicios que sostienen estadías más largas en el centro comercial.

Lo que sigue. El sector proyecta al menos cinco años más de desarrollo dinámico en el interior. Estos centros ayudarán a descentralizar el consumo, el empleo y los servicios, pero también a formar nuevos polos urbanos. Elevan el valor del entorno y vuelven más atractiva la inversión a los alrededores.

• La llegada de marcas y franquicias ya reconocidas en el mercado capitalino confirma que el interior ya no es un mercado secundario. Según DuBois, estas zonas son una parte fundamental de la estrategia de expansión de las marcas.

• Perdomo de Arriola separa dos rutas: plazas donde pesa el volumen de compras y otras donde manda el ticket promedio. En la Costa Sur, la actividad productiva y el empleo permiten pensar en proyectos con mayor capacidad de consumo.

• La oportunidad inmobiliaria está en leer cada ciudad intermedia. El crecimiento sostenible exige equilibrio entre oferta y demanda. “Los centros comerciales deben gestionarse como activos patrimoniales”, concluye DuBois.

La propuesta que el Congreso de Guatemala evalúa para reemplazar la tasa escalonada del IUSI por una tarifa única no ocurre en el vacío. El dilema entre progresividad y simplicidad tributaria recorre buena parte de los sistemas prediales de Latinoamérica, según el segundo volumen de Sistemas del impuesto predial en América Latina y el Caribe, del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Diseño compartido

El esquema de tasas progresivas y escalonadas del IUSI, vigente desde 1987, no es una particularidad guatemalteca. En Bolivia, la Ley 843/1995 fija tasas progresivas en cuatro tramos, de un 0.35 % a un 1.50 %, aunque exime constitucionalmente a la pequeña propiedad agraria y a los territorios indígena-originario-campesinos.

En Panamá, el diseño también fue progresivo desde 1977, con una tasa marginal máxima del 2.10 %. En 2017, la Ley 66 la bajó a un 1 %, aplanando el esquema en el sentido contrario al que Guatemala evalúa: no eliminó los tramos, pero redujo la distancia entre lo que paga una propiedad modesta y una de alto valor.

Mientras que en Perú, la escala progresiva de tres tramos —0.2 %, 0.6 % y 1.0 %— está fija desde 1994 y solo puede modificarla el gobierno central, no los municipios.

Reforma advertida

En Colombia, Magda Montaña, abogada especialista en tributación inmobiliaria y autora del capítulo del país, documenta que la Ley 1.995/2019 impuso, desde 2020, un límite de crecimiento más estricto que el vigente desde 1990: inflación más ocho puntos para la mayoría de los predios, y solo inflación para vivienda social y suelo agropecuario. El recaudo sigue estancado desde hace una década.

La otra cara del dilema es qué pasa con la base imponible cuando la progresividad se abandona: la diferenciación entre suelo rural y urbano no desaparece, se traslada del diseño de la tasa a exenciones totales.

Perú reduce en un 50 % la base imponible de los predios agrícolas y Panamá exonera las propiedades rurales hasta USD 300 000 —mecanismos que, a diferencia de una tasa escalonada, no gradúan el cobro, sino que sacan al contribuyente de la base por completo—.

Catalina Molinatti, arquitecta y autora del capítulo argentino del libro, documenta un efecto similar en las provincias que asumieron el cobro del impuesto rural: al no integrarlo en un esquema graduado y con seguimiento, terminaron descuidando su cobro casi por completo.

Guatemala mira la tasa, pero arrastra la base

Marcela Román, economista y autora del capítulo de Guatemala del libro, advierte que la discusión sobre la tasa del IUSI suele pasar por alto la diferencia entre tasa nominal y tasa efectiva. Aunque la ley fije un 9 por millar como tasa máxima, esa cifra se aplica sobre un valor fiscal que rara vez refleja el precio real del inmueble.

Román pone como ejemplo un predio con valor fiscal declarado de USD 5000: a esa tasa, el propietario pagaría cerca de USD 45 al año. Si el valor real de mercado de ese predio fuera de USD 600 000, la tasa efectiva caería muy por debajo del 1 %. En su opinión, reducir la tasa nominal porque “parece alta” desconoce que la base imponible ya está tan deprimida que la carga efectiva es mínima.

Sobre la iniciativa 6229, identificó tres riesgos. El primero es el debilitamiento de la recaudación en los pocos municipios donde el IUSI tiene peso real, unos ocho de más de 300 000 habitantes, incluida la Ciudad de Guatemala.

El segundo es un aumento de la regresividad, porque las propiedades de mayor valor suelen estar más subvaluadas que las de menor valor, algo que la reforma no corrige. El tercero es la pérdida de autonomía municipal ganada con la descentralización que arrancó tras los acuerdos de paz.

El libro concluye que el crecimiento promedio del impuesto predial en los 13 países estudiados fue de apenas un 7.2 % entre 2000 y 2022, frente a un potencial de mejora estimado por el BID de entre el 64 % y 170 %. Guatemala se mantiene, junto con México y Paraguay, entre los casos de estancamiento más prolongado, cercano al 0.2 % del PIB durante más de dos décadas.