Cobán se muda hacia arriba

María José Aresti
Cobán encuentra terreno en la altura
660 palabras | 3 mins de lectura

Hace seis años, pensar en apartamentos en Cobán todavía parecía una apuesta arriesgada. Un estudio de mercado realizado en 2020 advertía que la demanda sería baja porque el comprador estaba acostumbrado a otra ruta: adquirir un terreno y construir una casa.

Hoy, nuevos edificios empiezan a modificar la oferta residencial de una ciudad donde la tierra bien ubicada cuesta más, los desplazamientos toman más tiempo y una parte de los compradores comienza a preferir cercanía sobre metros de terreno.

Cobán muestra una transición que otras ciudades intermedias de Guatemala ya enfrentan: crecer horizontalmente obliga a buscar tierra cada vez más lejos, mientras la verticalidad permite mantener vivienda cerca del comercio, el empleo y los servicios.

Las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) ayudan a dimensionarlo. El municipio pasó de una población estimada de 224 109 habitantes en 2020 a 250 434 en 2026, un crecimiento cercano al 12 %.

La cercanía empieza a pesar más

Construir decenas o cientos de casas requiere extensiones difíciles de encontrar cerca del área urbana a precios que permitan mantener viable la vivienda. “Conseguir esos espacios o es caro o es lejos”, asegura Felipe Obiols, director de OECSA, desarrolladora de Reserva Las Verapaces.

Eso empieza a modificar las prioridades. Obiols describe un mercado con compradores jóvenes dispuestos a renunciar a un terreno propio para mantenerse cerca de su trabajo, comercios y lugares de entretenimiento.

Juan José Barrios, director general de Amaranto Inmobiliaria, desarrolladora de Altave, observa la misma presión desde otro ángulo. “Cobán es una ciudad donde converge la gente”, afirma.

El comercio, los servicios y la actividad profesional se concentran alrededor del núcleo urbano y elevan el valor de permanecer cerca.

Otra variable es el tráfico. Un trayecto que antes podía tomar 10 minutos ahora puede acercarse a media hora, según Obiols. Para una población acostumbrada a distancias cortas, significa triplicar el tiempo de viaje.

Ese cambio vuelve más relevante la ubicación y abre espacio para vivienda que concentre más unidades cerca del área urbana.

El comprador también cambió

La primera señal estuvo en la velocidad de absorción. Durante los primeros meses de comercialización, Reserva Las Verapaces colocó más de 20 apartamentos mensuales.

La segunda apareció en la capacidad de compra. Obiols asegura que pocos clientes utilizaron únicamente el enganche mínimo y que varios aportaron montos superiores.

Barrios encuentra una explicación en la estructura económica local. Médicos, abogados, contadores, comerciantes y empresarios forman parte de una clase profesional y empresarial que puede comprar para vivir, pero también colocar ahorro en bienes raíces.

“Sí existe poder adquisitivo”, sostiene. La demanda, explica, tampoco se limita al comprador de primera vivienda.

La capacidad de compra también empezó a modificar el producto. La oferta identificada incluye unidades de una a tres habitaciones y precios que parten alrededor de los GTQ 800 000.

Tres de los principales proyectos verticales identificados en Cobán suman más de 600 apartamentos, entre unidades ya entregadas y nueva oferta en desarrollo.

Una ciudad que aprende a vivir en vertical

La transición también ocurre puertas adentro. Vivir en apartamento supone compartir áreas sociales, estacionamientos, elevadores y reglas de convivencia que una casa independiente prácticamente no exige.

Para Obiols, es un “proceso natural de cambio de mentalidad”. Barrios coincide en que la adopción será progresiva: “Esto va a ser un proceso de muchos años”.

Ambos consideran que todavía existe espacio para ampliar la oferta vertical. Cobán es un mercado “en pleno desarrollo”, con demanda para nuevos proyectos, especialmente mientras el costo de la tierra empuja la vivienda horizontal hacia zonas más alejadas.

Barrios también ve margen para crecer, aunque no necesariamente replicando el mismo producto. Los apartamentos, oficinas, vivienda en condominio u otros formatos podrían responder a segmentos distintos conforme evolucione la ciudad.

Cobán todavía tendrá compradores que prefieran terreno y casa propia. Pero la verticalidad ya dejó de ser una apuesta extraña: empieza a convertirse en otra respuesta posible para una ciudad que concentra población, actividad económica y demanda alrededor de su centro urbano.

Ximena Fernández
Honduras gana impulso industrial pese al freno residencial
422 palabras | 2 mins de lectura

La construcción privada hondureña avanza en 2026 con menos actividad que el año pasado. El primer trimestre cerró con 448 600 m² edificados, una caída interanual del 10.9 %, según el Banco Central de Honduras (BCH). 

La vivienda explicó buena parte del descenso, mientras la industria y los servicios evitaron una contracción mayor.

El segmento residencial todavía concentra cerca de dos tercios de la superficie construida. Pero fue la finalización de proyectos habitacionales y la entrada de menos obras las que redujeron el dinamismo, lo suficiente para llevar a la baja el resultado general.

El comercio también retrocedió, pero no en todos sus componentes. Las oficinas y bodegas perdieron superficie frente al año anterior, mientras los locales comerciales crecieron.

Industria y servicios contienen la caída

Mientras la vivienda perdió terreno, la construcción industrial pasó de 6400 m² en el primer trimestre de 2025 a 35 000 m² este año. Nuevas naves en San Pedro Sula, Villanueva y Choloma explicaron buena parte del aumento, principalmente en el corredor industrial del norte.

Los servicios también crecieron, impulsados por proyectos hospitalarios. Industria y servicios sumaron, mientras vivienda y comercio perdieron, aunque los primeros todavía representan una proporción menor.

Ese crecimiento ayudó a contener el resultado del trimestre. Sin el aumento de las obras industriales y de servicios, la caída habría sido mayor.

La señal mixta de la obra privada

La vivienda también domina por número de proyectos. De las 2255 nuevas construcciones privadas registradas, nueve de cada diez fueron residenciales, principalmente en Distrito Central, Juticalpa, San Pedro Sula y Santa Rosa de Copán.

Sin embargo, el número de nuevas unidades cayó un 7.5 % frente al primer trimestre de 2025, pero aumentó un 8.5 % respecto al cuarto trimestre. Entraron más proyectos que al cierre del año pasado, aunque todavía fueron menos que doce meses atrás.

La construcción permanece concentrada en los casos urbanos. San Pedro Sula y Distrito Central reunieron el 53 % de toda la superficie edificada del país.

La vivienda sigue bajo presión

El comportamiento de los próximos trimestres estará ligado a cuántos proyectos residenciales logren reemplazar a los que ya terminaron. Mientras esa reposición sea insuficiente, la vivienda seguirá arrastrando el resultado general debido a su peso dentro del sector.

La industria puede seguir compensando parte de esa pérdida si continúan las inversiones en naves y proyectos del corredor productivo del norte. Los servicios también aportan, pero todavía representan una porción pequeña del área construida.

El primer trimestre deja dos señales: Aunque se registra menos construcción, industria y servicios siguieron creciendo. 

María José Aresti
La reforma al IUSI reordena las cuentas municipales
524 palabras | 2 mins de lectura

La reforma al IUSI también obligará a las municipalidades a revisar cuánto dependen del impuesto, actualizar sus registros y recalcular ingresos para 2027. El impacto será distinto en cada territorio: mientras algunas comunas concentran cientos de millones de quetzales en recaudación, otras apenas dependen de esta fuente.

Por qué importa. El cambio modifica una fuente de ingresos municipal y, al mismo tiempo, no podrá utilizarse para impedir la conexión o prestación de servicios municipales, explicó el analista en temas municipales, Rony Linares, durante un webinar.

• La reforma separa el pago del IUSI de servicios como agua, basura o alumbrado y obliga a revisar qué inmuebles seguirán tributando. Exigir una solvencia para conectar servicios era una “práctica indebida”, según Linares.

• El futuro artículo 35 bis contempla responsabilidades administrativas, civiles y penales si una municipalidad mantiene esa exigencia.

• La medida distingue dos obligaciones diferentes: poseer un inmueble genera el impuesto. Mientras que recibir agua, recolección de desechos u otros servicios genera cobros propios.

Datos clave. La recaudación permite dimensionar qué municipios están más expuestos al cambio, pero no anticipa cuánto dejarán de recibir. La nueva tabla deberá cruzarse con el uso de cada inmueble y la composición de la base tributaria.

• Al 2 de agosto, la Municipalidad de Guatemala acumulaba GTQ 580.68M; Mixco, GTQ 117.86M; Villa Nueva, GTQ 95.55M; y Santa Catarina Pinula, GTQ 70.83M.

• Quetzaltenango registraba GTQ 25.57M, Escuintla GTQ 20.65M y Antigua Guatemala GTQ 20.56M. Las diferencias reflejan bases inmobiliarias, valores y niveles de urbanización distintos entre municipios.

• “Cada municipalidad va a tener que hacer un censo”, explicó Juan Castillo López, experto en banca y finanzas. La clasificación de vivienda, comercio y otros usos definirá el efecto real.

Entre líneas. De entrar en vigor, la reforma coincide con la preparación de los presupuestos de 2027 y dará a las comunas un periodo para actualizar catastros, sistemas informáticos y matrículas fiscales antes de aplicar las nuevas tarifas.

• Linares explicó que las condiciones actuales continuarían durante el resto de 2026. Por los plazos establecidos, los cambios podrían comenzar a reflejarse durante el primer trimestre de 2027.

• La tasa cero no elimina la obligación de registrar el inmueble. Los propietarios deberán acreditar el uso residencial y las municipalidades necesitarán información actualizada para determinar qué tarifa corresponde.

• Castillo López señaló que este periodo permitirá a las municipalidades “reconfigurar sus finanzas” mientras elaboran sus presupuestos y estiman cuánto representa el IUSI dentro de sus ingresos.

Lo que sigue. La cifra recaudada hasta ahora no equivale a la cantidad que desaparecerá en 2027. Primero deberá conocerse cuántos inmuebles pasarán a tasa cero, cuáles permanecerán gravados y cómo quedarán las categorías comerciales y de otros usos previstas en la reforma.

• La reforma trasladaría a las comunas el timbre fiscal generado por la segunda y siguientes transferencias de inmuebles. Linares señaló que es un ingreso esporádico y no sustituye una recaudación trimestral.

• También indicó que gravar el “uso comercial” podría enfrentar acciones de inconstitucionalidad, al coexistir con otros impuestos sobre la actividad económica.

• Los presupuestos municipales de 2027 ofrecerán una primera medición del cambio: cuánto disminuye la recaudación, qué municipios dependen más del IUSI y qué ajustes realizan después de la reforma.