Costa Rica, a tener en cuenta...

PRESENTADO POR MIXTO LISTO

¡Buenas tardes!

Un informe de Cushman & Wakefield | AB Advisory destaca un panorama bastante positivo para el mercado inmobiliario de nuestros vecinos costarricenses. Muy en la línea de lo que sucede con su IED, presenta escenarios “prometedores”.

Los principales disparadores de la situación se deben al sector industrial y logístico. Ganadores de la ola pospandémica —como pasa en Guatemala— han escalado posiciones en actividades clave de las cadenas globales de valor y de mayor sofisticación.

Si hay que destacar más similitudes con el mercado guatemalteco es lo que pasa con su sector de oficinas corporativas, con cambios estructurales y dinámicas que muestran una recuperación.

El martes 15 de octubre, MAPPI Academy, con el apoyo con República Inmobiliaria, realizará el webinar “Créditos para la compra de propiedades en Guatemala”. Nos acompaña Diego Montes, CEO de Kreditt, para hablar de todo lo que se necesita saber para sacar un crédito hipotecario. Aquí te puedes inscribir al evento virtual.

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Opinión: Nueva Ley de Tarjetas de Crédito y su impacto en la calificación de créditos hipotecarios

Ahorrar solo para el enganche toma décadas en Canadá

En esta edición colabora: María José Aresti, Manuel Solórzano y Braulio Palacios

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María José Aresti
Costa Rica, prometedor y dinámico
712 Palabras | 3 minutos de lectura

El sector inmobiliario costarricense se visualiza prometedor y dinámico para los próximos dos años. La percepción deriva del informe “Panorama Inmobiliario de Costa Rica 2025-2026: un mercado en transformación”, elaborado por Cushman & Wakefield | AB Advisory.

En perspectiva. Este mercado se encuentra experimentando un proceso de transformación y sofisticación gracias a tendencias y oportunidades de los distintos tipos de activos inmobiliarios.

  • En medio de esto, oficinas, industria, logística y comercio han mostrado un comportamiento dinámico, creciente y resiliente.

  • Se debe —en parte— gracias a que fundamentos, que mueven estos mercados IED, reinversiones, consumo, generación de empleos y crecimiento económico, que han reportado estadísticas “saludables”.

  • Daniel Álvarez, CEO de Cushman & Wakefield | AB Advisory, enfatiza que el análisis revela “escenarios prometedores y dinámicos para el sector inmobiliario costarricense”.

Entre líneas. La IED y las Sociedades Administradores de Fondos de Inversión (SAFI) han tenido un rol importante en el desarrollo inmobiliario. Durante las últimas dos décadas ha continuado incrementado significativamente los flujos de inversión extranjera.

  • Según datos del Banco Central, PROCOMER y CINDE, en 2023 se alcanzó la cifra récord de USD 4 000M. Fueron 34 proyectos nuevos de inversión y 81 de reinversión. Como resultado surge la necesidad de construcciones y espacios para que las compañías se instalen.

  • Por su parte, la SAFI juega un papel clave con un portafolio de más de 310 inmuebles —1.9 millones de m²—, que poseen más de USD 2 600M de activos bajo administración.

  • “Están transformando su modelo hacia una gestión integral. Este cambio estratégico implica mejoras en equipos y criterios de inversión. Se espera que continúen evolucionando para identificar oportunidades y mantenerse competitivos”, asevera Álvarez.

Qué destacar. El mayor dinamismo y mejores resultados durante los últimos cinco años vienen del sector industrial y logístico. Esto se debe a su posicionamiento en actividades clave de las cadenas globales de valor y mayor sofisticación.

  • Previo a 2020, el promedio de nuevo inventario anual se encontraba en torno a 93 000 m². En 2022 y 2023, la media ascendió a 175 000 m². Las perspectivas indican que se construyen más de 300 000 m² para entregarse en los próximos 18 meses.

  • “Este nuevo inventario ha sido entregado con altos niveles de pre colocación. Se ha traducido en una alta demanda y ha llevado a una fuerte presión a la baja en la tasa de disponibilidad de estos inmuebles”, explica Álvarez.

  • Gran parte de estos proyectos son de tipo build-to-suit, generando una pre instalación superior al 70 %. La preferencia se debe a que permite cumplir con requerimientos técnicos, constructivos y diseño específicos.

Visto y no visto. El mercado de oficinas corporativas ha vivido un proceso de transformación más profundo, gracias a cambios estructurales en la dinámica y utilización física. Actualmente, la estrategia de workplace de un 74 % de empresas multinacionales es híbrida.

  • Con todo, no ha sido un impedimento para que la industria continúe desarrollando nuevos proyectos con un enfoque más moderno.

  • Durante los últimos 30 meses se han entregado más de 150 000 m² de nuevo inventario. Además, se encuentran bajo construcción poco más de 37 000 m² adicionales, para entregar en el próximo año.

  • Las tendencias de demanda han transformado los requerimientos de oficinas de las empresas, enfocándose más en la ubicación y calidad de los espacios.

En el radar. Finalmente, la recuperación en el consumo país ha generado una alta demanda por espacios comerciales, llevando, a su vez, a una importante recuperación en la disponibilidad, alcanzando un 6.7 %.

  • Cabe destacar que el ritmo de desarrollo del nuevo inventario es considerablemente más lento. Entre 2015 y 2018, el promedio fue de 94 000 m². Para el periodo de 2020 a 2023 disminuyó a 25 000 m².

  • “Desarrolladores y propietarios están transformando su proceso de toma de decisiones. Son más estratégicos e incluyen una mayor comprensión de sus mercados meta, ubicaciones estratégicas y generación de experiencias de valor en sus complejos”, asegura Álvarez.

  • Actualmente, se encuentran en construcción cerca de 33 000 m² de inventario comercial distribuidos entre los distintos sub mercados de la Gran Área Metropolitana (GAM).

En conclusión. El mercado inmobiliario de Costa Rica está en una fase de transformación y crecimiento. Las oportunidades son vastas y los desafíos requieren estrategias adaptativas e innovadoras para capitalizar el potencial de estos sectores en evolución.

La nueva Ley de Tarjetas de Crédito y su impacto en la calificación de créditos hipotecarios

Por: Manuel Solórzano

Uno de los principales motivos por los que muchas familias no califican a créditos hipotecarios es su baja capacidad de pago, que a menudo está relacionada con un alto nivel de endeudamiento. No es raro que este endeudamiento, que impide la compra de una vivienda mediante hipoteca, tenga su origen en el uso excesivo de tarjetas de crédito (TC).

Entendemos “mal uso” cuando los hábitos de consumo financiados con la TC superan los ingresos mensuales de la persona, que deberían cubrir esos gastos. Cuando esto ocurre durante varios meses seguidos y el deudor no puede pagar el saldo completo, empiezan a aparecer cobros ocultos, comisiones altas y, lo peor, intereses compuestos que se suman al capital adeudado. Todo esto hace que una deuda, que podría haber sido manejable, se convierta en una bola de nieve impagable.

El pasado 1 de septiembre entró en vigor la Ley de Tarjetas de Crédito, Decreto 2-2024, que introduce cambios importantes para los tarjetahabientes. Entre los aspectos más relevantes están las nuevas reglas sobre intereses y convenios de pago, así como la obligación para las entidades emisoras de hacer una evaluación previa antes de otorgar una nueva tarjeta o aumentar el límite de una ya existente.

Esta evaluación también aplica para los extra-financiamientos, aunque están clasificados de forma diferente. Si bien antes ya se hacían evaluaciones, ahora es obligatorio. Las sanciones serán severas si se demuestra que el emisor dio un límite de crédito mayor al que el cliente podía manejar.

Para leer la columna completa, visita este enlace.

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Braulio Palacios
Ahorrar solo para el enganche toma décadas en Canadá
640 Palabras | 2 minutos de lectura

El precio de la vivienda inicial en Canadá es casi de USD 350 000, lo que hace que el enganche del 20 % sea de casi 70 000. Eso es mucho dinero, ya sea Guatemala, Vietnam, Angola… Una encuesta realizada en Point2 reveló que 9 de cada 10 inquilinos tienen mucho menos que eso reservado, a pesar de desear comprar una casa dentro del año.

En perspectiva. Los inquilinos jóvenes —con la motivación más fuerte— quieren una casa ahora, pero necesitan años de ahorro. Los inquilinos mayores podrían comprar más rápido, pero ha decaído la idea de ser propietario.

  • Los jóvenes, ya sea por iniciar su propio hogar, mudarse de la casa familiar o más independencia, necesitan un lugar estable y de tamaño adecuado. Son los que más se benefician de alcanzar el estatus de propietarios.

  • La generación Z y Millennials serían los que más se beneficiarían de empezar a acumular capital en sus viviendas lo antes posible. Sus ingresos y capacidades de inversión son inferiores a los de otras cohortes.

  • Si bien los ingresos cambian con la edad y la experiencia, y los pagos iniciales más bajos también son una opción. Pero los precios siempre suben. Para muchos inquilinos, comprar una casa se siente como perseguir un objetivo en movimiento.

Cómo funciona. A un millennial que vive en Quebec, ahorrar para el enganche en la ciudad, le tomaría solo 2.5 años. Sin embargo, a un inquilino generación Z ser propietario en ciudades caras —Vancouver, Toronto, Ontario o Brampton—, podría ser una misión imposible.

  • Los inquilinos más jóvenes tendrían que apartar religiosamente un considerable 20 % de sus ingresos mensuales durante los próximos 25 a 35+ años para cubrir la cantidad actual.

  • Markham, Ontario, tiene un alto número de jóvenes que todavía están en la escuela y un ingreso medio bajo, los inquilinos jóvenes tardarían la asombrosa cantidad de 40,2 años en ahorrar el enganche.

  • Aunque esto apenas podría considerarse un resquicio de esperanza, en cuatro de las 20 ciudades más grandes de Canadá, los inquilinos jóvenes que están pensando en convertirse en propietarios podrían ahorrar para un pago inicial en 10 años o menos.

Entre líneas. También está la posibilidad de un pago inicial del 5 %. Aun así, en la mayoría de las ciudades canadienses, los compradores de la generación Z podrían necesitar ahorrar durante mucho tiempo si no tienen ayuda.

  • Mientras tanto, a los millennials les va un poco mejor. Los jóvenes millennials aún necesitarían 15 años desalentadores para comprar una casa inicial en la gran ciudad más cara.

  • Pero, para los millennials mayores, se recortaron tres años de esta línea de tiempo, lo que les hizo considerar hasta 12 años para un pago inicial. Es más, en las otras 19 de las 20 ciudades más grandes, necesitan menos de 10 años de ahorro.

  • Y lo mismo ocurre con los compradores de la generación X. Al igual que sus contrapartes más jóvenes (y principalmente debido a sus ingresos muy similares), también necesitarían entre 2.5 y casi 12 años para ahorrar para un primer pago.

Conclusión. Como era de esperar, los buscadores de vivienda de la generación Z son los menos preparados. A pesar de su deseo y determinación por ser propietarios lo antes posible. El 14 % no tenían dinero reservado.

  • Pero, si esto no es una gran sorpresa, los bajos ahorros son un shock en el caso de los millennials mayores, generación X e incluso los jóvenes Baby Boomers que buscan comprar.

  • Al igual que sus contrapartes mucho más jóvenes, una proporción similar de compradores de estos grupos de edad informaron que no tenían ahorros para el enganche.

  • A pesar de su determinación y voluntad, muchos inquilinos en todo Canadá podrían estar buscando un periodo de ahorro mucho más largo de lo que les gustaría, especialmente si no pueden contar con la ayuda financiera de la familia.