Casa de constructor, estructura de madera

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Buenas tardes.

La semana pasada, el equipo de República Inmobiliaria se dividió en dos coberturas que ocurrían al mismo tiempo y hablaban de una misma tensión para el desarrollo inmobiliario: cómo construir distinto y cómo sostener mejor lo que ya se está construyendo. Esta edición nace de ese cruce.

El primer hilo mira hacia la innovación constructiva. Guatemala se convierte en uno de los primeros países de Centroamérica en contar con una norma específica para diseño estructural en madera. La NSE 7.8 no convierte el material en una respuesta automática, pero sí lleva la discusión a un terreno más formal.

El segundo texto baja al subsuelo. La discusión del agua entra a redes de drenaje diseñadas hace 60 años, colectores bajo presión, cambios de uso del suelo y una infraestructura sanitaria que recibe una ciudad mucho más densa para la que fue pensada.

Al final, ambos temas apuntan a no solo qué se construye, sino con qué reglas, sobre qué sistemas y bajo qué capacidad real de sostener la ciudad que viene.

Espero que esta edición te resulte útil. Nos leemos en el próximo envío.

Ximena Fernández
Madera: del detalle decorativo a la estructura formal
500 palabras | 2 mins de lectura

La madera entra a la construcción guatemalteca formal con la NSE 7.8, el reglamento que permite diseñar estructuras con este material bajo criterios técnicos. Su propósito es sumar eficiencia, velocidad y menor huella ambiental a un sector que busca formas de innovación.

Por qué importa. El reglamento fija reglas para diseñar, calcular y construir con madera. En un país con déficit habitacional, riesgo sísmico y presión por levantar proyectos más rápido, el material quiere ofrecer una solución distinta.

• La norma convierte un conocimiento antes disperso en una base técnica abierta para ingenieros, arquitectos, desarrolladores y productores.

• “No podemos seguir construyendo igual”, declara Roberto Bosch, presidente de la Gremial Forestal. Su argumento apunta a menor huella de CO₂, más eficiencia y mayor cobertura forestal empujada por demanda.

• Para Manuel Rodas, de FAO Guatemala, también se abre espacio comercial para productores forestales y sistemas agroforestales. El mercado no solo requiere madera, también pide fichas técnicas, trazabilidad y estándares.

Cómo funciona. El reglamento inicia la discusión de la madera, en donde se decide una obra: cálculo, resistencia, calidad y seguridad. La sostenibilidad deja de ser el único argumento porque se valora la resistencia, la clasificación y las condiciones reales de uso.

• Para reducir incertidumbre técnica, se incorporan grados estructurales —GS, G1, G2 y PD— según defectos, resistencia y calidad visual de cada tipo de madera.

• El marco define cómo calcular estructuras, medir resistencia y responder ante sismos. También se apoya en estándares internacionales para dar más confiabilidad al diseño.

• Además, contempla cargas como viento y ceniza volcánica. Con eso aterriza una discusión pendiente: cargar peso, siempre que se diseñe y ejecute como sistema estructural, no como acabado.

Ecos regionales. Guatemala entra en una discusión donde ya avanzaron otros países latinoamericanos. Chile aparece como referencia: tras fuertes eventos sísmicos, desarrolló una industria más sofisticada alrededor de la construcción en madera.

• “Guatemala se suma a países como Chile”, plantea Luis Hilton, subgerente del INAB. Para él, el material deja de verse como alternativa artesanal y entra al mundo técnico.

• Marcelo González, académico chileno y parte de esa transformación, advierte que el salto no depende solo de un reglamento, sino de todo el sistema productivo.

• También señaló que una industria de este tipo obliga a considerar materiales y soluciones que todavía no aparecen en las normas actuales.

Ahora qué. La norma abre la puerta, pero el mercado debe cruzarla. El reto está en la adopción: que llegue a proyectos, se aplique en obra y deje de tratarse como simple elemento decorativo, según los promotores.

• “Hoy sumamos una norma más y pedimos a los desarrolladores y consultores que se sumen para construir con ética”, agrega Claudinne Ogaldes, secretaria ejecutiva de CONRED.

• La madera no sustituye al block, aseguró Bosch. Entra como una opción adicional para proyectos que buscan eficiencia, rapidez y menor impacto ambiental.

• El mayor efecto puede estar en la cadena forestal. Si aumenta la demanda, también puede crecer el valor del bosque, la inversión rural y el uso de materia prima local en vivienda eficiente.

María José Aresti
El mercado inmobiliario avanza sobre una red hídrica rezagada
545 palabras | 2 mins de lectura

El debate hídrico en el desarrollo inmobiliario bajó al subsuelo de la Ciudad de Guatemala durante el encuentro “Hablemos de agua”. Ahí aparecieron redes antiguas, drenajes exigidos e infraestructura sanitaria que no siempre camina al ritmo del mercado.

Por qué importa. Los nuevos proyectos, la mayor densidad y los cambios de uso del suelo entran a una infraestructura de más de medio siglo. Sus criterios, caudales y exigencias ya no responden del todo a la ciudad actual.

• Nadya Recinos, subgerente técnica de EMPAGUA, explicó que el alcantarillado profundo se diseñó hace 60 años. El crecimiento inmobiliario trabaja sobre una red heredada, no sobre una nueva.

• El desfase también está en la presión sobre el sistema. Cada cambio de uso del suelo agrega caudal, demanda y escorrentía a una red pensada para una ciudad de menor escala.

• “Antes de construir, hay que entender dónde estoy parado, de dónde viene el agua y hacia dónde va”, aseguró Giulio Peratini, gerente general de ADISA – IDC Network. Cada proyecto cambia la permeabilidad, la escorrentía y el impacto sobre su entorno.

Visto y no visto. Debajo de esa expansión, los datos muestran un sistema estrecho: EMPAGUA reporta un 87 % de cobertura de agua potable y una producción de hasta 4.7 m³ por segundo, en su mejor momento.

• Para un abastecimiento 24/7, la ciudad capital necesitaría alrededor de 7 m³ por segundo. El sistema, además, arrastra pérdidas cercanas al 50 %.

• La presión también aparece en el subsuelo: puntos de inundación, colectores bajo carga y una red que todavía responde a decisiones tomadas para otra geografía urbana.

• Leonel Alarcón, representante de Grupo Santa Fe, describió colonias que dependen de toneles. Esa realidad convive con nuevos proyectos obligados a resolver parte del problema por cuenta propia.

Entre líneas. La presión no termina en la obra gris. El agua ya no puede tratarse como una casilla más dentro de la licencia: suministro, saneamiento y operación pesan sobre el diseño, la viabilidad y el valor futuro de la vivienda.

• Héctor Espinosa, director ejecutivo de FUNCAGUA, insistió en que el riesgo hídrico debe evaluarse a 10 o 15 años. No basta con comprobar la disponibilidad actual. El proyecto debe demostrar que tendrá agua suficiente en el tiempo.

• “En muchos desarrollos todavía no miden bien sus pozos ni monitorean su comportamiento”, añadió Espinosa. Sin datos, la expansión urbana se apoya en supuestos de disponibilidad que pueden agotarse.

• El dilema también llega al crédito. FHA exige certeza sobre agua y tratamiento porque una vivienda sin servicio pierde valor. Con ello, también se debilita el respaldo de la hipoteca.

Balance. El agua ya condiciona diseño, operación, costo y valor de los proyectos. Un desarrollo puede resolver su pozo, planta o conexión, pero sigue entrando a una ciudad cuyo soporte hídrico y sanitario quedó rezagado frente al mercado.

• Desde el sector privado ya operan esquemas complementarios de abastecimiento autorizados por las municipalidades. Cubren parte de la demanda, pero no corrigen el atraso de la red pública.

• Guatemala seguirá sumando oferta inmobiliaria, pero cada proyecto entra a una ciudad que todavía corrige, amplía y remienda su infraestructura actual.

• El choque no es solo entre oferta y demanda de agua. Es entre un mercado inmobiliario que sigue creciendo y una infraestructura hídrica y sanitaria que todavía intenta ponerse al día.