¿Adiós a las casas de Q400 mil?

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República Urbe
December 03, 2024

PRESENTADO POR MIXTO LISTO

¡Buenas tardes!

Las casas nuevas valoradas hasta GTQ 400 000 están desapareciendo del mercado nacional, tanto en demanda como en oferta. La importancia de la ubicación se mantiene firme. Los guatemaltecos prefieren vivir en espacios más pequeños —y pagar más—, pero cercanos a sus lugares de trabajo.

La tendencia hacia viviendas con precios más altos se ve acompañada por un cambio en las expectativas de precios. El 50 % de encuestados en un reciente estudio de la Cámara Guatemalteca de la Construcción dijo estar dispuesto a pagar entre GTQ 600 000 y GTQ 1M.

El estudio también identifica dos grupos principales de compradores: casados y solteros, cada uno con sus propias necesidades. Además, se observa un cambio hacia plazos hipotecarios más largos.

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Contenido en este boletín

•Aldea Nizuc, un complejo turístico que redefine Cancún

•Los eventos climáticos se infiltran en el tejido del sector inmobiliario

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En esta edición colabora: Braulio Palacios y María José Aresti

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Braulio Palacios
Las casas nuevas de Q400 mil: una especie en extinción en Guatemala
805 palabras | 3 minutos de lectura

El “Estudio de oferta y demanda habitacional” de la ExpoCasa 2024, realizado por la Comisión de Análisis de Datos de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), revela que las casas nuevas valoradas en hasta GTQ 400 000 son una “especie en extinción” en el mercado inmobiliario, tanto en términos de demanda como de oferta.

Por qué importa. Este estudio representa solo una muestra —menos del 18 % de los asistentes a la principal feria de vivienda del país— del ecosistema inmobiliario. A pesar de su alcance limitado, los datos obtenidos ofrecen “luces y sombras” sobre las preferencias de los potenciales compradores.

  • Un dato revelador es que los guatemaltecos apenas esperan encontrar casas nuevas con valor de GTQ 400 000. Solo un 14 % —caída más fuerte en las últimas cinco mediciones— de los encuestados tenía en mente ese precio. Su popularidad ha disminuido: 43 % (2019), 27 % (2021), 23 % (2022) y 27 % (2023).

  • Entre las razones es que los compradores saben que en ese rango deben hacer “sacrificios”. Por ejemplo: vivir lejos del área metropolitana, tener menos estacionamientos, baños o habitaciones, etc.

  • La tendencia es similar en la oferta. Solo un 5 % de los proyectos participantes en la ExpoCasa 2024 —y de los que se recopiló información— tenían un precio menor a GTQ 400 000.

Entre líneas. La falta de infraestructura vial adecuada, especialmente en transporte público, hace que se perpetúe la frase más conocida del sector inmobiliario: “location, location, location”. Los compradores muestran una clara preferencia por ubicaciones más convenientes, aunque eso signifique vivir en espacios más pequeños.

  • Las personas prefieren vivir en menos metros cuadrados, siempre que se compense con proximidad a su lugar de trabajo. El objetivo es pasar menos horas en el tráfico.

  • Ignacio Basterrechea, socio de URBOP, explica que no “hay sorpresas” sobre la “casa soñada” por miles de guatemaltecos. “Tendría cuatro habitaciones, cinco estacionamientos, en el centro de la ciudad y 700 metros cuadrados. El precio que prefieren pagar (por todo lo anterior) es GTQ 600 000”, bromea.

  • La descripción sarcástica de Basterrechea no está lejos de la actual de la demanda habitacional en el mercado en el departamento de Guatemala, al menos en cuanto a precios. El 50 % de los encuestados espera pagar GTQ600 000 a GTQ 1M. El 42 % (15) de la oferta de vivienda en la feria coincidía con esos montos.

Visto y no visto. La mayor demanda proviene de personas entre 26 y 35 años (40 %). El 50 % tiene ingresos entre GTQ 10 000 y GTQ 20 000; algunos reciben remesas. Cuatro de cada 10 esperan pagar cuotas mensuales entre GTQ 2500 y GTQ 5000.

  • José Morán, coordinador de la Comisión de Datos de la CGC, menciona que los rangos etarios de mayor demanda se han mantenido desde 2019. Son principalmente profesionales individuales o tienen un negocio propio.

  • “El 67 % quiere casa nueva. Con un ingreso promedio de GTQ 10 000, destinarían el 35 % para su hipoteca. El 70 % prefiere un enganche menor a GTQ 60 000”, explica. Los enganches menores a GTQ 12 000 casi han desaparecido, según el estudio.

  • La mayoría (79 %) busca movilizarse en vehículo propio, principalmente automóvil. Sin embargo, un 3 % mencionó motocicleta. Un 18 % eligió a ambos. El número predilecto de estacionamientos por unidad habitacional es tres; tendencia que se mantiene desde 2021.

Lo destacado. El mercado inmobiliario tiene dos grupos de compradores paralelos que monopolizan la demanda, cada uno con sus propias necesidades y estados civiles: casados (46 %) y solteros (47 %). Cada uno tiene su propia conformación de núcleo familiar (hijos o mascotas).

  • Este conjunto de compradores presenta diversas exigencias que obligan a los desarrolladores inmobiliarios a decidir, entre uno u otro —o ambos—, sobre cuál será el comprador final. Principalmente, para determinar su valor por medio de las amenidades.

  • El acceso a garita y seguridad se considera no negociable (100 %). En menor medida, los parqueos de visitas (89 %). No obstante, las áreas de juegos infantiles para niños son igualmente significativas que las áreas verdes y parques para pasear a perros, ambos con el 86 %. La piscina (60 %) y el gimnasio (51 %) han perdido relevancia.

  • Un aspecto que tanto Basterrechea como Morán destacan es que los plazos hipotecarios se han extendido. Antes eran comunes de 25 a 30 años, ahora se observan hipotecas a 40 años.

Conclusión. El “santo grial” de un producto inmobiliario serían casas nuevas construidas en el centro del departamento de Guatemala. Otras opciones son el norte y el occidente de la ciudad capital. En ambas, la demanda (61 y 20 %) está por encima de la oferta (37 y 6 %, respectivamente). Los precios más cotizados oscilan entre GTQ 600 000 – GTQ 800 000 (25 %) y GTQ 800 001 – GTQ 1M (25 %).

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Aldea Nizuc, un complejo turístico que redefine Cancún

Por: María José Aresti

La zona hotelera del Caribe mexicano está a punto de recibir un proyecto arquitectónico y tecnológico que redefine las experiencias en el sureste de México: Aldea Nizuc. Este espacio multifuncional está diseñado para albergar gastronomía, boutiques, entretenimiento, ofreciendo una experiencia memorable para viajeros y residentes. La inversión ronda los USD 150M.

Uno de sus valores es que será un espacio sostenible. Para ello, utiliza concreto que usa agua alterna y sigue protocolos ambientales para proteger el ecosistema colindante. Además, también cuenta con un riguroso control de manejo de residuos, para evitar que sean arrojados al subsuelo o áreas verdes cercanas.

Aldea Nizuc será un hotel de cinco estrellas con 100 000 m²  y alberga 145 habitaciones y 42 residencias de lujo, que se mezclan con selva, lagunas y mar. Sus diseños y acabados se entrelazan con tonos claros de la arena de Cancún.

Asimismo, alberga una sala de conciertos para 9500 espectadores en Punta Nizuc y uno de los edificios más altos de la zona. Diseñado para armonizar con la naturaleza, respeta el entorno con estrictos protocolos ambientales y el uso de concreto sostenible de Cemex.

Carlos Kamkhaji, presidente y fundador de Pulso Inmobiliario, expresó en la inauguración que se trata de un destino turístico dentro de Cancún que tomará varios años para terminar su desarrollo. “La primera fase se entregará en la primavera del 2025”.

El centro comercial y gastronómico “La Aldea” —que tendrá el complejo— planea ser un atractivo para que los visitantes disfruten de arquitectura orgánica curativa.

“Pasear por la aldea será una experiencia para los sentidos. Así como la oferta gastronómica con los 15 restaurantes más representativos de México, boutiques de autor, galerías de arte, cafeterías, heladerías, mezcalerías, entretenimiento variado y múltiples sorpresas”, agregó el ejecutivo.

La mega obra inició en enero de 2022 y genera alrededor de mil empleos directos e indirectos en la primera fase de construcción y para la segunda etapa esperan abrir otros 600 empleos adicionales. “Ya en operaciones se espera generar 500 fuentes de empleo de forma permanente”, aseguró Daniel Navarro, director general de Aldea Nizuc.

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María José Aresti
Los eventos climáticos se infiltran en el tejido del sector inmobiliario
586 palabras | 2 minutos de lectura

La resiliencia climática de los inmobiliarios y la infraestructura urbana están conectadas. El reporte “El Punto de Inflexión Climático” de JJL detalla que los impactos de los eventos climáticos se están infiltrando en el tejido de los bienes raíces.

Por qué importa. Las organizaciones que no implementen estrategias de mitigación y adaptación climática enfrentarán interrupciones, daños, costos de mantenimiento y de seguros más altos, e ingresos menores.

  • Los edificios menos resistentes serán más difíciles de asegurar, ya que una menor demanda de inquilinos disminuirá su valor.

  • La interrupción de las operaciones y el tiempo de inactividad de la propiedad provocarán una reducción de los ingresos y un aumento de los costos.

  • Una estimación ha puesto en riesgo un billón de dólares de bienes raíces de inundaciones costeras solo en los EE.UU.

En perspectiva. Los eventos climáticos extremos están aumentando en severidad y ocurrencia, lo que conlleva que el sector inmobiliario preste atención, adaptación y acción sobre las futuras construcciones.

  • “Debido a su dependencia de los recursos naturales y servicios ecosistémicos, así como a las altas desigualdades y niveles de pobreza, Latinoamérica y el Caribe es una de las regiones más vulnerables al cambio climático en el mundo”, explica el escrito.

  • JJL alerta de que las situaciones climáticas extremas ponen en riesgo a la industria inmobiliaria, con pérdidas superiores a USD 360 000M desde 1980.

  • Aunque algunas ciudades sienten los efectos de manera más aguda que otras, todas enfrentarán desafíos a largo plazo para los edificios, infraestructura y cadenas de suministro existentes.

Entre líneas. Ningún activo es una isla. Los edificios resilientes requieren ciudades resilientes, es decir, infraestructura de apoyo: transporte, energía, agua y saneamiento.

  • Por esta razón, los inversores colocan una prima de riesgo más alta en las propiedades en una ciudad afectada por eventos climáticos, independientemente de si las propiedades individuales son vulnerables.

  • Los estudios globales encuentran que los beneficios de invertir en infraestructura resiliente al clima superan los costos. Estas incluyen: defensas duras como malecones y barreras contra inundaciones y bases naturales.

  • Felipe Jaramillo, director regional de JLL, destacó que las decisiones que el sector inmobiliario tome en la actualidad determinarán su capacidad. “Están en un punto de inflexión. Es crucial actuar ahora para proteger nuestras ciudades, economías y calidad de vida”.

Ecos regionales. Las inundaciones, temperaturas altas, huracanes, sequías, incendios forestales y aumento del nivel del mar se destacan como las principales amenazas. Algunos países piensan en ello y están generando edificaciones que son ejemplos.

  • Los edificios nuevos en la CDMX cuentan con sistemas de captación de agua pluvial en la azotea que conducen el agua al tanque de tormentas diseñado para este tipo de eventos.

  • En Brasil, las construcciones con más de cuatro pisos, por ley, deben instalar un techo verde que ayuda a combatir el efecto de Isla de Calor.

  • Por su parte, Chile está implementando regulaciones que requieren que los propietarios creen espacios defendibles alrededor de los edificios, lo que incluye despejar la vegetación y los materiales inflamables.

Lo que sigue. JJL recomienda al sector inmobiliario un plan de acción para evaluar, adaptar y actuar, que involucre a los propietarios y usuarios. La demanda cambiará en respuesta al riesgo climático.

  • Los desarrolladores inmobiliarios deben evitar los activos en los lugares más expuestos a los peligros climáticos.

  • Por su parte, los usuarios deben identificar los sitios más vulnerables a los peligros climáticos y fallas en la infraestructura.

  • JLL resalta la importancia de innovaciones como soluciones basadas en la naturaleza, inteligencia artificial y estrategias de ingeniería avanzada para construir infraestructuras más resilientes.

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